（2016）鄂0102民初357号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-29
案件名称
王静与武汉越秀嘉润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王静,武汉越秀嘉润房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0102民初357号原告王静。委托代理人陈玲（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区芦家墩特1号。法定代表人欧韶，该公司董事长。委托代理人秦筱（一般授权代理），湖北森生律师事务所律师。委托代理人陶雅莉（一般授权代理），武汉越秀嘉润房地产开发有限公司职员。本院于2016年1月8日立案受理原告王静诉被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）商品房销售合同纠纷一案，依法组成由代理审判员赵星担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告王静的委托代理人陈玲，被告越秀公司的委托代理人秦筱、陶雅莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静诉称，我与越秀公司于2014年12月20日签订《武汉市商品房买卖合同》，购买越秀公司开发的“星汇君泊”项目中1-2-1001房产，该合同中约定越秀公司应在2015年10月30日之前，将完成竣工交付使用手续的商品房交付使用，并约定供电和燃气达到相关行业认可的正常使用条件。合同签订后，我按合同约定付清了房款，但越秀公司至今都未达到合同第九条约定的交房条件。并且我所购房屋与合同约定及越秀公司的宣传不一致，我购买房屋时，越秀公司承诺次卧为270°拐角大飘窗，两面采光，与同层楼04号房一样。但实际交付的房屋并非拐角大飘窗，取而代之的是一个又小又窄的飘窗，严重缩水，采光效果大受影响，房屋视觉空间极其压抑，严重影响了该房屋的使用功能。开发商虚假宣传违反合同约定，违背了诚实信用原则，应承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、越秀公司支付延期交房违约金33，791元（按合同约定支付的购房款总金额为基数，每日万分之五，暂计算至2015年12月17日，最终计算到越秀公司达到实际的交房条件之日）；2、越秀公司将涉案房屋的次卧飘窗进行整改，恢复成与同楼层04号房相同的270°拐角飘窗；3、本案诉讼费用由越秀公司承担。庭审中，原告王静将第2项诉讼请求变更为：越秀公司支付飘窗违约赔偿金190，540元；被告越秀公司辩称，我公司认为王静的诉讼请求不成立，请求法院驳回其全部诉讼请求。关于商品房的交付，我方交付的房屋已符合交付条件，不需要承担违约责任。即便是有违约行为，王静的违约金计算标准过高。王静购买的房屋本身没有设计270°拐角飘窗，所以王静关于飘窗的诉讼请求违反了规划设计的规定，也不具备法律允许的条件。其他具有270°转角飘窗的房型，飘窗也是属于赠送面积不计入房价，王静没有有效证据证明我公司向其出售的房屋本来带有270°拐角飘窗，故王静的诉请不应该得到支持。经审理查明，2014年12月20日，王静与越秀公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：市130327170），双方约定：王静购买越秀公司投资建设的位于本市江岸区塔子湖“星汇君泊”第1幢2单元10层1号（建筑面积136.10平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米10，787.36元，总金额为1，468，160元；出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续／；5、供电：交付时一户安装一块电表、通电；6、给水：交付时一户安装一块水表、通水；7、燃气：天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理；8、／；9、／；10、／。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。合同签订后，王静按约定付清全部房款。2015年10月28日，越秀公司在《武汉晚报》刊登交房公告，载明：我公司开发建设的江岸区塔子湖组团J地块一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按照我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前来办理收房手续，逾期则视为自动收房。王静认为越秀公司交房不符合双方合同约定的条件，至今未收房。另查明，在越秀公司前期宣传资料上，记载有“1号楼2单元01／04户型、2号楼01／04户型、3号楼01／04户型，三（四）室两厅两卫，建筑面积约134.06-136.10㎡；户型南北通透，方正合理；…次卧270°大拐角飘窗，采光纳景，移步间临赏景万千…”。王静在收房后，发现次卧飘窗仅为普通飘窗，不是越秀公司宣传的270°大拐角飘窗。再查明，越秀公司分别于2015年9月28日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2015年10月19日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2015年10月10日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案工程消防复验合格；于2015年10月28日通过1、2、3、9、10、11#楼燃气配套工程验收；于2015年9月22日取得武汉市水务集团有限公司汉口供水部《证明》，1、2、3、9、10、11#楼及小学、幼儿园供用水工程已竣工，并于2015年8月底送水。2015年11月18日，武汉市住房保障和房屋管理局向越秀公司出具《整改通知书》，记载：2015年11月6日，经查，你公司在开发经营中，存在下列问题：“塔子湖组团J地块（星汇君泊）”项目1-3和9-11号楼未达到合同约定的交房条件，将商品房擅自交付使用。对于该项目违规交付问题，你公司应立即进行整改，并于2015年12月2日前将整改措施及结果书面报武汉市住房保障和房屋管理局，我局将根据有关规定和调查事实作出相应处理。