（2016）浙0110民初05794号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-07-04

案件名称

肖林、宁坤与浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市余杭区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

肖林,宁坤,浙江现代商贸物流发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市余杭区人民法院民事判决书（2016）浙0110民初05794号原告：肖林。原告：宁坤。委托代理人：朱晓纯，浙江诺力亚律师事务所律师。委托代理人：段利明，浙江诺力亚律师事务所律师。被告：浙江现代商贸物流发展有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号1幢3层301、302室。法定代表人：章鹏飞，董事长。委托代理人：何杭生，该公司员工。原告肖林、宁坤为与被告浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月1日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月15日进行了公开开庭审理。原告肖林、宁坤委托代理人朱晓纯、段利明，被告现代商贸公司委托代理人何杭生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖林、宁坤起诉称：2011年6月29日，原告肖林、宁坤与被告现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》（以下简称《长期租赁合同》），约定原告肖林、宁坤向被告现代商贸公司租赁浙江现代国际食品城二期3楼3087号商铺。合同签订后，原告肖林、宁坤依约支付租金人民币370065元，但事后，原告肖林、宁坤发现被告现代商贸公司已于2010年6月17日之前就将浙江现代国际食品城二期3楼全部商铺出租给了桐乡市新锦江鞋业开发有限公司，直接导致原告肖林、宁坤不能实际获得承租的商铺。为此，被告现代商贸公司于2012年12月30日向二期3楼全部业主承诺：1、业主有权选择退铺；2、从2014年1月1日起，被告现代商贸公司按《长期租赁合同》金额的15%年息支付违约金（利息从交款之日算起）。现原告肖林、宁坤向法院提起诉讼，要求判令：1、与被告现代商贸公司解除《长期租赁合同》；2、被告现代商贸公司立即返还租金370065元，并支付利息123417元（以370065元按年利率6.9%，自2011年6月29日起计算至2016年4月28日止）、违约金124896元（以370065元按年利率15%，自2014年1月1日起计算至2016年3月31日止）；3、本案诉讼费由被告现代商贸公司承担。为证明所诉事实，原告肖林、宁坤向本院提交证据材料如下：1、2011年6月29日签订的《长期租赁合同》及发票各1份（原件），用以证明原告肖林、宁坤系浙江现代国际食品城二期3楼3087号商铺承租人，依约支付租金370065元的事实；2、杭州市余杭区人民法院（2010）杭余民初字第851号民事调解书1份（复印件、源于杭州市余杭区法院（2010）杭余民初字第851号案件），用以证明被告现代商贸公司在2010年6月17日之前已经将浙江现代国际食品城二期3楼的全部商铺出租给了桐乡市新锦江鞋业开发有限公司，从而导致原告肖林、宁坤不能实际获得承租的商铺的事实；3、2012年12月30日会议纪要1份（复印件、源于杭州市余杭区法院（2014）杭余良民初字第129号案件），用以证明被告现代商贸公司向浙江现代国际食品城二期3楼全体业主承诺可选择退铺，且有权从2014年1月1日起按《长期租赁合同》金额的15%年息主张违约金，利息从交款之日算起的事实。被告现代商贸公司答辩称：原告肖林、宁坤与被告现代商贸公司签订《长期租赁合同》后，又与被告现代商贸公司指定的第三方杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订了《委托转租合同二期》，将其商铺的经营权委托第三方杭州恒瑞企业营销策划有限公司经营管理8年，并且将前3年的转租收益按总租金的24%一次性以优惠的方式冲抵了《长期租赁合同》总租金的一部分，而且此后原告肖林、宁坤也收到了被告现代商贸公司支付的第4年的部分委托转租收益，获得了经济收益。因此，前述事实证明，原告肖林、宁坤的租赁目的已经达到，不存在未交付商铺的违约事实。当然，原告肖林、宁坤承租的商铺所在的二期3楼，因被告现代商贸公司与桐乡市新锦江鞋业开发有限公司之间的借款关系，于2010年6月17日经法院调解而交由该公司租赁，但该公司不是市场经营单位，其产品是鞋类，不是食品类，不具有从事市场食品经营的合法性和可能性，为此，被告现代商贸公司正在积极努力，并可以肯定在转租期期限内可将该二期3楼商铺从桐乡市新锦江鞋业开发有限公司收回。