（2015）青民初字第430号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-05
案件名称
刘某某与青州太平洋百货商业管理有限公司（以下简称青州百货公司）、山东亿丰实业集团置业有限公司（简称亿丰实业公司）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青州市人民法院
所属地区
青州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某某,青州太平洋百货商业管理有限公司,山东亿丰实业集团置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第三百九十六条，第四百零二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十条，第十一条
全文
山东省青州市人民法院民 事 判 决 书(2015)青民初字第430号原告刘某某，女，1972年9月23日出生，汉族，居民。委托代理人曲洁、赵辉，山东青都律师事务所律师。被告青州太平洋百货商业管理有限公司。法定代表人王海军，执行董事。委托代理人房德业，山东九州天衡律师事务所律师。委托代理人郭林，男，1956年12月1日出生，汉族，系青州太平洋百货商业管理有限公司副总经理。被告山东亿丰实业集团置业有限公司。法定代表人黄贤明，董事长。委托代理人房德业，山东九州天衡律师事务所律师。原告刘某某与被告青州太平洋百货商业管理有限公司（以下简称青州百货公司）、山东亿丰实业集团置业有限公司（简称亿丰实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告刘某某及其委托代理人赵辉、被告青州百货公司委托代理人房德业（亦为被告亿丰实业公司委托代理人）、郭林到庭参加诉讼。因原告申请鉴定，本案中止诉讼，鉴定意见形成后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第二次开庭时，原告刘某某及其委托代理人曲洁、赵辉，被告青州百货公司委托代理人房德业（亦为被告亿丰实业公司委托代理人）、郭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月16日，被告青州百货公司与原告签订《场地使用合同》一份，合同约定：由原告承租被告亿丰实业公司开发的位于青州市云门山北路1777号“亿丰时尚之都”三层E2-2北号（计918.14㎡），用于经营粤式茶餐厅，租赁期限自2014年10月1日至2024年9月30日，第一年度租金为234580元。协议签订后，原告履行合同约定义务。原告对租赁的上述场地进行了装修并对相关工人进行培训。经过前期准备，原告承租场地具备开业条件。在履行合同过程中，因被告亿丰实业公司的房屋未能竣工验收，消防设施未验收合格，致使原告无法办理工商营业执照，无法进行正常营业，2014年10月27日至11月27日该商场被青州市消防大队依法查封整治。请求法院判令解除原告与被告青州百货商业公司于2014年4月16日签订的场地租赁合同；二被告返还原告场地使用费224580元、保证金10000元；依法判令二被告赔偿原告装修房屋费用410000元、设备购置以及安装费用398305元、餐厅筹备经营期间员工工资损失370839元（期间2014年9月至2015年1月）、餐厅经营用品的购置费162035.15元、营业损失费59148.77元【自2014年10月1日计算至2015年4月17日，以后按照297.23元/天（108489.5元/365天）计算至判决确定的合同解除之日】、审计费49000元；诉讼费用由被告承担。被告青州百货公司辩称：1、原告要求解除与被告签订的《场地租赁合同》无事实和法律依据，现已通过消防验收，被告未违反合同约定，请求法院判令原告与被告继续履行合同。2、原告主张的损失中的第二项和第三项有重复计算部分，计算利润就不能计算投入部分，原告未取得营业执照，不能主张营业损失。3、原告自行扩大损失，请求法院一并审查。被告亿丰实业公司辩称：被告不是涉案场地租赁合同的相对人，根据合同相对性原则，原告起诉被告违反法律规定，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年4月16日，被告青州百货公司（合同中为甲方）与被告刘某某（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：1、甲方将青州市云门山北路1777号“亿丰时尚之都”三层E2-2北号（计918.14㎡）租赁给乙方使用【该土地产权证号为青国用（2012）第03013号】，乙方确认经营粤式茶餐厅；租赁期间为2014年10月1日至2024年9月30日；2、乙方自聘若干员工作为场地导购员或者服务员，该部分员工与乙方建立劳动关系，其工资待遇由乙方支付，双方产生的劳动纠纷，由乙方自行负责；乙方应按甲方要求和规范对场地进行必须的精装修，相关费用由乙方负责；第十七条第1项规定：任何一方如违反本合同规定情节严重或者经对方书面警告仍未改正者，另一方有权终止合同并赔偿因违约而给对方造成的一切损失；约定租金交付方式、标准以及合同解除和变更等其他权利义务。