审理中，为查明上述《整改通知书》中描述的越秀公司“未达到合同约定的交房条件”具体指哪些条件，本院向武汉市住房保障和房屋管理局进行核实，武汉市住房保障和房屋管理局答复我院称，之所以向越秀公司出具《整改通知书》，是因为2015年11月6日在越秀公司检查时，越秀公司未能出具供电公司的证明。询问有关商品房项目竣工交付使用备案证是否是交房的必要条件，武汉市住房保障和房屋管理局答复称，商品房项目竣工交付使用备案证只是行业管理行为，是否是交房的必要条件要看双方商品房买卖合同中有没有明确约定需要办理该证，而且该证已于2016年1月1日起停办。2016年5月24日经本院向武汉市供电局调查核实，越秀公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、宣传资料、《整改通知书》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《证明》、交房公告、调查笔录等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为，王静与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。王静依约向越秀公司交付房屋总价款后，越秀公司应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付王静使用。归纳诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：一、越秀公司交付房屋是否符合双方合同约定的交房条件；二、涉案房屋次卧未见270°大拐角飘窗，越秀公司是否构成违约。针对上述焦点问题，本院评判如下：一、越秀公司交付房屋是否符合双方合同约定的交房条件。审理中，越秀公司虽提交证据证明其规划、基础设施工程、人防工程、燃气、供水等符合交房条件，但根据本院的调查核实，涉案“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日才正式通电。双方合同对供电的约定为“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然越秀公司在合同约定的交房期限内已将上述1、2、3、9、10、11#楼通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件。故越秀公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，庭审中越秀公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然越秀公司没有在交房时正式通电，但买受人并不是处于无电使用的状态下，未对其生活造成实质性的影响，审理中王静也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本院根据合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，即越秀公司应向王静支付逾期交房违约金为12，038.91元［1，468，160元×0.2‰×41天（2015年10月31日—2015年12月10日）］。王静要求越秀公司支付逾期交房违约金33，791元的诉请，本院予以部分支持。王静另主张越秀公司交房时，房屋天然气未通气，不符合交房条件，但双方合同对燃气的约定是“天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理”，越秀公司在交房时，燃气配套工程已经验收，至于具体通气时间双方合同未约定，越秀公司也无法掌控，故对原告的该项意见，本院不予支持。王静还主张越秀公司未办理商品房项目竣工交付使用备案证属于违约，但双方对合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”未进行约定，而是将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的九项条件，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气、等专项验收。该约定对合同双方均具有约束力，应作为衡量和判断越秀公司是否构成逾期交房违约的依据和标准，故越秀公司未办理该备案证不影响交房，不属于违约。二、涉案房屋次卧未见270°大拐角飘窗，越秀公司是否构成违约。越秀公司在前期宣传资料中，明确载明涉案房屋次卧为270°大拐角飘窗，虽然越秀公司解释涉案房屋自始至终未规划270°大拐角飘窗，同户型房屋该飘窗为赠送面积，未计入房价，但越秀公司作为开发商，对相关规划设计方案理应知晓，在涉案房屋户型未设计270°大拐角飘窗的情况下，仍对此作为卖点进行宣传，影响购房者的选择。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，越秀公司对涉案房屋次卧270°大拐角飘窗的允诺具体确定，该270°大拐角飘窗对购房者的选择及房屋价格有影响，应视为双方买卖合同内容的一部分，越秀公司在交房时次卧并不是270°大拐角飘窗，违反双方合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。对于赔付标准，因该户型270°大拐角飘窗未经规划设计，事实上也无法施工完成，考虑到越秀公司交付的房屋虽为普通直角飘窗，但并不影响王静正常居住生活，且房屋飘窗为赠送面积，未计入总房价，王静也未有实际经济损失，故本院酌定越秀公司就次卧270°大拐角飘窗的违约行为，向王静支付违约金5，000元，王静要求越秀公司支付飘窗违约赔偿金190，540元的诉请，本院予以部分支持。综上，越秀公司在供电未达到合同约定标准的情况下进行交房，同时涉案房屋次卧未见其宣传资料中所述的270°大拐角飘窗，越秀公司的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王静支付逾期交房违约金12，038.91元；二、被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内就次卧飘窗部分向原告王静支付违约金5，000元；三、驳回原告王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元、邮寄费20元，合计665元由被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担266元，原告王静自行负担399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 赵 星人民陪审员 宋汉仙人民陪审员 周玲莉二〇一六年六月二十八日书 记 员 杨敬文 微信公众号“”