（2016）鲁0202民初3870号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
青岛嘉丽物业管理有限公司与杨云洁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛嘉丽物业管理有限公司,杨云洁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初3870号原告青岛嘉丽物业管理有限公司。法定代表人李明光，职务总经理。委托代理人于洋，系原告处员工。被告杨云洁。原告青岛嘉丽物业管理有限公司与被告杨云洁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用一审简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人于洋，被告杨云洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛嘉丽物业管理有限公司诉称：被告是青岛市市南区山东路XX号金富大厦X号楼XXXX户业主，被告长期拖欠物业管理费和电梯支行费，其中包括自2010年10月1日至2016年4月30日的物业费9607.8元和电梯费3202.6元，另有电梯大修更换曳引钢丝绳每户业主均摊90元，共计欠费12900.4元。就欠费问题原告多次与被告协商催缴未果，现原告诉至法院，请求法院判决：1、被告支付物业管理费9607.8元；2、被告支付电梯费3202.6元；3、被告支付电梯曳引钢丝绳更换费用90元；4、被告支付欠费利息1122.7元；5、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉请变更为9607元，第二项诉请变更为3202.3元。被告杨云洁辩称：被告是山东路XX号金富大厦X号楼XXXX户业主，被告不记得与原告签过物业合同，物业公司找被告要过物业费，打过两三次电话，被告认为只应交50%，原因也在电话中沟通过。物业公司没有提供相应服务，不应收取全额物业费。物业公司管理过程中有缺失，如楼梯间、小区内都没有照明设施等，每月交停车费，但是经常没有车位，立体车库利用率低。小区内公共设施广告、外来车辆停车费收入应归业主，抵扣物业费。经审理查明：2005年9月7日，原告与被告所在的青岛市市南区山东路22号金富大厦开发商山东金富房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：山东金富房地产开发有限公司委托原告为金富大厦提供物业管理服务，；业主按其拥有物业的建筑面积缴纳物业服务费用，物业服务费收费标准为高层商住楼按建筑面积每月每平方米1.2元，电梯运行费每月每平方米0.4元；业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用；合同期限自2005年9月7日起至2020年8月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该附件五前期物业管理服务质量标准中载明：一、物业共用部位的维修、养护和管理1、完好、整洁，运行正常；2、无脱落、破损；3、定期维修、养护。原告在金富大厦提供物业服务至今。另查明，被告是青岛市市南区山东路XX号金富大厦X号楼XXXX户业主，房屋建筑面积119.49平方米，2007年7月6日领取房地产权证。自2010年10月1日至2016年4月30日共计67个月，被告欠交物业服务费9607元、电梯费3202.3元。庭审中，原告提交落款日期为2016年4月26日的物业缴费通知单，被告称未见过该通知单。被告提交照片一组，欲证明物业公司在小区内收费停车，外来车辆进入小区导致业主没地方停车；物业服务不到位，小区里和楼道里没有灯，晚上漆黑一片；公共区域的广告收入及停车位的收入应属于业主，物业公司应返还业主或充抵物业费。被告质证称对照片的真实性无异议，但主张金富大厦A座是商住两用楼，会有外来车辆，小区内规划停车位是对业主出租的，优先满足业主需求，外来车辆只能停于公共区域未在规划内区域，因此被告所说原告为收费不能满足业主停车是不存在的；公共区域广告费收入原告优先用于公共部分维修，原告没有向业主额外收费，也没有动用公共维修基金，因此非被告不交物业费的理由；金富大厦安全通道共有56个指示牌，目前仅有三个缺失；被告提出的没有公共照明是不符合事实的，通过个别照片也无法证实大厦的整体照明情况。原告称被告所述与事实不符，楼梯间的灯一直是坏的，从没有维修过，外墙也没有维修过。且无论什么理由，公共区域广告费收入都应属于业主。上述事实，有《前期物业服务合同》、物业缴费通知单、照片、当事人陈述等在卷为凭，相关证据已经庭审质证，并经本院审查，可以认定。本院认为：原告与被告所在的青岛市市南区山东路22号金富大厦开发商山东金富房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容完全、及时地履行合同义务。根据被告提供的照片，可以看出原告为包括被告在内的小区业主提供物业管理服务过程中确实存在一定的瑕疵，诸如楼道内墙面及地面脏黑、楼道安全指示牌破损且电线裸露等问题，影响到了小区居民的切身利益。据此，本院酌情予以减免被告的部分物业费用。根据原告在该小区物业服务的实际状况，被告以交纳原告主张物业费用的80%为宜，即7685.6元（9607元×80%），被告应按照《前期物业服务合同》的约定缴纳电梯费3202.3元。原告作为小区物业服务企业，在以后的工作中应当注意纠正不足，改进服务态度和服务质量，加强与业主的沟通、交流。建设和谐舒适的小区环境既需要物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持中很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。被告作为业主亦应当按时交纳物业费，履行好合同义务，共同建设美好家园。关于原告要求被告支付电梯曳引钢丝绳更换费用90元的诉讼请求，因被告对此不予认可，且原告亦未提交相关证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因上述《前期物业服务合同》中未对利息进行约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨云洁于本判决生效之日起十日内支付原告青岛嘉丽物业管理有限公司2010年10月1日至2016年4月30日期间的物业服务费7685.6元。二、被告杨云洁于本判决生效之日起十日内支付原告青岛嘉丽物业管理有限公司2010年10月1日至2016年4月30日期间的电梯费3202.3元。三、驳回原告青岛嘉丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。代理审判员 柳琳二〇一六年六月二十八日书 记 员 程珊 关注公众号“”