（2016）京03民终7287号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-26
案件名称
赵来才等上诉王跃山农村房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵来才,赵来贵,赵凤英,赵军,王跃山
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7287号上诉人（原审原告）赵来才，男，1945年5月3日出生。上诉人（原审原告）赵来贵，男，1950年11月29日出生。上诉人（原审原告）赵凤英，女，1953年8月11日出生。三上诉人之共同委托代理人苗玉亮，北京融显律师事务所律师。上诉人（原审被告）赵军，男，1955年8月15日出生。委托代理人尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王跃山，男，1961年11月22日出生。委托代理人张永恒，北京大成律师事务所律师。上诉人赵来才、赵来贵、赵凤英、上诉人赵军因与被上诉人王跃山农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵来才、赵来贵、赵凤英在一审中起诉称：赵×1与隋××系夫妻，育有七个子女：赵来才、找来福、赵来贵、赵凤英、赵军、赵×3、赵×4。赵×1与隋××均已去世。位于北京市朝阳区十八里店乡花墙子村**号（原十八里店乡横街子村四队**号）房屋（以下简称涉案房屋）系赵×1夫妇所有的农村宅基地房屋，土地使用权人登记为赵×1。1995年赵军与王跃山口头协议，由赵军将上述房屋以4万元价格出售给王跃山，现上述房屋由王跃山占有使用。赵军并非房屋所有权人，无权出售房屋，且法律禁止买卖农村宅基地房，赵军与王跃山的行为侵犯了赵来才、赵来贵、赵凤英的合法权益。故诉至法院，要求判令确认赵军、王跃山于1995年订立的关于涉案房屋的农村房屋买卖协议无效。赵军在一审中辩称：同意赵来才、赵来贵、赵凤英的诉讼请求，房屋是登记在赵军父亲赵×1名下的宅基地上房屋，赵军没有经过父母及兄弟姐妹的同意就将涉案房屋卖给了王跃山。赵军给王跃山写过一个单子，具体如何写的记不清了，反正收了王跃山4万元。王跃山在一审中辩称：赵来才、赵来贵、赵凤英不是合同相对人，与合同无关，无权要求撤销合同。赵来才、赵来贵、赵凤英不是房屋的所有权人也不是合法继承人，所以无权主张无效。赵×1已经于2003年9月27日去世，生前将房屋卖给王跃山，且在卖房的同时赵×1还帮王跃山亲自写了申请给乡政府，经乡政府批准同意将王跃山的户口迁到涉案房屋内，同时给了赵×14万元，王跃山一家搬入涉案房屋居住至今，已有20余年。赵军仅是帮助其父亲办理房屋买卖手续。赵×1现已去世，对房屋的处置没有留下任何遗嘱。赵×1的七个子女二十多年也没有对涉案房屋主张过任何权利，因为明确知道赵×1将涉案房屋卖给王跃山。目前房价疯涨情况下，赵来才、赵来贵、赵凤英由于利益驱使，起诉赵军、王跃山。另该案程序有问题，赵来才、赵来贵、赵凤英不能代表全部继承人的利益，不能单独起诉。一审法院经审理查明：赵×1与隋××系原配夫妻关系，婚后育有七个子女，分别是长子赵来才、次子赵×2、三子赵来贵、四个赵军、五子赵×3、长女赵凤英、次女赵×4。隋××于1991年5月22日去世，赵×1于2003年9月27日去世，二人生前均未留有遗嘱。赵×2于1979年12月13日去世，赵×4于1998年3月24日去世，赵×3于2013年去世。1995年5月13日，赵军作为卖方与王跃山作为买方签订《卖房协议书》，约定“经赵军与王跃山平等协商同意，双方自愿将赵军的正房叁间、厢房贰间（房址：十八里店乡花墙子村**号）以人民币肆万元正转让给王跃山。王跃山自双方此协议签字付款之后对上述房屋享有产权并遵守其房屋所在地的治安、卫生等各项管理规定和担负的责任义务。”后王跃山入住涉案房屋一直到现在，期间王跃山称其对涉案房屋进行过装修和增建。经询，王跃山称赵军系经过赵×1同意将涉案房屋卖与王跃山，赵军则称系其背着赵×1将房屋出售。且，赵来才、赵来贵、赵凤英及赵军称赵×1对涉案房屋出售一事一直不知情，赵来才、赵来贵、赵凤英是直到2014年听赵军说时才知道。又，赵军与赵×1住在一起。赵军自认其与赵×1关系最好，且从1998年左右就与赵军居住，直至去世；并称除赵凤英、赵×4、赵×2外，其余子女和赵×1都居住在花墙子村。再，赵×1去世时，赵×1及其子女均未提及涉案房屋。一审庭审中，王跃山提交赵×1作为申请人，日期为1995年4月16日的申请，内容为“由于我家庭无人照顾，年龄大，生活不能自理，特申请将外甥王月山、外甥妻徐××二人户口迁到北京市朝阳区十八里店乡花墙子村**号，请有关领导给予批示办理。”北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会同意迁入，并在该申请上加盖公章。