（2016）川2002民初1189号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-16
案件名称
资阳市国土资源局与资阳市雁江区东大门诊部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
资阳市雁江区人民法院
所属地区
资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
资阳市国土资源局,资阳市雁江区东大门诊部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十五条，第一百一十四条第一款
全文
四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川2002民初1189号原告资阳市国土资源局，住所地四川省资阳市资阳大道。法定代表人薛红，局长。委托代理人鲁建红，四川豁达律师事务所律师。委托代理人吴章义，四川豁达律师事务所律师。被告资阳市雁江区东大门诊部，住所地资阳市雁江区车城大道交接一大队旁。负责人卓志明，男，1981年11月28日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托代理人徐金龙，资阳市雁江区雁江法律服务所法律工作者。原告资阳市国土资源局与被告资阳市雁江区东大门诊部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日受理后，依法由审判员陈方民独任审理，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告资阳市国土资源局的委托代理人鲁建红、被告资阳市雁江区东大门诊部负责人卓志明以及委托代理人徐金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资阳市国土资源局诉称，2011年12月29日，原告与被告签订《房屋出租合同》。合同约定了原告将位于雁城路公园路口底层门市三间，二楼营业用房二间出租给被告用作门诊部；租期从2012年1月1日起至2014年12月31日止；年租金为7万元；违反合同约定承担2万元违约金等内容。但在合同履行期间被告欠付原告房屋租金人民币72000元；且租赁期限届满时，未按合同约定搬出租赁房屋，在原告多次催告之后，被告才于2015年6月30日搬出租赁房屋，逾期占用原告房屋达6月。故，于2016年4月8日诉至本院，请求判令被告向原告支付欠付的房屋租金人民币72000元、逾期占用原告房屋6个月的使用费人民币35000元，合计人民币107000元；判令被告承担因欠付租金和逾期交还租金房屋而应当承担的违约金人民币20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据1：组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告资阳市国土资源局主体资格。证据2：证明，证明资阳市国土资源办公室系原告内设机构。证据3：医疗机构执业许可证、身份证复印件，证明被告资阳协和医学门诊部主体资质。证据4：房屋出租合同，证明2011年12月29日原告所属办公室与被告签订房屋出租合同等。证据5：缴款书，在租赁房屋期间，被告向原告支付房屋租金情况。证据6：告知书、律师函、邮件详情单、邮件查询单，证明原告就被告的违约情况多次向被告提出催告。证据7：交接单，证明被告向原告交还租赁房屋的时间。证据8：医疗机构变更登记书，证明资阳市协和门诊部和资阳市雁江区东大门诊部是同一主体。证据9：出租房屋的产权证，证明出租房屋系雁江区国土局所有，雁江区国土局是资阳市国土局的分支机构。被告对原告所举证据质证意见为，对原告所举证据1-5三性均无异议。对证据6有异议，邮寄查询单不知道是谁签收的，不能证明是被告签收的。不能达到催告的目的，也达不到证明被告违约的目的。对证据7有异议.由于国土局是行政机构不是个人，被告在期满后交钱没有人收，提供不了账户。房屋空起了，有台机器被告未用就放在里面的，也并未影响原告的房屋使用。被告有占时存放的情况，不能证明被告违约的行为。对证据8有异议，变更登记的时间不等同于合同履约的事实。变更登记还有一段的审查时间。当时医院处于经营低潮，所以未及时办理变更。对证据9无异议。被告辩称，1、双方的租赁关系存在无异议；2、被告不存在违约行为。租赁费是因为被告在到期缴纳的时候，原告迟迟未提供账户，导致被告未缴纳。后来原告也未催收过。3、原告主张的占用费无事实依据。所以原告主张的租金被告应当给付，但是不具有违约行为，更不存在占用费。补充一点：被告向原告缴纳了1万元的合同保证金，要求充抵租金。