（2016）浙0109民初613号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-08-05

案件名称

倪小峰、李燕与杭州星盈置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市萧山区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

倪小峰,李燕,杭州星盈置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第七条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市萧山区人民法院民事判决书（2016）浙0109民初613号原告倪小峰。原告李燕。两原告的共同委托代理人曾省明，北京隆安（杭州）律师事务所律师。被告杭州星盈置业有限公司，住所地杭州市萧山区义蓬街道商业路8号。法定代表人黄东良，董事长。委托代理人袁小霞、高炎均，浙江钱江潮律师事务所律师。原告倪小峰、李燕诉被告杭州星盈置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由代理审判员陈龙适用简易程序于2016年2月18日、2016年3月31日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人曾省明、被告委托代理人袁小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪小峰、李燕诉称：两原告于2003年11月22日登记结婚。2014年1月9日，两原告与被告以买受人和出卖人名义签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014XXXXXX）一份，双方约定由被告购买原告所开发的位于萧山区义蓬街道XXXXXXX幢X单元XXX室复式商品房（以下简称涉案房屋）。合同约定：该商品房单价为每平方米9230.97元，总价款797002元；付款方式及期限为合同签订日支付首付款297002元，余款500000元采用银行按揭、公积金及组合贷款等方式支付；房屋交付期限为2015年6月30日之前；出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；原、被告双方还就商品房买卖的其他相关事宜作出约定。合同签订后，两原告按约支付首付款，申请公积金贷款，相关银行已将500000元贷款发放给被告。临近房屋交付时间，原告到实地查看房屋，发现位于楼上的次卧内竟然铺设了公共落水管！显而易见，公共落水管的噪音不仅会严重影响到居住者的睡眠，而且会造成房屋价值贬损，影响到原告再次交易房屋。根据住房和城乡建设部发布的规范《住宅设计规范》（编号为GB50096-2011）第8.2.6规定“厨房和卫生间的排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室。”，而上述8.2.6条为强制性条文，必须严格执行。另外，原告发现涉案房屋还有下述几处不当的设计：1、天井设计在户内，天井仅有一米左右的护栏，上面为中空；2、入户门外天井边的消防门与涉案房屋的入户门开启时存在相碰的情形。经原告和被告售后协商，被告同意按以下方案进行整改，并形成书面的《星悦湾工程变更申请审批表》：“1、在户内天井边栏杆上增加窗户；2、更改入户门外天井边的防盗门的开启方向。”。原告多次请求被告就卧室内穿过水管事宜进行赔偿，被告对此予以拒绝。另外，被告未按时向原告交付符合规定的房屋，应按约定承担继续履行合同并支付相应违约金的责任。故起诉要求：1.请求被告支付因其违约在二楼次卧内设置水管造成原告房屋价值的贬损损失39850元（房款的5%，以评估结果为准）；2.请求被告支付2015年7月1日起至被告实际交房之日止的逾期交房的违约金31880元（违约金按日万分之五暂计至2015年9月20日，后期违约金应付至被告实际交房之日止）；3.请求被告支付2015年10月1日起按合同总价日万分之三计算至被告将案涉商品房土地、房屋权属证书交付原告之日止的逾期违约金17974.79元；4.请求被告对涉案房屋进行如下整改：1、在户内天井边栏杆上增加窗户；2、更改入户门外天井边的防火门的开启方向。被告杭州星盈置业有限公司辩称：一、被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告已按照合同约定履行交付义务，不存在逾期交付的情况，不承担逾期交付违约金。被告于2015年6月26日以邮政快递方式向原告寄送书面交房通知，内容包括《房屋交付通知书》、《杭州星盈置业有限公司交房费用结算表》、《给业主的一封信》各1份，说明购房人于2015年6月30日前前往售楼处办理房屋交付手续，及办理交付手续需携带的证件、资料等。两原告于2015年7月12日前往售楼处查看了《竣工备案表》等材料，并对房屋进行查验。案涉房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，被告也履行了书面通知交房的义务，所以不应承担逾期交房的责任。二、原告按揭购房，按照原告与被告的约定，出卖人取得土地使用权初始登记，商品房所有权初始登记不再转交给原告。