（2016）闽0926民初65号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-28
案件名称
陈小平、范丽娟与柘荣县联宏投资有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
柘荣县人民法院
所属地区
柘荣县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈小平,范丽娟,柘荣县联宏投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
福建省柘荣县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0926民初65号原告：陈小平，男，1970年7月16日出生，汉族，住福建省福鼎市。原告：范丽娟，女，1978年10月11日出生，汉族，住福建省福鼎市。两原告委托代理人魏寿生、上官慎国，福建宁荣律师事务所律师。被告柘荣县联宏投资有限公司，住所地柘荣县。法定代表人陈金全，该公司董事长。委托代理人杨伟明、游建冰，福建宁荣律师事务所律师。原告陈小平、范丽娟与被告柘荣县联宏投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈小平及两原告的委托代理人魏寿生，被告柘荣县联宏投资有限公司的委托代理人杨伟明、游建冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小平、范丽娟诉称：2013年9月2日，原告陈小平、范丽娟与被告柘荣县联宏投资有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定：原告陈小平、范丽娟向被告购买位于福建省柘荣县双城镇屿北路2号（原农业局）1幢902室的商品房，总价款为582298元，商品房交付时间在2014年12月31日前。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向原告支付违约金。如在规定日期未能交付达到约定条件商品房的，应支付原告100元违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告在规定的期限内未能交付符合约定条件的商品房，至今未向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未履行办理产权证的义务，导致原告至今仍未取得房屋权属证书，应当向原告承担违约责任，其中未能交付符合约定条件商品房的违约金过低，应参照逾期交房的责任承担。请求判令：1、被告即时代原告办妥所交易商品房的房屋权属证书（不动产证书），并在领到房地产权属证书后的5个工作日内向原告交付；2、被告支付原告逾期未能取得房屋权属证书的违约金（按已付购房款每日0.01％，从2015年3月31日起计算至原告取得房屋权属证书之日止，截止2016年1月15日的违约金为16886.6元）；3、被告支付在规定期限内未能交付约定条件商品房的违约金（按已付购房款每日0.01％，从2014年11月30日计算至商品房达到合同约定的交付条件之日止，截止2016年1月15日的违约金为22127.3元）和逾期交房违约金（按已付购房款每日0.01％，从2014年12月31日计算至被告向原告交付符合条件的商品房之日止，截止2016年1月15日的违约金为22127.3元）；4、被告继续履行合同，即时向原告交付符合合同第八条约定条件的商品房（具体为完成竣工验收、规划核实、消防验收；商品房给排水、管道燃气、邮政信报箱设施要达到规划设计要求；小区内的道路、绿化、环卫、消防等公共配套设施要达到规划设计要求，物业用房要达到70平方米、文化活动室70平方米、公厕60平方米、交付小区档案材料）。被告柘荣县联宏投资有限公司（以下简称“联宏公司”）辩称：第一，原、被告双方约定交房时间是2014年12月31日，被告之前未以书面形式通知原告交房，视为未交房，不存在逾期办证的问题，被告只需承担逾期交房的违约责任。因至今未交房，被告无需履行代办理房产证的义务。目前可以交付商品房，现在正式通知原告可以交房。第二，被告交付的商品房是合格的，且已做好消防竣工备案等，给排水等属于物业管理的范围，与本案无关。综上，请求驳回原告第1、2、4项诉讼请求。在本案审理过程中，原告向本院提交如下证据证明自己的主张：1、原告身份证。2、被告内资企业登记基本情况表。证据1-2证明原、被告身份情况。3、商品房买卖合同，证明原、被告商品房买卖的相关权利义务。4、销售不动产统一（购房）发票，证实原告已付清购房款。5、税收转帐专用完税证、维修基金缴存凭证，证明根据被告要求，原告向被告支付房屋所有权登记费契税、维修基金，办理商品房权属登记手续。6、（住建局）证明，证明被告交付的商品房未经规划验收，不符合交付条件。7、关于恒达大厦项目竣工规划条件核实整改意见通知书，证明2016年2月29日，柘荣县住建局因恒达大厦建设项目不符合规划条件对被告发出整改意见书。8、建设工程规划竣工测量技术报告，证明恒达大厦项目建设不符合技术经济指标。