被告未向法庭提供证据。经审查，对原告所举证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院根据本案原告的陈述及上述证据认定以下事实：2011年12月29日，原告资阳市国土资源局之办公室与被告资阳市雁江区东大门诊部的前身资阳协和医学门诊部签订一份房屋出租合同，约定原告将位于雁城路公园路口底层门市三间（其中，上楼梯步一间），二楼营业用房二间（面积500㎡）出租给被告用作门诊部；租期从2012年1月1日起至2014年12月31日止；年租金为7万元，被告每年4月10日前自行到原告指定地点交纳当年全部租金；在签订合同时，被告向原告交纳保证金1万元，原、被告双方合同终止时被告无违约责任原告如数退还被告；被告不承租前应提前30日告知原告；发生违约处以违约方2万元的违约金。合同生效后，被告已经交纳保证金1万元。2011年12月16日被告缴纳租金3.4万元，2011年12月26日被告缴纳租金3.4万元，2012年4月25日被告缴纳租金7万元，共交付租金13.8万元，被告缴纳租金有一般缴款书依据。总共应交付21万元的资金，现尚欠租金7.2万元。2015年8月11日资阳协和医学门诊部经申请变更为资阳市雁江区东大门诊部。2015年2月9日、同年4月7日原告向被告发出公告书限期缴清其拖欠房屋租金和不续租房屋以及清空内部财物，2015年5月13日原告邮件送达律师函要求在2015年5月31日前交还其租赁房屋和缴清房屋租金及承担违约金。原告于2016年4月8日诉至本院，请求判令被告向原告支付欠付的房屋租金人民币72000元、逾期占用原告房屋6个月的使用费人民币35000元，合计人民币107000元；判令被告承担因欠付租金和逾期交还租金房屋而应当承担的违约金人民币20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原告将其享有的房屋出租给被告占有使用并约定了租期和房屋租金及交纳时间，该房屋出租协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋出租合同成立并发生法律效力，对合同双方均有约束力。原、被告双方采用了书面形式的定期三年的租赁合同，约定租期从2012年1月1日至2014年12月31日止，年租金为7万元，每年4月10日前交纳当年全部租金，截止2012年4月25日被告分三次共计交纳租金138000元，尚有租金72000元未履行支付义务，被告应当按照约定的期限支付租金，被告未按约定期限交清租金，已构成部分违约，被告在签订合同时已向原告方交纳保证金10000元，并约定被告在合同终止时无违约责任如数退还，原告在诉讼中主张违约金20000元，其中包含已交纳的保证金10000元，因此该保证金具有违约金性质，由被告承担该违约金10000元的责任，被告履行了部分支付租金义务，其余违约金请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，因此，对于有期限的租赁合同，交还租赁物当为承租人的合同义务，并在房屋出租合同中约定被告不承租前应提前30日告知原告，被告在租赁期届满时未履行该约定义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”，被告负有证明已经交房的责任。前述定期租赁合同届满后，原告举证证明已经催告了被告交房和交清拖欠租金以及不愿意继续出租该出租房的事实存在，被告继续使用该租赁房屋6个月，原告要求相应租金35000元合法合理，本院予以支持。原告提供了交纳租金的开户行及其账号，被告已三次自行交付租金的事实，表明被告应当知道交纳租金的账户，被告辩称未缴纳后期租金系原告迟迟未提供账户所致，其辩称理由不成立，本院不予支持。资阳协和医学门诊部已经变更为资阳市雁江区东大门诊部，应由变更后的组织机构享有和承担其民事权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告资阳市雁江区东大门诊部于本判决发生法律效力之日起十日内向原告资阳市国土资源局支付房屋租金72000元和逾期交房的占有使用费35000元，合计107000元。二、被告资阳市雁江区东大门诊部承担已经交付给原告资阳市国土资源局的保证金违约损失10000元的责任。三、驳回原告资阳市国土资源局的其他诉讼请求如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，由被告资阳市雁江区东大门诊部承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 陈方民二〇一六年六月二十八日书记员 张 萍 更多数据：