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议内容第八条：对本合同第十六条“关于产权登记的约定的补充：1、如买受人以银行按揭方式购买的，则其权属转移登记及抵押手续应当委托出卖人统一办理；……凡委托出卖人办理商品房转移登记的，出卖人取得的土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记不再转交给买受人。”所以，被告不用在2015年9月30日前将权属初始登记证书交付原告，更无须承担逾期交付权属登记证书的违约责任。三、房屋的卧室内没有排水管穿越，而书房内有排水管穿越并不违反住宅设计规范的规定。1.从竣工图纸看，厨房上方的房间是书房，厨房排水管穿越的是书房，而非卧室。2.从楼房实际结构看，该书房楼上楼下都是厨房，厨房排水管势必要穿越该房间。四、被告出售房屋已经相关部门竣工验收合格，不存在原告所说的不当设计，不需要且不能更改。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》1份，欲证明原被告之间的商品房销售合同关系及双方的权利义务。经质证，被告无异议，本院予以采纳。2.星悦湾工程变更申请审批表1份，欲证明被告同意对案涉房屋的门窗进行更改、增设的事实。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被告有整改义务，审批表仅代表营销部的意见，是否变更需要进一步审批。经审查，本院认为，从星悦湾工程变更申请审批表的内容来看，如需对案涉房屋进行工程变更，需要被告营销部、工程部及被告自身的审批同意。而目前该申请审批单中仅有被告营销部人员“章国”作出同意对房屋进行工程变更的意见，而无被告工程部及被告自身的同意意见，故该证据对原告欲证明的对象不具有充分证明效力，本院不予采纳。3.《销售不动产统一发票》2份、《萧山区公积金个人住房担保借款合同》、借款凭证各1份，欲证明两原告向被告支付购房款的事实。经质证，被告无异议，本院予以采纳。4.《公证书》1份，欲证明被告确认案涉房屋为B-2D户型。经质证，被告无异议，本院予以采纳。5.开发商楼盘广告2份，欲证明B-2D户型图上层顶端为次卧，0571-57178888为被告电话号码的事实。经质证，被告对真实性无异议，关联性有异议。广告本身明确是装修示意图，仅供参考，房间的功能需根据施工图纸和批文进行确定。经审查，本院认为该组证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。但需说明的是，以上广告中分别载明“户型图仅为标准层装修示意图，面积、结构、布局、家具摆设等仅供参考，非交付标准，最终以政府批文及合同约定为准”，“以上内容仅供参考，具体以双方签订合同为准，本公司保留修改权，敬请留意最新资料，有效期至2013年10月”。6.样板间视频2份，欲证明B-2D户型图上层顶端为次卧的事实。经质证，被告对三性均有异议。经审查，本院认为，本院曾前往案涉楼盘进行现场勘验，案涉楼盘样板间的户型情况与原告提供的视频内容一致，本院对该证据予以采纳。但需说明的是，该证据仅能证明B-2D户型样板间的上层顶端为次卧的事实。7.业主代表与置业顾问夏剑飞的通话录音1段、业主代表与销售总监章国的通话录音1段、业主代表与售后经理王聪的微信聊天记录4段、业主代表给置业顾问夏剑飞、销售总监章国的充值发票1份，欲证明原告就案涉水管一事与被告进行交涉的事实。经质证，被告对三性均有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认，同时，根据以上证据内容可以看出，案涉房屋的业主代表与被告相关工作人员曾就案涉房屋落水管（排水管）设置事宜进行协商，但双方未达成一致的事实。8.现场照片1份，欲证明被告在涉案房屋的二楼卧室违法设置水管，给业主造成损失的事实。经质证，被告对三性均有异议。经审查，结合本院现场勘验的内容，本院认为该证据客观、真实，与本案具有关联性，故予以采纳，但该证据对原告欲证明的对象尚不具备充分的证明效力。9.《星月券活动细则》1份，欲证明夏剑飞是被告的置业顾问的事实。经质证，被告无异议，但夏剑飞在去年就已经离职。经审查，鉴于被告无异议，本院对该证据予以采纳。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.建筑工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证各1份，欲证明商品房办理了规划、施工及预售许可，被告建设施工及销售行为均为合法行为的事实。经质证，原告对真实性无异议，关联性有异议。经审查，本院认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。2.工程竣工验收备案表1份，欲证明商品房已经竣工验收合格的事实。经质证，原告无异议，本院予以采纳。3.施工图设计文件审查合格书1份，欲证明商品房设计经审查合格的事实。经质证，原告对真实性无异议，关联性有异议，该审查合格书出具的时候案涉房屋没有竣工。经审查，本院认为该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。4.萧山民政局同意使用门牌××份，欲证明7号楼、10号楼，销售时楼号分别为21号楼、18号楼的事实。经质证，原告无异议，本院予以采纳。