9、恒达大厦规划总平面图，证明恒达大厦项目未按总平面图要求设置通道及绿化带的事实。10、由柘荣县倾国倾城婚纱摄影店拍摄的照片，证明恒达大厦开工时间、竣工时间；恒达大厦的底层通道、1#14、15层通道及各层消防箱都未配备消防灭火器等重要消防设施；绿化面积严重缺失且覆盖小区通道，严重影响通行及消防安全；多处排水管道排水不畅，污水溢出路面，影响通行，四楼因排水问题，重新返修；建筑垃圾大量堆积通道，使通道变得十分狭窄，影响通行及消防安全；主体建筑面出现大面积裂缝，建筑出现质量问题。11、《柘荣县房地产开发项目公建配套设施核实申请表》，证明总体的规划核实意见表是空白的，则综合的核实意见没法通过。该申请书存在绿化、管道燃气、邮政设施未通过认证等诸多问题，充分证明被告的建设工程规划条件，大部分还是不符合规划核实条件的。被告质证认为：对原告提交的证据1－5、7-9的真实性无异议。证据6，形式不合法，被告已向规划部门申请规划核实，不能证明原告待证目的。证据7，被告于2016年4月27日已经取得了《核实意见书》，该证据只能描述过去的事实。证据8，只是一份技术报告，与原告的待证事实不具有关联性，不能证明商品房不合格。证据10，对照片的合法性和真实性存疑，无法证明给排水的下水道水溢出的原因，污水管道的设计是否合理，应该由有关部门认定；测量技术报告体现绿地、道路的面积都是符合规划设计要求，靠近农行一侧绿化的具体布局是否合理可以通过调整；过道狭窄是因为第三人的原因，与施工设计无关，规划红线外的围墙影响通行，是第三方侵权，并非没有按照设计施工建设，责任不应由被告承担；消防设施是否达到标准，不能根据灭火器有无来衡量，消防器材的丢失和损坏是人为造成，由物业处理；墙体的质量问题需要有关部门的认定，如果只是墙体表面开裂那只是美观度的问题；公厕事实上已经实际使用只是未办理移交手续。证据11，不能作为规划是否合格的最终定论依据，比如管道燃气目前还未覆盖到柘荣县，《申请表》内的许多内容已经改了，不存在核实，该申请表缺乏法律上的依据。在本案审理过程中，被告向本院提交如下证据证明自己的主张：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告身份情况。2、资质证书，证实被告具备房地产开发资质。3、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，证实本案商品房用地和建设工程符合规划。4、商品房预售许可证，证实本案商品房已取得预售许可。5、消防备案受理凭证，证实本案商品房已经竣工消防备案。6、环境保护验收批复，证实本案商品房通过竣工环保验收；7、防空地下室竣工验收认可文件，证实本案商品房经过防空地下室竣工验收；8、房屋建筑工程竣工验收报告，证实本案商品房经竣工验收为合格工程。9、《建设工程规划条件核实意见书》，证明商品房已通过规划条件核实。原告质证认为：对被告的证据的真实性无异议，但不能证明本案商品房完全符合法定及双方约定的交付条件、已办理取得商品房产权证的事实，其中证据5、消防备案受理申请时间在房屋建筑工程竣工验收报告时间半年前，消防报备不符合法律规定；证据8、不合法，不完整，第2页竣工日期是空白的、第4页的验收结论和观感质量评定都是空白的。证据9，从时间上看，在2016年4月27日前商品房是不符合规划条件的，原告的证据证明了该意见书体现的绿化和配套公共建筑的意见不符合事实；且意见书没有通过单位盖章及法定代表人的签章，该意见书依据的核实申请表没有经过相关部门核实单位的盖章。本院认为：原告的证据1-5，真实、合法，与被告庭审所认可的事实相符，可以予采纳，可以证明本案商品房交易的基本事实。证据6，虽形式上有欠缺，结合被告证据9，可以证实被告向原告所交付的商品房，在当时尚未经规划条件核实。原告的证据7-9，真实、合法可以采纳。证据10，由第三方人员拍摄，可以采纳。证据11，能否证明原告的待证事实，在分析被告证据9时一并阐述。对于原告证据的采信，将结合争议焦点时一并阐述。对于被告的证据，原告对证据的真实性未提异议，被告提交的证据可以采纳。其中的证据5，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及《建设工程消防监督管理规定》的有关规定，本案消防机构对诉争商品房系采取消防备案抽查方式，且公安消防机关主管该行政职权，该份证据既然是公安机关消防机构所出具，在无相反证据的情况下，可以认定原告已完成消防备案手续。其中的证据8，虽然某些内容未填写完整，这只是代表相关未填写完整部分的事实不能予以认定，但最终竣工验收结论体现为合格工程，在无相反证据的情况下，可以认定本案商品房已验收合格。证据9应与原告证据11相互对照，原告证据11是一份申请表，体现申请的一个过程，而城乡规划行政机关最终作出何种意见乃是由被告的证据9核实意见书所确定，至于城乡规划行政机关作出该意见是否证据充分、程序合法不是本案审查的范围，在没有相反证据该意见书是失效的情况下，应当采信被告的证据9，本案商品房已通过规划条件核实。经庭审举证、质证结合当事人的陈述，本院确认以下主要事实：2013年9月2日，原告陈小平、范丽娟与被告柘荣县联宏投资有限公司订立《商品房买卖合同》，向被告购买位于福建省柘荣县双城镇屿北路2号（原农业局）1幢902室的商品房一套，总价款为582298元。