（2016）鲁0391民初1262号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-28
案件名称
桑一鑫、蒋雪静等案外人执行异议之诉民事判决书
法院
淄博市高新技术产业开发区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桑一鑫,蒋雪静,山东通乾房地产发展有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条
全文
山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0391民初1262号原告：桑一鑫，女，1974年2月11日生，汉族。委托代理人：高健博，山东前方律师事务所律师。被告：蒋雪静，女，1958年8月28日生，汉族。委托代理人：杨思水，男，1958年6月12日生。汉族，系被告之夫。第三人：山东通乾房地产发展有限公司。法定代表人：娄兆军，董事长。委托代理人：范立红，女，1978年10月10日生，汉族，该公司职工。委托代理人：翟慎芬，女，1962年8月18日生，汉族，该公司职工。原告桑一鑫诉被告蒋雪静、山东通乾房地产发展有限公司案外人执行异议纠纷一案，于2016年6月8日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桑一鑫的委托代理人高健博、被告蒋雪静及其委托代理人杨思水，被告山东通乾房地产发展有限公司的委托代理人范立红、翟慎芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑一鑫诉称，2016年5月30日，原告收到淄博高新技术产业开发区人民法院送达的（2016）鲁0391执异29号《执行裁定书》，原告认为该裁定书缺乏事实和法律依据。2007年12月27日原告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告购买位于淄博市张店区新村西路x号x层x号房产，房款150000元，原告付清了全部购房款，第三人未依据合同约定在2008年6月30日起365个工作日内办理权属登记。第三人的销售活动属于公开销售行为，被告在明知或者应当知道此处房产应当归原告的情况下仍然申请查封，给原告造成了误工费、交通费等损失。综上，原告提起诉讼，请求依法判令位于淄博市张店区新村西路x号x层x号房产归原告所有，并停止对该房产的查封和执行；诉讼费由被告负担。被告蒋雪静辩称，原告未取得涉案房产物权，执行程序不应该停止；原告对第三人仅具有合同债权，双方尚未进行物权变动。综上，请求驳回原告对被告蒋雪静的起诉。被告山东通乾房地产发展有限公司辩称，原告确实购买了我司新村西路x号x层x房产，房价款为150000元，我司于2012年2月10日已经通过房管局作了备案，至今未办证的原因是税务部门以欠税的名义不给我司办理，我司前期办证的工作已经做完，就是因为税费的问题没法给客户办证。经审理查明，2007年12月27日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》一份，约定第三人将位于淄博市张店区新村西路x号x层x号房产一套（35平方米）出售给原告，房屋价款共计150000元，第三人应当自2008年6月30日起365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告、第三人与山东册诚酒店投资有限公司共同签订租赁协议一份，约定原告将涉案房屋租赁给该投资公司经营使用，租赁期限共计20年，合同前6年9个月的租金共计67500元一次性支付给原告作为部分支付给第三人的购房款，第三人当庭认可收到了该款项，剩余房款82500元原告亦于当日支付给了第三人，第三人同时将涉案房屋交付给原告，但至今没有给原告办理房屋权属证书。2012年2月17日，双方共同就上述买卖合同到淄博市房产管理局进行了网上备案。2015年2月10日，我院执行局在处理申请执行人蒋雪静与被执行人山东通乾房地产发展有限公司民间借贷纠纷一案中，根据被告的申请和依据（2015）新执字第248-1号执行裁定书，依法查封了依然登记在第三人名下的涉案房产。为此，原告提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。诉讼中，原告自愿撤回要求判决“依法确认坐落于张店区新村西路x号x层x号房产为原告所有”的诉讼请求，本院予以准许。申请将诉讼请求整体变更为：“1、请求判决立即停止对原告购买的位于淄博市张店区新村西路x号楼x层x号房产（产权证号x）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、本案的案件受理费用由被告承担。”，本院予以准许。本院认为，原告与第三人就涉案房屋于2007年12月27日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，二者均应予遵守，后双方在实际履行过程中各自完成了付款和交房的主要合同义务，但第三人没有依约履行产权登记等义务，事实清楚、证据充分，本院予以确认；另外，被告与第三人之间因先前存在民间借贷纠纷，后因第三人怠于履行自己的还款义务导致被告对其进行起诉和申请强制执行的事实也客观存在，本院亦予以确认。除了上述确认的事实外，本案审理的焦点问题是涉案房屋在被出售以后但没有办理完产权登记的情况下能否继续作为第三人的财产被查封用以保障被告对第三人的合法债权。针对该焦点问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。对照上述规定中适合本案使用的条款可以清楚地看出，涉案房屋存在买卖事实但没有完成过户的情况下不得查封的条件包括合法买卖、全部支付价款、实际占有和买方没有过错。再观本案，原告于2007年12月27日就已经完成了与第三人就涉案房产签订有效的书面买卖合同，同日，原告在收到第三人交付的房屋后将其出租并一次性收取了前6年9个月的租金用于支付给第三人部分房款，剩余全部房款亦当日全额自行支付，在整个买卖和出租涉案房屋过程中，无任何证据证实原告存在过错的情形，综上，原告具备了上述规定中的所有要件；另外，原告在2007购得涉案房屋后，第三人没能如期给其办理权属证书进行确权，责任不在原告，后双方于2012年就涉案房屋的买卖到房管部门进行了网上登记，而本院对涉案房产的查封系2015年2月，自原告购房的初始时间已经过去了8年左右，同时，该查封离涉案房屋买卖的网上登记也相差3年之久，因此，被告对第三人后来才因民间借贷产生的金钱给付之债的权利，不能优于多年以前原告就已经通过合法的途径对涉案房产存在的物权期待权。综合以上论述，原告的诉求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条及有关法律规定，判决如下：一、在“蒋雪静申请执行山东通乾房地产发展有限公司履行（2015）新民初字第243号民事判决义务”执行案件中，停止对位于淄博市张店区新村西路x号x层x号房产（产权证号x）的执行。二、依法解除对位于淄博市张店区新村西路x号x层x号房产（产权证号x）的查封。案件受理费100元，由被告蒋雪静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 李鸿飞人民陪审员 张良栋人民陪审员 王雪琴二〇一六年六月二十八日书 记 员 祝 宏 更多数据：