（2016）鄂2802民初718号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-02
案件名称
方永学与恩施州宏基实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
利川市人民法院
所属地区
利川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方永学,恩施州宏基实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十四条，第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2802民初718号原告方永学。委托代理人孟湛，上海明庭律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人姚本秀。被告恩施州宏基实业有限公司，住所地湖北省利川市都亭街道办事处教场村五组（清源路28号）。统一社会信用代码：91422802688455627T。法定代表人张敬成，董事长。委托代理人王治国，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。原告方永学诉被告恩施州宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，并组成由审判员郑兴才担任审判长，代理审判员赵红玲、人民陪审员冉瑞兵参加的合议庭，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告方永学的委托代理人孟湛、姚本秀，被告宏基公司的委托代理人王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方永学诉称：2010年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》，原告向被告购买利川市东城关东村二组绵绣新村第C幢6层602室。根据合同约定，该房屋建筑面积为80.98m2，套内建筑面积68.8m2；单价1826.03元／m2，总金额147872元；被告应在2011年5月30日前交房，并在交房后60日内办理房屋产权证登记。合同签订后，被告违反“一价清”制度，违规收取原告天然气开户费2200元，延期数月才交房，且至今未办理房屋产权证。另根据利川市房地产测绘大队出具的面积统计表，原告了解到该房屋实际套内建筑面积仅有65.46m2，与合同约定面积相差3.34m2。被告的违约行为严重侵害了原告合法权益。现请求法院判令：1、被告返还购房款8428.95元及利息2558.01元；2、被告支付延期办理房屋产权证的违约金58983.18元；3、被告返还天然气开户费2200元及利息641.13元。被告宏基公司辩称：（一）关于返还购房款及利息问题。1、被告出售的商品房是按建筑面积出售不是按套内面积出售；2、双方选择确认面积差异处理方式即合同约定的是以建筑面积为准不是以套内面积为准；3、双方约定的建筑面积和实际建筑面积误差比未超过3%；4、双方约定的套内面积发生差异的处理方式为以测绘机构测绘报告为准；5、双方在房屋交付时对面积差异进行了处理和结算，诉讼时效应从结算时开始计算，原告现在起诉也已经超过了诉讼时效。（二）关于延期办证违约金问题。1、办证主体系购房人即本案原告而不是被告；2、原告未在规定时间内取得产权证不是因为被告的原因；3、原告履行提交相关办证资料的义务在前，被告履行备案办证的义务在后，被告享有先履行抗辩权；4、原告应对其提交办证资料的时间及是否因被告原因未取得产权证举证；5、原告要求支付延期办证违约金已超过诉讼时效。（三）关于返还天然气开户费及利息问题。1、根据商品房销售明码标价规定及双方签订的《商品房买卖合同书》约定，被告代收天然气开户费的行为合法有据；2、恩施州价（2006）50号文件与鄂价房服（2005）165号文件相抵触，恩施州价（2006）50号文件不能作为本案裁判的依据；3、原告从交付天然气开户费时就知道其权利受到侵害，至今已超过诉讼时效。经审理查明：2010年6月26日，原告欲购买被告位于利川市锦绣新村楼盘第C幢602号房屋，向被告预交了首期购房款47872元。2010年8月11日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：乙方购买甲方开发的锦绣新村第C幢6层602号商品房一套，建筑面积共80.98平方米，其中套内建筑面积68.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.18平方米，面积确认及面积差异以建筑面积为依据进行处理；计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米1826.03元，总价款为147872元，以上价格不含契税、公共维修基金、办证测量费、工本费以及天然气等立户所需费用；该商品房水、电的安装上户由甲方负责，天然气、有线电视等安装上户费由买受人自行承担，出卖人负责达到具备申报条件；甲方应当在2011年5月30日前将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用，并应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报利川市房地产管理局备案；如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列方式处理：⑴乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款1%赔偿乙方损失；⑵乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金；⑶乙方应于签定合同之日起七日内提供办理产权的相关资料，若因乙方原因不按时提供办理产权相关资料及不配合办理工作的，乙方按已付房价款的1%向甲方支付违约金。合同签订后，原告按约向被告付清了购房款，被告于2010年10月31日向原告代收天然气立户费2200元。2011年8月29日，被告将涉案房屋交付原告使用，被告于同日向原告退回了因该房屋建筑面积减少1.37平方米的房价款2501元。另查明，利川市房地产测绘大队出具的锦绣新村C号楼建筑面积及分摊面积计算表载明：涉案房屋建筑面积79.61m2，套内面积65.46m2，分摊面积14.15m2。2012年11月1日，被告就其开发的锦绣新村A、B、C号三幢楼房向利川市住房和城乡建设局申请初始登记（商品房），该局于同年12月6日受理申请并于同月24日为被告颁发了《房屋所有权证》。2013年11月29日，利川市住房和城乡建设局就原告所购房屋颁发了《房屋所有权证》，其登记的建筑面积79.61m2，套内建筑面积65.46m2。