合同约定：被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同第八条约定条件的商品房交付买受人使用。第八条又约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人100元违约金。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1））项和第七条中的比率）的违约金。第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方在合同附件六中又约定：原告同意委托被告代办产权等手续，有关费用（此费用为被告根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多退少补）在领取入伙通知书时预交给被告，并于被告通知原告办理产权之日起9０天内，配合被告办理相关产权手续，否则……，办妥产权证、房产抵押手续后，由被告将有关证件转给贷款银行收押。合同还约定了其他事项。合同签订后，2013年9月2日，被告向原告出具金额为182298元销售不动产统一发票的票据一份，2013年10月10日，被告向原告出具金额为400000元销售不动产统一发票的票据一份。至此，原告付清购房款582298元。2014年9月15日，恒达大厦Ａ、Ｂ楼（即本案商品房所在的楼盘）经建设、勘察、设计、监理、施工单位共同参与竣工验收合格。2014年2月3日，被告经网上备案受理系统进行了恒达大厦Ａ、Ｂ楼及地下室至三层工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。2015年7月27日，柘荣县环境保护局经研究同意恒达大厦项目通过竣工环保验收。2015年8月6日，柘荣县人民防空办公室作出意见，同意参加验收各单位对恒达大厦Ａ、Ｂ楼及防空地下室防护专项工程验收合格的结论。2016年4月27日，被告取得柘荣县住房和城乡规划建设局发放的《建设工程竣工规划条件核实意见书》，该意见书认为“本建设工程（违反规划审批要求的，我局已行政处罚到位）符合规划条件要求”。目前，该商品房所在的恒达大厦的底层通道、Ａ#楼14、15层通道及各层消防箱内，未按要求配备消防器材。在本案起诉前，被告未以书面通知原告交房，在本案庭审时，被告当庭通知原告可以交房，但原告认为交房条件仍未满足，不同意接收诉争商品房。原、被告的主要争议焦点为：一、被告交付的商品房是否达到合同约定的条件，被告是否应当向原告支付未能交付符合合同约定条件商品房的违约金和逾期交房违约金及其违约金的数额。原告认为：被告证据无法证实其交付的房屋符合工程竣工消防条件、且未申请规划验收和房屋竣工登记备案，在绿化、道路等方面都未达到合同约定的条件，被告交付的商品房未达到合同约定的条件。具体为：竣工验收未备案、规划核实未通过、消防未验收；商品房给排水、管道燃气、邮政信报箱设施未达到规划设计要求；小区内的道路、绿化、环卫、消防等公共配套设施未达到规划设计要求，物业用房70平方米、文化活动室70平方米、公厕60平方米未配备，没有向业主交付小区档案材料等。合同第八条第二款约定的100元违约金过低，而且该条款非原告真实意思的表示，是无效的条款。被告应依照最高院有关商品房司法解释的规定调整违约金，未能交付符合合同约定条件商品房的违约金为按已付购房款每日0.01％，从2014年12月31日计算至商品房达到合同约定的交付条件之日止；另外被告逾期交房还应向原告支付逾期交房违约金（按已付购房款每日0.01％，从2014年12月31日计算至被告交付符合约定的商品房之日止）。被告认为：本案商品房已符合交房条件，只是取得相关部门的认可时间存在迟延，同意承担逾期交房责任，原告提出调整违约金需要法律依据。本院认为：被告证据可以证明本案商品房已经过竣工验收、消防备案和规划条件核实，合同第八条第一款第1项约定的交房条件现已满足。被告证据5、8、9，可以证明给排水工程、燃气工程、消防工程已完成并经竣工验收，原告证据10，虽能证明给排水工程在使用中存在排水不畅等的问题，但并不足以证明这些达不到设计的要求，故可认定这些工程已达到合同约定条件。被告的证据不能证明邮政信报箱、小区内的环卫已达到设计要求条件，原告此项请求有理。原告的证据8测量报告，被告的证据9规划条件核实意见书，可以相互印证小区的建设工程基本符合规划且物业用房70平方米、文化活动室70平方米、公厕60平方米均已配套，原告认为这些未达到设计要求条件，但并未提供足以反驳对方的相反证据予以证明（如相关的鉴定报告），根据优势证据的原则，可以采信被告的证据，原告此项主张不能成立。虽然原告还提出的绿化的面积和位置、道路狭窄、公用道路被围墙阻隔等问题，但原告的证据均不足以证明这些已违反了规划设计，鉴于被告已提交了规划条件核实意见书，故不能直接认定就这些项目，被告已构成了合同第八条的违约。本案事实可以支持原告提出的消防箱内未按要求配备消防器材的主张，对于原告的此项请求，可予支持。被告认为人为原因导致消防器材丢失、毁损，无证据证实，不予采信。