5.6、7、10#楼偶数层（四~十二）平面图、6、7、10#楼奇数层（五~十三）平面图2份（均复印件，源于杭州市萧山区建筑设计档案馆），欲证明排水管穿越书房，房屋设计符合住宅设计规范的事实。经质证，原告对三性均有异议。经审查，本院认为，经本院向杭州市萧山区建筑设计档案馆核实，该证据内容客观明确，来源形式合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。6.邮政快递单、交房费用结算表、房屋交付通知书、给业主的一封信、快递签收证明各1份，欲证明被告在2015年6月26日寄送书面交房通知，原告已签收的事实。经质证，原告对真实性有异议，快递单上没有签章，相应的信息不齐全，后面的ems打印单没有签字和日期。即便证据为真，被告是在2015年6月27日邮寄，而竣工时间是在6月30日，被告是提前通知。经审查，本院认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，同时结合原告倪小峰于2015年7月4日前往案涉楼盘查阅《房屋测绘成果报告》、《竣工备案表》并验房的事实，该组证据对被告欲证明的对象具有证明效力，本院予以采纳。7.星悦湾交付流程表、验房单、光盘、通话书面整理记录各1份，欲证明原告已收到交房通知书，并实地验房的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为证据不能证明原告验收房屋的事实。经审查，本院认为，在星悦湾交付流程表中签字人员系原告倪小峰，原告在庭审中亦确认其在2015年7月4日现场进行验房，上述证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。为查明本案事实，本院于2016年2月18日下午13时30分组织原、被告双方到位于江东星月湾楼盘的案涉房屋进行现场勘验。经现场勘验确认内容如下：1.自案涉房屋防盗门进入后，存在深度为1.2米的小天井以及房屋玻璃内门，天井东面为实墙加窗结构。西面无实体墙，但安置有高1.1米、宽0.9米的金属护栏，无加装玻璃。2.案涉房屋与旁边套房屋之间存在天井设计，天井处设有防火门，如防火门完全打开，则案涉房屋的防盗门无法打开。3.排水管自案涉房屋上层北面房间的东北角垂直贯穿至下层厨房的东北角。4.天井处防火门可向案涉房屋防盗门方向作120°左右打开，防火门系常闭门，存在闭合器设计。经质证，原、被告双方对以上勘验内容均无异议，本院予以采纳。根据对以上证据的认证和法庭调查，本院认定以下事实：2014年1月9日，原告倪小峰、李燕作为买受人，与作为出卖人的被告杭州星盈置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014XXXXXXX）。该合同约定：被告以出让方式取得位于杭州市萧山区义蓬街道XX村、编号为萧政储出（20XX）XX号的地块的建设用地使用权，该地块总土地面积为99625㎡。被告经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称为江东星悦湾。建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXX，施工许可证号为XXXXXXX。买受人购买的预售商品房，经杭州市萧山区住房和城乡建设局审查批准，预售许可证号为萧售许字（20XX）第XXX号。买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件1），为上述地块项目的萧山区义蓬街道XXXXXX幢X单元XXX室。建筑层数地上15层，地下1层，该商品房位于第7层。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，层高2.85米，并有阳台1个，其建筑样式为非封闭式。该商品房建筑面积共计86.34㎡，其中套内建筑面积69.18㎡，应分摊的共有建筑面积17.16㎡，按单价9230.97元/平方米计价，总价款797002元。买受人于合同签订日支付首付款297002元，余款500000元采用银行按揭、公积金及组合贷款等方式支付。出卖人应当在2015年6月30日前，将符合条件（包括经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件和准许使用文件，用水、用电、用气、道路、排污、绿化等具有商品房正常使用的基本条件）的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同附件四中装饰、设备标准约定，门窗：进户门为防火防盗门，中空玻璃铝合金门窗，内门不设门框门扇。阳台：非封闭、栏杆。附件八：补充协议内容中对本合同第十六条“关于产权登记的约定的补充：1、如买受人以银行按揭方式购买的，则其权属转移登记及抵押手续应当委托出卖人统一办理；如买受人在交付前付清所有房款的，可以选择委托出卖人办理。凡委托出卖人办理商品房转移登记的，出卖人取得的土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记不再转交给买受人。”合同签订后当日，两原告按约向被告支付了首付款297002元，被告向两原告开具了销售不动产统一发票（自开）。两原告与杭州住房公积金管理中心萧山分中心签订《杭州市萧山区公积金个人住房担保借款合同》1份，办理公积金贷款。被告于2015年6月26日向两原告邮寄送达交房费用结算表、房屋交付通知书、给业主的一封信，通知原告于2015年6月30日前办理房屋交付手续。