（2016）苏13执复18号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-11
案件名称
宿迁市苏城置业有限公司与宿迁市苏城置业有限公司、刘苏媛民间借贷纠纷执行裁定书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
宿迁市苏城置业有限公司,刘苏媛
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
第7页/共7页江苏省宿迁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏13执复18号申请复议人（被执行人）宿迁市苏城置业有限公司，住所地宿迁市宿城区。法定代表人刘素云，该××执行董事。被申请人（申请执行人）刘苏媛。宿迁市宿城区人民法院在执行刘苏媛与宿迁市苏城置业有限公司（下称苏城公司）、闫利军民间借贷纠纷一案过程中，苏城公司向该院提出异议，该院经审查后作出（2016）苏1302执异27号执行裁定。苏城公司不服该裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。苏城公司向宿城区法院提出异议称：一、本次评估对象建筑面积417.06平方米，属于商业用房和商业用地，目前已经具备办理房产证和土地证条件。涉案房屋只是因为被保全，且暂无产权人，才未办理房产证和土地证。涉案房屋属于一类甲等地区，属于宿迁市实验小学和宿迁中学的“示范区”，属于宿迁市幸福路商业街区域，东临人民商场、北临苏宁广场商业圈，商业前景良好。评估公司仅评估单价为7457元/平方米，仅和金鹰广场住宅销售价格均等，根本没有显示其商业价值。二、鉴定程序违法，鉴定结构采信的证据，即销售备案的记录未经法院确认，系鉴定机构自行调取的315、322、334等商铺的销售备案价格。违背了中立原则，程序严重违法。三、315、322、334等商铺的销售备案价格仅是正常价格的百分之二十到百分之三十左右。因苏城公司未能按时交房，且欠缴税费，经规划局等单位合意，苏城公司提供双倍价值的房产抵押给规划局等部门，实际操作是以低于半价的价格和规划局指定的人员签订备案合同，涉及商铺为315、316、322、323、326、328、332、334。因此，上述商铺的备案销售价格不能作为司法鉴定的参考依据。四、物价局核准的销售价格约15000元/平方米，远远高于鉴定公司的评估价格。五、在其他债权人执行苏城公司案件中，经法院确认的和解协议中确定的抵房价格为12000元/平方米。综上，江苏金宁达房地产评估有限公司（下称金宁达评估公司）采用最低价格作为实例比较是不公平不公正的。请求重新委托评估。金宁达评估公司述称：一、金宁达评估公司秉承独立、客观、公正、合法的原则，严格遵循估价规范，履行必要的估价程序，形成公允的估价意见。二、估价结果的价值类型是市场价值，市场价值即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。该价值并不代表估价对象在涉及产权变动时的实际交易价格，亦非预期（未来）的交易价格。三、估价结果仅为法院把估价对象推向市场，进行处置提供价值参考依据，而非实际成交价格。实际成交价格是基于估价对象的市场价值，但受交易双方掌握市场信息水平、谈判能力、交易动机、交易方式、变现速度、款项支付方式、税费承担方式等因素影响，实际成交价格可能大于市场价值或低于市场价值。四、据金宁达评估公司调查：2015年度汇金大厦房产销售备案记录中，315、322、334等8套商业用房销售单价为￥6550元/m2，估价对象位于4层，估价结果单价为￥7457元/m2，其估价结果客观、合理。五、房地产估价程序包括：1.受理估价委托；2.确定估价基本事项；3.编制估价作业方案；4.搜集估价所需资料；5.实地查勘估价对象；6.选用估价方法进行测算；7.确定估价结果；8.撰写估价报告；9.审核估价报告；10.交付估价报告；11.保存估价资料。金宁达评估公司根据[鉴定委托书号为（2015）宿城法鉴委字第550号]委托，于2015年12月22日指派房地产估价师苏某、唐文芹对估价对象宿迁市宿城区渔市口路南侧汇金大厦401、402、403、404号商铺进行了现场查勘，并遵照房地产估价程序完成了估价工作，提交了估价报告。估价交易资料属于估价所需资料，搜集估价交易案例资料是房地产估价程序之一。根据金宁达评估公司搜集的估价资料对估价对象价值进行分析、测算和判断是房地产估价定义规定，金宁达评估公司不存在违反估价程序行为。对于搜集到的交易信息，金宁达评估公司需要根据房地产市场状况结合估价对象进行分析判断，对于异常的交易信息金宁达评估公司不采用，只是作为分析判断的参考，在此次估价活动中，如果金宁达评估公司选用了315等8套的交易价格作为估价案例，那么估价对象的估价结果远低于现在的估价结果。