原告主张被告没有向业主交付小区档案材料，此项不属于约定的交房条件，不予支持，原告可另行主张。原告还提出了外墙的质量问题，但其证据不足认定特定的部位指向诉争商品房且不足以否定竣工验收的结论，故非属本案审理的范围，不予审查，该项问题可另案解决。综上，被告的证据不足以证明诉争商品房已完全满足合同第八条约定的交房条件，故原告主张交房条件未满足，可以成立。原告认为合同第八条第二款非原告真实意思的表示，是无效的条款但被告明确同意承担逾期交房的违约责任，因此，因被告的逾期交房违约行为，被告应当向原告支付逾期交房违约金。原告在本项中主张的两项违约金，都是基于被告未能在合同约定的期限内向原告交付符合约定条件的商品房的违约行为，原告要求被告承担多种违约金，违约金应当与违约所造成的损失相当。逾期交房依照合同第九条的约定，该项违约金是从2014年12月31日（不包含本日）起，按已付购房款每日0.01％计算至被告向原告实际交付商品房之日止。原告主张违约金总数额为此标准的2倍，对此原告应当提交证据证明被告逾期交付的商品房对其造成的损失已过分超过约定的违约金，原告未能就此举证应由原告承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，没有约定违约金数额的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金。以此为参照，该按合同第九条计算的违约金每30日约为1747元，也不是过分低于此标准。因此，对于原告调整违约金的主张，不予支持。二、原告逾期未取得房地产权属证书是否是被告的原因，被告是否应当支付违约金及其数额。原告认为：被告为原告代为办理房屋权属证书，但诉争商品房未符合交房条件，为被告原因导致原告至今未能取得房屋权属证书，被告应向原告支付违约金（每日按已付购房款的0.01％，自2015得3月31日起计算至原告取得房产证书之日止）。被告认为：本案尚未交房，被告无需承担代为办证义务和办证的违约责任。本院认为：此项违约金是被告履行协助办证义务违约而产生的，本案商品房尚未交付原告使用，那么被告协助办证义务的履行期尚未到来，就不存在逾期履行协助办证义务的违约行为。因此，被告抗辩有理，原告的此项请求应予驳回。三、被告是否应当继续履行合同，即时向原告交付符合合同第八条约定条件的商品房。原告认为，被告的商品房尚未符合交房条件，不同接收商品房，被告应当将原告认为未达到的项目按规划设计建设完成并交付。被告认为，房屋已达到交付条件，现正式通知原告交付商品房，给排水等问题属于物业管理的范围与被告无关。本院认为：依前述分析和本案事实，被告的商品房尚未完全满足合同第八条约定的交房条件，故对原告请求被告继续履行合同的主张，可予支持。综上所述，本院认为：原告陈小平、范丽娟与被告柘荣县联宏投资有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方应当依照合同的约定履行义务。因本案商品房尚未交付原告使用，原告请求被告即时履行代为办理房屋权属证书的义务及要求被告承担逾期办证违约金，没有事实和法律依据，应予驳回。被告请求驳回原告该二项请求，有理，予以采纳。本案商品房目前尚未完全满足合同第八条约定的交房条件，原告请求被告支付逾期交房违约金，事实和法律依据充分，但原告主张的违约金数额不符合合同约定且未尽到要求调整违约金的举证责任，应承担不利后果，对其该项请求，部分予以支持，具体数额依前述标准确定。原告请求被告继续履行合同，有理，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告柘荣县联宏投资有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告陈小平、范丽娟支付逾期交房违约金（每日按已付购房款582298元的0.01%，从2014年12月31日起计算至被告向原告实际交付商品房之日止）。二、被告柘荣县联宏投资有限公司应当继续履行合同，在本判决生效之日起二十日内将符合合同第八条约定条件的商品房交付给原告陈小平、范丽娟（具体履行要求为本案商品房所在建筑物的邮政信报箱设施、商品房所在小区的环卫建设要达到规划设计要求、消防箱内按要求配备消防器材）。三、驳回原告陈小平、范丽娟的其他诉讼请求。如果被告柘荣县联宏投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱或履行合同义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息为应付违约金×0.175‰×迟延履行期间的天数）或迟延履行金。本案案件受理费1329元，由原告陈小平、范丽娟负担675元，被告柘荣县联宏投资有限公司承担654元（被告柘荣县联宏投资有限公司当在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 袁高贤审 判 员 陆秀容人民陪审员 陆乃招二〇一六年六月二十八日书 记 员 陈巧慧《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”