至于2012年12月30日会议纪要中的承诺，仅仅是对参会承租人而并不是对全体承租人的承诺，况且，会议纪要后，原告肖林、宁坤实际收到了被告现代商贸公司支付的部分委托转租收益，证明原告肖林、宁坤也已选择了继续履行《长期租赁合同》，其再行提出解除租赁合同，这明显不合情理。综上，原告肖林、宁坤租赁的商铺已按合同约定方式交付，并且原告肖林、宁坤实际收取了部分委托转租收益，同时委托转租期限也未满期，因此，原告肖林、宁坤的诉讼请求，依法应予以驳回。为证明所诉事实，被告现代商贸公司向本院提交证据材料如下：1、2011年6月8日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书》1份（原件），用以证明原告肖林、宁坤支付预订金可以享受冲抵的租金等优惠政策的事实；2、2011年6月29日签订的《委托转租合同二期》1份（原件），用以证明原告肖林、宁坤已将案涉商铺委托第三方经营以及将前3年租金收益冲抵支付的总租金，已经取得商铺的经济收益，达到了投资商铺的合同目的事实；3、付款凭证3份（复印件），用以证明原告肖林、宁坤收取了被告现代商贸公司支付的第4年委托转租收益20000元，从而印证了租赁合同在实际履行过程中，不存在商铺未交付或交付违约的事实。上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：（一）原告肖林、宁坤提交的第1、2、3项证据，被告现代商贸公司对其真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。（二）被告现代商贸公司提交的第1、2、3项证据，原告肖林、宁坤对其真实性亦无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：2011年6月8日，原告肖林、宁坤与被告现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书》，约定原告肖林、宁坤向被告现代商贸公司租赁浙江现代国际食品城二期3楼3087号商铺，面积约16.48平方米；签订协议当日一次性交付订金50000元可在签订正式租赁合同时抵扣租金80000元。原告肖林、宁坤在签订该订金协议时当即交付订金50000元。2011年6月29日，原告肖林、宁坤与被告现代商贸公司就前述预订商铺签订《长期租赁合同》，主要约定原告肖林、宁坤向被告现代商贸公司租赁浙江现代国际食品城二期3楼3087号商铺，建筑面积16.48平方米，总租金人民币542556元，租期20年，自2011年6月1日起至2031年5月30日止，期满后，被告现代商贸公司将该商铺再提供给原告肖林、宁坤免费使用；商铺交付时间以经营户进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2011年7月31日，若因特殊原因需要延迟的，视为原告肖林、宁坤认可，但最迟不超过2011年10月31日。在签订《长期租赁合同》的同时，原告肖林、宁坤作为委托方，杭州恒瑞企业营销策划有限公司作为受托方，现代联合控股集团有限公司作为保证人，三方又签订了《委托转租合同二期》，该合同中约定：原告肖林、宁坤将其前述商铺委托杭州恒瑞企业营销策划有限公司再行招租即转租给第三方作经营之用，转租期限为8年，自2011年6月1日起至2019年5月30日止；转租合同由杭州恒瑞企业营销策划有限公司与第三方即次承租人签订，并负责转租合同的履行，以及对商铺进行全权管理；第1-3年即2011年6月1日至2014年6月1日的转租租金由杭州恒瑞企业营销策划有限公司确定并作为报酬归杭州恒瑞企业营销策划有限公司所有；第4-8年的转租租金每年不低于41004元归原告肖林、宁坤所有，若转租租金高于该金额的，高出部分归杭州恒瑞企业营销策划有限公司享有，若低于该金额的，差额部分由杭州恒瑞企业营销策划有限公司补足；第4-8年的转租租金由杭州恒瑞企业营销策划有限公司直接汇入原告肖林、宁坤指定的银行帐户。而此后，杭州恒瑞企业营销策划有限公司于2012年12月被现代联合控股集团有限公司吸收合并，并于2013年4月被注销工商登记。在签订《长期租赁合同》、《委托转租合同二期》之后，原告肖林、宁坤在支付租金总额542556元时，扣除交付定金50000元可享受的80000元优惠，再扣除“政策优惠”即前3年计123013.44元租金金额（即542556元按交订金50000元可享受30000元优惠抵扣后的租金金额512556元的每年8%计算3年）以及一次性付款95%优惠后，实际支付租金金额为人民币370065元（包含订金50000元）。此后，因发现被告现代商贸公司已将原告肖林、宁坤承租的案涉商铺所在的浙江现代国际食品城二期3楼全部商铺在2010年6月17日之前就已出租给了桐乡市新锦江鞋业开发有限公司使用，从而引发包括本案原告肖林、宁坤在内的商铺租赁合同履行纠纷。