上述事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同》、销售不动产统一网络代开发票、税收完税证明、天然气费用收款收据、利川市房地产测绘大队出具的建筑面积及分摊面积的计算表、房地产登记受理审核业务书、利川市房屋所有权初始登记审批表、利川市房屋所有权转移登记审批表、利川市房屋抵押登记审批表、利川市怡家物业服务有限公司出具的证明等证据及原、被告的陈述在卷为证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按合同约定履行自己的义务。本案争议焦点为：1、被告应否返还原告部分购房款及利息；2、被告是否存在逾期办证；3、被告逾期办证违约责任如何承担；4、被告代收的天然气入户费应否返还；5、本案是否超过诉讼时效期间。本院分析评判如下：（一）关于被告应否返还原告部分购房款及利息问题。被告应否返还购房款，取决于双方在合同中约定的计价方式、面积确认及面积差异处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（后称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定按建筑面积计价并以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，根据利川市房地产测绘大队测量的涉案房屋建筑面积与合同约定面积计算，涉案房屋面积误差比绝对值在3%以内，双方应据实结算房价款，且原告也按照该约定向被告支付了面积差价款。现原告要求按照套内建筑面积结算并返还相应购房款，没有合同和法律依据，本院不予支持。基于前述，原告要求被告支付该部分购房款利息的基础便不存在，原告的该部分请求本院亦不予支持。被告辩称应以建筑面积为依据据实结算房价款的理由成立，本院予以采纳。另，关于原告的该项请求权是否超过诉讼时效期间问题。因原告诉称其于起诉前才取得涉案房屋所有权证的复印件，被告并未提交证据证明原告在此之前已经知道或应当知道该房屋套内建筑面积减少的事实，故原告该项请求权的诉讼时效期间应从得到产权证复印件之日起计算，至原告起诉时并未超过法律规定的二年，被告该辩称理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于被告是否应对原告未在规定期间取得房屋产权证承担违约责任问题。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定和涉案《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当承担违约责任。本案中，被告于2011年8月29日将涉案房屋交付原告使用，但2012年11月1日才申请办理涉案楼房的初始登记，原告购买的房屋2013年11月29日才获颁《房屋所有权证》。对此，被告关于原告未按合同约定在限期内提供办理产权证的相关资料及被告已在2012年11月1日前将办证资料提交办证机关备案的抗辩主张，因未提交证据加以证明，故本院不予采纳。办理产权登记的主体虽系原告，但被告作为出卖人负有协助办理产权登记的义务，因被告未及时申请办理涉案房屋的所有权初始登记，致原告不能及时申请办理房屋所有权移转登记，对此被告应承担相应的违约责任。对于在房地产开发企业提交了完备的手续，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，这与房地产开发企业承担的合同义务是两个不同的法律关系，不属于本案审查范围。（三）关于被告逾期办证违约责任应如何承担问题。对此，原告认为：双方签订的合同是格式合同，依照我国合同法的规定，双方以格式条款约定的违约金低于给原告造成的损失，原告有权请求增加违约金。因本案原告的损失难以确定，根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条和第十八条的规定，被告逾期办证的违约金数额应调整为以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即日万分之二点四的标准计算。被告则认为：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，即便因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告也只按照原告已付房价款的1%支付违约金。本院认为：首先，原告未举证证明由于被告逾期办证的违约行为给原告造成的损失，则约定的违约金数额是否低于其所受损失难以确定，原告对请求增加违约金的主张应承担举证不力的法律后果；其次，原、被告在《商品房买卖合同》中就产权登记的违约责任已有约定，且约定在双方各自违约时均按已付房价款的1%向对方支付违约金，该约定符合公平、诚实信用原则，被告该抗辩理由本院予以采纳。根据查明的事实，原告已付购房款为147872元-2501元＝145371元，因此被告应向原告支付违约金145371元×1%＝1453.71元，原告要求被告支付其余违约金的请求本院不予支持。（四）关于被告代收的天然气入户费应否返还问题。本院认为，用户是否使用天然气作为其家庭燃料来源由用户自行选择，选择后向天然气经营企业缴纳天然气管网建设安装费即入户费，是天然气经营企业向其供气的必要条件。商品房销售中，天然气管网建设安装费由谁承担，应依据出卖人与买受人签订的商品房买卖合同确定。涉案《商品房买卖合同》约定该商品房的天然气安装上户费由买受人自行承担，商品房价款不含天然气立户所需费用，因此涉案天然气入户费应由作为买受人的原告承担。被告代收该费用后已全部代缴给天然气经营企业，故无须退还原告。即使被告不能向原告代收天然气入户费，原告现起诉返还该费用也已超过二年的诉讼时效期间。因此，原告要求被告返还天然气入户费及相应利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告恩施州宏基实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方永学支付逾期取得房地产权属证书的违约金1453.71元；二、驳回原告方永学的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由原告方永学负担1454元，由被告恩施州宏基实业有限公司负担166元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17761101040007804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郑兴才代理审判员 赵红玲人民陪审员 冉瑞兵二〇一六年六月二十八日书 记 员 瞿 佳 关注公众号“”