合同签订当日，原告向被告青州百货公司交纳保证金10000元同时取得承租场地钥匙。2014年5月12日，原告向山东亿丰实业集团有限公司交纳场地使用费224580元。在合同履行过程中，原告取得承租场地后对场地进行装修、购置经营粤式茶餐厅的必需设备并招募员工进行培训。被告青州百货公司原定2014年10月1日开业未成，2014年11月3日，被告青州百货公司向包括原告在内的商户发出开业通知，该通知要求各商户在11月15日前完成店铺装修，11月21日前全部做好开业准备。2014年12月5日，原告委托山东亿宁律师事务所向被告青州百货公司发出律师函，律师函内容为：1、刘某某与公司之间租赁合同关系明确，公司应按照合同约定向刘某某交付达到正常营业条件的商铺及其他合法手续；公司逾期交付行为已经违反相关法律规定，应承担违约责任。2、要求公司于2014年12月5日前交付刘某某租赁的商铺达到正常营业条件并提供消防、燃气等综合验收手续，按照实际正常营业时间推延租赁合同的期限；承担违约金5000元；赔偿刘某某自2014年10月1日至今的因迟延营业造成的工人工资及营业损失共计1056250元（16名厨师工资212500元；15名服务员工资2500元，营业损失750000元）；……。被告青州百货公司收到该律师函后未与原告协商。2015年1月5日，被告又向原告等商户发出2015年1月16日开业通知，因消防未经相关部门验收合格，各商户开业未成。后因原告无法正常开业以及相关损失的承担等事宜，双方成讼。同时查明：本院依法委托潍坊普惠有限责任会计师事务所进行鉴定，鉴定意见为：原告承租房屋的装修费用为410000元，设施设备以及安装费用为398305元，餐厅筹备经营期间的员工工资为370839元（自2014年9月至2015年1月）、餐厅经营用品的购置费为162035.15元，餐厅年经营利润为108498.50元。原告垫付鉴定费49000元。原告对该鉴定无异议，二被告对该鉴定均有异议，异议内容为：年经营利润与装修费、设备购置费以及员工费等不能同时主张。原、被告在本院庭后制作的调查笔录中对于原告装修物中形成附合的装饰装修物价值为410000元陈述一致，被告认为鉴定意见中设施设备以及购置餐厅用品均不属于形成附合的装饰装修物，被告不同意利用。又查明：涉案原告承租场地属于被告亿丰实业公司开发的青州亿丰时尚之都项目。该项目有合法建设手续。被告青州百货公司于2015年7月6日取得消防验收合格证书。被告亿丰实业公司于2016年3月17日取得包括原告承租场地范围内房产的不动产权证书【鲁（2016）青州市不动产权第000141号】。关于被告之间的关系，原告陈述为被告之间系关联企业，被告予以否认并陈述为租赁合同关系。本院调取的（2015）青民初字第435号案卷中该案原告扈培欣提供由被告亿丰实业公司出具的2015年4月17日证明内容为：“兹证明山东亿丰实业集团置业有限公司开发的青州亿丰时尚之都项目，委托青州市太平洋百货商业管理有限公司经营管理时尚之都项目的运营工作；……”。本院所确认的上述事实，有原告向本院提交的《场地租赁合同》、开业通知、交费证明、律师函以及送达回执、被告青州百货公司提交房产证明、消防验收材料，鉴定单位出具的鉴定报告以及鉴定费单据，本院调取材料，当事人陈述以及本院庭审笔录在案为凭，以上证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：本案争议焦点之一是案涉租赁合同的效力以及违约责任的问题。原告与被告青州百货公司签订的场地租赁合同是在平等、自愿的基础上进行的，是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，本院予以确认。原、被告均应按照合同的约定履行义务，否则，应承担相应的违约责任。原告接收承租场地后进行必要的装修、聘任厨师以及对员工进行必要培训、购置必要设备并进行安装，原告按照被告青州百货公司要求做好了开业的准备工作，因被告青州百货公司出租场地未及时取得整体消防验收合格证书以及被告青州百货公司未及时提交出租房屋产权证书，造成原告未能办理营业执照，从而无法正常开业、营业。被告青州百货公司收到律师函后亦未及时采取救济措施，被告青州百货公司对合同不能履行应承担主要违约责任。《中华人民共和国消防法》?第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。?公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。原告接收租赁的房屋后对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业，但原告没有提供其已经履行此义务的证据材料。?原告作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，因此，原告对涉案合同不能履行也要承担一定的责任。