（2016）赣0781民初985号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2017-03-31
案件名称
瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司与刘明辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞金市人民法院
所属地区
瑞金市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司,刘明辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十九条，第一百零七条
全文
江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0781民初985号原告瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司，住所地：瑞金市象湖镇锦绣花园14#楼一层，统一社会信用代码：913607815761078200。法定代表人：陈友星。委托代理人刘善明，江西洪都律师事务所律师。被告刘明辉。原告瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司（以下简称丰瑞物业）与被告刘明辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员邹洁适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告丰瑞物业的委托代理人刘善明、被告刘明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2009年7月6日购买了案外人瑞金市冠瑞房地产开发有限公司开发建设的瑞金中山南路锦绣花园A3栋1单元701室商品房壹套，签订《商品房买卖合同》一份，并依据该合同附件五《前期物业管理》篇中约定由案外人鑫业集团（江西）物业管理公司提供相应的物业管理服务。2013年10月1日，案外人鑫业集团（江西）物业管理公司将锦绣花园小区的物业管理服务相关权利义务一并转让给原告承接，由原告承继该公司为锦绣花园小区提供相应的物业管理服务工作。原告向被告所购商品房提供物业管理服务，按约定被告每月应按照物业面积支付0.6元每平方米的物业管理费用，并承担二次供水、转供电产生的水电公摊费。原告依照约定履行义务向被告提供了相应的物业管理服务，但被告从2012年7月起拖欠物业管理费等费用，原告多次向被告催收，被告仍然未缴，截至2015年10月被告已拖欠原告物业管理费3664.7元，水电公摊费807.7元，合计4472.4元。被告拒绝支付物业管理费和水电公摊费的行为已经违反了双方协议约定，且该行为一直处于持续状态之中，严重侵害了原告的合法权益。为此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付锦绣花园A3栋1单元701室的物业管理费和水电公摊费合计人民币4472.4元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告刘明辉辩称：一、原告没有诉讼主体资格。我与冠瑞房地产公司签订的商品房买卖合同中约定前期物业管理聘请的是鑫业集团（江西）物业管理公司提供物业服务。后来变更了物业管理公司提供服务，未经我本人或其他业主同意。丰瑞物业无权强行要求业主接受其提供的服务。二、不管是鑫业集团（江西）物业管理公司还是丰瑞物业管理服务有限公司均违反了合同。业主手册（应属于商品房买卖合同的组成部分）第三章第四节第七条明确约定了禁止在小区各处设立有噪音污染的高音喇叭，但从冠瑞房地产公司开始售房时就在小区设置了高音喇叭，供人跳广场舞，每天早上5、6点至7、8点钟，晚上7点到9点从不间断，一直到现在，严重影响了我的正常休息。我和其他业主也多次要求物业公司制止他们在此跳舞，但时至今日仍不解决。物业公司根本没有履行管理服务职责。此外，第四章第二条第14款规定，装修应按规定时间进行，不得影响邻居休息，但冠瑞公司从2012年开始设第三期商品房及地下车库时，噪音不断，不论白天还是晚上都不停施工，特别是晚上十一、二点还在施工，有时半夜下钢管等建筑材料，噪音特别大，严重影响了我及家人的休息。因物业公司没有履行管理义务，2012年7月6日以后的物业管理费我是没有给付。经审理查明：原告系被告刘明辉居住的瑞金市锦绣花园小区的物业管理者。被告刘明辉系锦绣花园A3栋1单元701室的业主，房屋建筑面积为156.61平方米。被告缴纳物业费计算为每月0.6元／平方米，二次供水按同期市场价，转供电按同期市场价。因噪音问题，被告拒绝缴纳物业费和水电公摊费。自2012年7月6日起至2015年10月5日，被告共拖欠物业管理费3664.7元，水电公摊费807.7元，共计4472.4元，此款经原告催收，被告拒绝缴纳，故而成讼。另查明，2013年10月1日，原告丰瑞物业与鑫业集团（江西）物业管理公司签订一份协议书，协议约定鑫业集团（江西）物业管理公司于2013年10月1日将锦绣花园小区物业管理及收费事宜全部转让给原告，原告自2013年10月1日起实际对锦绣花园小区进行了物业管理。再查明，瑞金市锦绣花园小区尚未成立业主委员会。以上事实，有原告提供的营业执照、资质证书、商品房买卖合同、协议书，被告提供的录像、照片等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告丰瑞物业自2013年10月1日以来对被告刘明辉所住小区进行了管理，被告虽未与原告签订物业服务合同，但被告实际接受了原告进行的物业服务，故双方已形成事实物业服务合同关系，双方权利义务关系依法成立，被告应当缴纳物业费及水电公摊费。且2013年10月1日前的物业管理费已由原来的鑫业集团（江西）物业管理公司转让给原告，故原告丰瑞物业要求被告刘明辉支付拖欠的物业管理费3664.7元及水电公摊费807.7元的诉讼请求，本院予以支持。被告在庭审中以噪音污染为由提出抗辩，本院认为，被告提出的抗辩意见因与本案不属于同一法律关系，本院不予审查，被告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条以及国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告刘明辉应于本判决生效之日起五日内支付原告瑞金市丰瑞物业管理服务有限公司物业服务费3664.7元（2012年7月6日至2015年10月5日）、公摊水电费807.7元，合计4472.4元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘明辉承担，该款原告已预交，被告应于本判决生效后五日内返还原告。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员 邹 洁二〇一六年六月二十八日书 记 员 陈小青 更多数据：