王跃山欲以此证明赵×1向乡政府申请要求将王跃山户口迁至诉争房屋内。赵军则称其上赵×1的字系赵军代签，赵×1根本不知情。王跃山提交户口本复印件，欲以证明其系花墙子村村民。又，赵来才、赵来贵、赵凤英提交声明、证明信及身份证复印件，欲以证明赵×2、赵×3、赵×4的配偶及子女放弃在本案中主张权利，不要求参加本案诉讼。查，朝阳区十八里店乡横街子村四队**号与朝阳区十八里店乡花墙子村**号系同一地址。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵军、王跃山就涉案房屋签订合同，并且也已经履行了合同。虽然王跃山在赵×1是否授权赵军卖房一事上举证不足，但是在王跃山依据其与赵军的合同占有使用房屋长达二十年的时间内，赵×1及其子女均未提出异议，结合宅基地房屋在农村生活的重要性，从中可推知赵×1及其子女应当知道并同意赵军的上述卖房行为。另结合庭审调查可知王跃山在买房前已经取得了花墙子村的村民资格，因而赵来才、赵来贵、赵凤英以赵军无权出售及涉案房屋是宅基地上房屋为由，要求确认合同无效，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回赵来才、赵来贵、赵凤英的诉讼请求。赵来才、赵来贵、赵凤英不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉理由为：第一，一审法院认定事实有误。1.涉案房屋为农村房屋，其交易受到严格限制，非同一集体经济组成员购买农村房屋以合同无效为原则，认定有效为例外；2.涉案房屋之宅基地适用证至今仍登记在赵×1名下；3.涉案房屋的购买人王跃山自始至终为城市居民，不能以王跃山户口本登记地址认定其为花墙子村村民。第二，一审法院适用法律不当，涉案房屋买卖合同为无效合同，一审法院依照《合同法》第八条驳回赵来才、赵来贵、赵凤英的起诉不当。综上，请求二审法院判如所请。赵军亦不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉理由为：1.赵军与王跃山签订的《卖房协议书》违反了国家法律、法规的禁止性规定，应属无效；2.一审法院驳回赵来才、赵来贵、赵凤英的起诉，变相认定了合同有效，损害了赵军主张合同无效的救济权利。综上，请求二审法院判如所请。王跃山同意一审法院判决，针对四上诉人的上诉答辩称：第一，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分。1.王跃山于1998年7月1日经赵×1申请，将户口迁入涉案房屋内，由此成为花墙子村村民，并获得该村村民的选民资格，因此王跃山是花墙子村集体经济组织成员，是该村村民；2.涉案房屋所占宅基地使用证在赵×1名下是历史原因所致，并不导致房屋买卖合同无效的法律后果；3.村民包含农民和居民，王跃山的居民身份不影响其在花墙子村取得的村民资格。第二，一审法院判决适用法律正确，涉案房屋买卖合同没有《合同法》第五十二条规定的无效情形，亦不存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形。综上，请求二审法院驳回四上诉人的上诉请求，维持原判。二审审理期间，赵军向本院提交一份由横街子村委会出具的《情况说明》，载明：“王跃山不属于我村村民，其本人为城镇居民并非我村集体组织成员，不享有我村集体组织成员任何福利待遇……赵来才、赵来贵、赵军三人均为我村村民，系我村集体组织成员，均享有我村集体组织成员福利待遇……”《情况说明》中同时载明了该村集体组织成员享有的具体福利待遇。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为，本案房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。根据本院查明的事实，王跃山不属于我市朝阳区十八里店乡横街子村集体经济组织成员。故王跃山无权享有该村农村宅基地的使用权，其与赵军之间签订的《卖房协议书》违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。综上，赵来才、赵来贵、赵凤英及赵军的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：赵军与王跃山于1995年5月13日签订的《卖房协议书》无效。一审案件受理费50元，由王跃山负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费100元，由王跃山负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈锦新审 判 员 刘正韬代理审判员 徐晨二〇一六年六月二十八日书 记 员 贾宇飞书 记 员 左 爽 更多数据：