金宁达评估公司的估价结果仅为法院把估价对象推向市场，进行处置提供价值参考依据的起始价值，而非实际成交价格。市场是检验价格的最好平台，淘宝司法拍卖网（https://sf.taobao.com/sf_item/528254520499.htm?spm=a213w.7398504.paiList.24.KkcikT）汇金大厦209号商铺，以6768元/m2挂牌销售仍然流标。说明涉案房屋的市场认可度较低。综上，请求驳回苏城公司的异议请求。申请执行人刘苏媛述称：金宁达评估公司评估报告客观公正，程序合法，请求驳回苏城公司的异议请求。宿城区法院审查查明：刘苏媛诉苏城公司、闫利军民间借贷纠纷一案，宿城区法院于2015年6月23日作出（2015）宿城商初字第00184号民事判决书，判决：苏城公司支付刘苏媛3000000元及相应的利息（2015年2月18日之前的利息为720000元；从2015年2月19日起至实际清偿之日止，以3000000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算）；二、在对苏城公司财产依法强制执行后仍不能偿还上述债务时，由闫利军承担保证责任。案件受理费36560元，保全费5000元，合计41560元，由苏城公司负担。该判决生效后，苏城公司未履行判决确定的义务，刘苏媛向宿城区院申请强制执行，该院于2015年9月2日立案执行【（2015）宿城执字第02517号】。2015年12月22日，宿城区法院委托金宁达评估公司对苏城公司名下未销售的位于宿迁市宿城区汇金大厦401、402、403、404号商铺的市场价格进行评估。2016年2月24日，金宁达评估公司出具（江苏）金宁达（2016）（房估）（司法鉴定）SQ003号《房地产估价报告》，认定：上述四套商铺在估价时点2015年12月22日的公开市场价值为人民币311万元，平均单价人民币7457元/平方米。房地产估价报告送达双方当事人后，苏城公司提出书面异议。另查明：金宁达评估公司注册资本500万元，经营范围为房地产价格评估、房地产咨询服务。经营期限为2006年2月28日至******。该公司取得的《房地产估价机构资质证书》中载明的资质等级为壹级，有效期为2011年10月13日至2017年10月12日。鉴定人苏某和唐文芹均系注册房地产估价师，证书有效期截止时间分别为为2017年11月30日和2018年7月13日。宿城区法院认为，金宁达评估公司具有房地产估价机构资质证书，评估人员具有房地产估价师资格，具有合格的评估资质。金宁达评估公司对委估建筑物位置、权益状况、用途、所在区域及商业圈状况、实体状况等进行实地查勘，综合考虑相关因素，遵循估价原则，按照规范要求进行综合测算。评估时对市场比较法与收益法的估价方法进行了分析，并最终确定采用比较法进行评估，其所作出的估价结论客观公正。金宁达评估公司从宿迁市房管部门调取汇金大厦销售备案价格，并对相关价格进行了全面的评估，并考虑了周围房价的实际状况，最终选用了汇金大厦34、307、311号商铺的销售备案价格作为比较实例，并不违反法律规定，符合相关鉴定程序要求。苏城公司提出的相关异议不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人宿迁市苏城置业有限公司对对江苏金宁达房地产评估有限公司作出的（江苏）金宁达（2016）（房估）（司法鉴定）SQ003号《房地产估价报告》所提执行异议。苏城公司不服上述裁定向本院申请复议称，金宁达评估公司在评估过程中程序违法，采用最低价格作为实例比较是不公正的，其作出的评估结论不应作为最终认定价格的依据，请求法院另行委托评估公司对涉案商铺进行评估。苏城公司对宿城区法院查明的事实未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，金宁达评估公司及其评估人员苏某、唐文芹具备涉案财产的评估资质，可以对涉案财产进行评估。苏城公司主张金宁达评估公司采用最低价格作为实例比较属程序违法没有事实和法律依据，本院不予采信。苏城公司请求委托其他评估公司重新进行评估的主张，不符合上述规定，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回宿迁市苏城置业有限公司复议申请，维持宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302执异27号执行裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长 苏良波审 判 员 赵述安代理审判员 陈 鹏二〇一六年六月二十八日书 记 员 蔡 雨 微信公众号“”