本案争议焦点之二是原告受法律保护的损失范围以及数额的问题。鉴定部门出具的鉴定意见对原告筹备粤式茶餐厅期间投入费用进行审计，鉴定人员适格，鉴定程序合法，该鉴定意见可以作为定案的证据。经本院审查认为，该鉴定意见中对原告对承租房屋装修费用认定与其实际投入费用相当，因此，本院确认原告装修费用损失为410000元，被告亦认可该装修物属于形成符合的装饰装修物，该项费用可以作为原告实际装修损失。鉴定意见中鉴定设施设备以及安装费用为398305元、餐厅经营用品的购置费为162035.15元，但该物品不属于已形成符合的装饰装修物，被告不同意利用或者折价归其所有，考虑到原告购买上述设备并进行安装是为了经营餐厅，因被告违约行为造成合同不能履行以及该设备是餐厅专用设备和折旧的实际，本院酌定该设施设备（安装费用）直接损失为100000元，原告与被告青州百货公司合同解除后，原告可自行将上述物品取回。虽然鉴定意见认定员工损失为370839元，但原告仅提供费用支出明细以及律师函（律师函确认员工为31名）未提交上述员工纳税证明，考虑原告自2014年10月1日前已经具备开业条件以及被告青州百货公司多次下达开业通知的实际，本院酌定原告雇佣员工工资损失按照每人每月1550元计算至2015年1月，损失共计192200元（31*1550*5个月），超出部分，本院不予认定。原告为鉴定支出鉴定费用49000元属于原告直接经济损失。因此，原告筹备粤式茶餐厅直接损失为751200元（410000+192200+100000+49000）。本案争议焦点之三是被告之间的关系以及民事责任的承担问题。被告陈述实为租赁关系并提交租赁合同用以证明自己的主张，但该证明与本院（2015）青民初字第435号案卷中该案原告扈培欣提供由被告亿丰实业公司出具的2015年4月17日证明内容相悖，该证明材料可以确认被告亿丰实业公司委托被告青州百货公司从事经营时尚之都项目的运营工作。原告在与被告青州百货公司订立合同时不清楚被告之间的代理关系，因此，该合同只能约束原告与被告青州百货公司。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定：委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。因此，被告亿丰实业公司应与被告青州百货公司对原告应该纠纷造成的损失承担连带清偿责任。本案争议交点之四是原告诉请如何处理的问题。被告青州百货公司诉中虽取得消防验收手续，但原告已经撤离承租场地并明确表示与被告解除租赁合同，符合合同中第十七条第1项的约定，因此，本院对原告要求解除与被告青州百货公司所签订场地租赁合同的诉讼请求，予以支持。被告青州百货公司未能及时提供相关手续，造成涉案合同不能履行，被告作为违约方应返还收到原告保证金，因此，本院对原告要求被告青州百货公司返还保证金10000元的诉讼请求，予以支持。涉案租赁费224580元虽然系由山东亿丰实业置业有限公司收取而不是原告所起诉被告山东亿丰实业集团置业有限公司收取，原告属于起诉主体有误，因此，对原告要求被告青州百货公司返还租赁费224580元的诉讼请求，本院不予审理，原告可另行主张。根据上述违约责任的分担方式以及上述部分物品中有残值的因素，被告青州百货公司应对原告因此造成的损失承担80%的赔偿责任，原告自行负担20%的民事责任。因原告筹备粤式茶餐厅未实际营业，原告办理开业必须的营业执照，因此，对原告要求被告支付餐厅年经营利润的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、解除原告刘某某与被告青州太平洋百货商业管理有限公司签订的《场地租赁合同》；二、原告将其承租并装修的场地腾空（包括空调、购置物品等）并交付给被告太平洋百货商业管理有限公司；三、被告青州太平洋百货商业管理有限公司返还原告刘某某保证金10000元；四、被告青州太平洋百货商业管理有限公司赔偿原告刘某某筹备粤式茶餐厅直接损失600960元（751200*80%）；五、被告山东亿丰实业集团置业有限公司对上述第（三）项、第（四）项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告刘某某的其它诉讼请求。上述第(二)、（三）、（四）、（五）项均于本判决生效后10内一并履行。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22211元，由原告刘某某负担12301元，由被告青州太平洋百货商业管理有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司负担9910元；诉讼保全费5000元，由原告刘某某负担1425元，由被告青州太平洋百货商业管理有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司负担3575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 张恩厚人民陪审员 张同杰人民陪审员 牛英春二〇一六年六月二十八日书 记 员 文桂梅