原告倪小峰于2015年7月4日前往案涉楼盘查阅《房屋测绘成果报告》、《竣工备案表》等，并进行了现场验房。期间,案涉房屋的业主代表与被告工作人员就房屋中排水管设置进行多次协商,但未果.另查明：1.自案涉房屋防盗门进入后，存在深度为1.2米的小天井以及房屋玻璃内门，天井东面为实墙加窗结构。西面无实体墙，但安置有高1.1米、宽0.9米的金属护栏，无加装玻璃。2.案涉房屋与旁边套房屋之间存在天井设计，天井处设有防火门，如防火门完全打开，则案涉房屋的防盗门无法打开。3.排水管自案涉房屋上层北面房间的东北角垂直贯穿至下层厨房的东北角。4.天井处防火门可向案涉房屋防盗门方向作120°左右打开，防火门系常闭门，存在闭合器设计。再查明，案涉房屋已于2015年6月30日竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点之一，被告杭州星盈置业有限公司在两原告所购买的房屋中设置排水管（自房屋上层北面房间的东北角垂直贯穿至下层厨房的东北角）是否构成违约。两原告认为被告交付的房屋应当以被告提供的广告和样板房为依据，而被告提供的广告和样板房中显示与案涉房屋同户型的房屋的上层北面房间为卧房，根据相关行政规范，排水管道不得穿越卧房，故被告已构成违约。对此本院认为，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。落实到本案，案涉位于萧山区义蓬街道的江东星悦湾楼盘的施工设计图经审查合格，被告按照设计图进行施工，且江东星悦湾楼盘已竣工验收合格，应认定江东星悦湾楼盘符合批准的规划、设计要求。同时，根据来源于杭州市萧山区建筑设计档案馆的案涉楼盘6、7、10#楼偶数层（四~十二）平面图、6、7、10#楼奇数层（五~十三）平面图，两原告向被告所购买的房屋二楼存在排水管穿越房间设计，且被穿越房间的设计用途为书房。另外，被告向两原告所展示的广告中载明“户型图仅为标准层装修示意图，面积、结构、布局、家具摆设等仅供参考，非交付标准，最终以政府批文及合同约定为准”，“以上内容仅供参考，具体以双方签订合同为准，本公司保留修改权，敬请留意最新资料，有效期至2013年10月”，故该广告并非案涉房屋面积、结构、布局等的实际交付标准。而样板房所展示的是房屋经装修、装饰后形成的效果，两原告购买的系毛坯房，故样板房亦非案涉房屋实际交付的标准。现，在未有证据证明原、被告双方对合同约定进行合意变更的情况下，被告向两原告交付的房屋符合规划、设计要求，两原告关于被告交付房屋存在排水管穿越二楼次卧构成违约并要求赔偿损失的主张，事实和法律依据不足，本院不予支持。本案的争议焦点之二，被告是否存在逾期交房以及逾期交付案涉商品房土地、房屋权属证书的违约情形。根据合同约定，被告应当在2015年6月30日前向原告交付符合交付条件的商品房，现案涉楼盘于2015年6月30日经竣工验收合格，且被告于2015年6月26日向两原告邮寄送达交房费用结算表、房屋交付通知书、给业主的一封信，通知原告于2015年6月30日前办理房屋交付手续。同时，双方在合同中约定：“如买受人以银行按揭方式购买的，则其权属转移登记及抵押手续应当委托出卖人统一办理；如买受人在交付前付清所有房款的，可以选择委托出卖人办理。凡委托出卖人办理商品房转移登记的，出卖人取得的土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记不再转交给买受人”，两原告以银行按揭方式购买房屋，被告依约无需向两原告交付土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记。据此，被告不存在逾期交房和逾期交付土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记的情形，原告的相应诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点之三，被告交付的房屋是否存在不合理设计需进行整改。双方签订的合同附件四“装饰、设备标准”明确约定：“门窗：进户门为防火防盗门，中空玻璃铝合金门窗，内门不设门框门扇。阳台：非封闭、栏杆。”据此，被告交付的房屋采用户内天井边栏杆设计，符合合同中关于门窗、阳台等的约定，两原告要求对其进行整改，有违合同约定，依据不足，本院不予支持。关于入户门外天井边的防火门，根据本院现场勘验情况，在完全开启情况下确会与防盗门相碰撞。但是，按照相关消防规定，防火门应属常闭门，日常均应处于关闭状态。案涉楼盘的防火门带有自动闭合器设计，在防火门打开后也会将其自动关闭。两原告认为防火门在完全打开状态下会影响防盗门打开，对此可以通过调整防火门自动闭合器开合的角度或者安装地挡等合理方式予以解决，两原告要求变更防火门的开启方向，既不符合合同设计，也影响消防安全，对此本院亦不予支持。综上，原告的诉讼请求，合同依据不足，本院不予支持。被告的相关抗辩意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回倪小峰、李燕的诉讼请求。案件受理费2048元，减半收取1024元，由倪小峰、李燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）代理审判员　　陈龙二〇一六年六月二十八日书　记　员　　李冬关注微信公众号“”