为此于2012年12月30日经杭州农副产品物流中心管委会召集二期3楼商铺承租人（自称为业主）与被告现代商贸公司双方进行协调并形成会议纪要，被告现代商贸公司在会议纪要中承诺于2013年12月31日之前解决浙江现代国际食品城二期3楼商铺租用权，否则：“1、业主有权选择退铺；2、从2014年1月1日起，浙江现代商贸物流发展有限公司按《商铺长期租赁合同》金额的15%年息支付违约金（利息从交款之日算起）。”。但至今，被告现代商贸公司仍未与从桐乡市新锦江鞋业开发有限公司解除租赁合同并收回二期3楼商铺，未能解决商铺租赁权问题。而原告肖林、宁坤在签订《长期租赁合同》、《委托转租合同二期》之后，除收到被告现代商贸公司支付的第4年起的部分委托转租租金收益20000元之外，亦未曾收到前述商铺已委托转租或交付等信息通知。现原告肖林、宁坤以未能取得租赁商铺为由提起诉讼，要求判如所请。本案经开庭审理，双方意见分歧，调解无效，但在庭审中，原告肖林、宁坤表示同意将收到的委托转租收益20000元退还给被告现代商贸公司，并在被告现代商贸公司返还的租金中予以扣除。本院认为：原告肖林、宁坤与被告现代商贸公司于2011年6月29日签订的租赁合同所承租的商铺，包含在2010年6月17日之前已出租给桐乡市新锦江鞋业开发有限公司承租的浙江现代国际食品城二期3楼商铺之内，并且被告现代商贸公司亦确认与桐乡市新锦江鞋业开发有限公司的租赁合同至今未解除，所涉二期3楼商铺至今未收回。因此，被告现代商贸公司明显存在一铺二租，而且在被告现代商贸公司自己作出限期予以妥善处理承诺后，仍一直未予解决，直接导致原告肖林、宁坤租赁商铺的合同目的不能实现，因而原告肖林、宁坤据此要求解除商铺租赁合同，并要求被告现代商贸公司按2012年12月30日会议纪要中的承诺承担违约责任，合法有据，但原告肖林、宁坤的具体诉讼请求，基于同一租赁合同，既按年利率6.9%主张利息损失又按年利率15%主张违约金，并且的同期的利息损失金额并未超过违约金金额，二者一并主张，存在重复计算，因而在支持违约金请求后，不再支持其利息损失请求。关于被告现代商贸公司辩称其已依约交付商铺，首先，根据长期租赁合同及委托转租合同约定，交付商铺最晚应于2011年11月30日前，并以经营户进场装修视为交付，但在本案诉讼中并无有效证据证明，在与原告肖林、宁坤签合同之后有招入的次承租人进场装修；其次，前3年抵扣租金亦并非源于第三方即受托方支付，只是被告现代商贸公司单方的优惠措施，也不能证明其已向第三方即受托方完成了交付；况且，桐乡市新锦江鞋业开发有限公司与被告现代商贸公司签订并实际履行商铺租赁合同早于2011年6月29日，原告肖林、宁坤与被告现代商贸公司的商铺租赁合同在客观上亦无法履行交付，因而被告现代商贸公司辩解，其理由明显不成立。至于被告现代商贸公司支付第4年部分委托转租收益，因其并无合同约定依据，系其单方行为，该单方行为并不改变一铺二租而导致原告肖林、宁坤租赁合同目的至今不能实现这一事实，当然，租赁合同解除，此项转租收益金额理应予以退还，而原告肖林、宁坤也明确表示同意在被告现代商贸公司返还的租金中予以扣除以避免诉累，应予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告肖林、宁坤与被告浙江现代商贸物流发展有限公司于2011年6月29日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书（二期）》自本判决生效之日起解除；二、被告浙江现代商贸物流发展有限公司返还原告肖林、宁坤租金人民币370065元，扣除委托转租收益20000元，余额350065元于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告浙江现代商贸物流发展有限公司支付原告肖林、宁坤违约金人民币124896元（以370065元按年利率15%，自2014年1月1日至2016年3月31日止），于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告肖林、宁坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4992元，由原告肖林、宁坤负担996元、被告浙江现代商贸物流发展有限公司负担3996元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9984元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨支行），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。审判员　　王富春二〇一六年六月二十八日书记员许峰关注公众号“”