（2016）渝0237民初1453号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-28
案件名称
蔡东海与卢凤英,陈开春房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巫山县人民法院
所属地区
巫山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡东海,陈开春,卢凤英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第六十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0237民初1453号原告蔡东海，男，1988年9月26日生，汉族。委托代理人李开鑫（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。被告陈开春，男，1973年1月24日生，汉族。被告卢凤英，女，1973年10月10日生，汉族。原告蔡东海与被告陈开春、卢凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由代理审判审判员李慧玲独任审判，适用简易程序并于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告蔡东海的委托代理人李开鑫及被告陈开春、卢凤英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡东海诉称，2011年5月20日，原、被告签订《房屋买卖协议》。二被告自愿将其所有的位于巫山县大昌镇某某村某组砖混结构房屋一套（两楼一底共三层，共九间房屋、产权证号为00379号，建筑面积为212.6平方）出卖给原告所有，成交价款为15.8万元。协议第五条约定：二卖方出售给买方的房屋提供了房屋产权证，此产权证由二卖方立协议之日交于买方收执，由二卖方协助买方办理产权过户登记，所需费用由买方承担。协议第六条还约定：买卖双方必须认真遵守协议内容，不得违约，若一方违约，由违约方向对方按出售房屋总金额的20%支付违约金，并承担因违约造成的一切经济损失。协议签定当日，原告向甲方支付了15.8万元的价款，被告亦将该房屋交付给原告使用，在使用过程中，原告对该房屋进行了装修。原告多次找被告协助办理房地产权过户登记，被告均以各种理由拒绝。现起诉要求：1.依法确认原、被告于2011年5月20日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判决二被告将位于巫山县大昌镇某村某组砖混结构房屋的产权过户至原告名下；3.判决二被告支付原告违约金3.16万元；4.本案诉讼费由二被告承担。被告陈开春、卢凤英辩称，1、原告要求过户事先并没有与我们协商，而是直接到法院起诉；2、签订协议时，没有约定给付余款和办理过户手续的先后顺序，原告应先将1.8万元的余款付清后，才有权利要求我们办理过户登记。经审理查明，二被告系夫妻关系，于2004年8月24日经巫山县人民政府批准，获得农村居民建房用地并修建了本案所涉房屋，建成后登记在被告卢凤英名下。2011年5月20日，原告与二被告在大昌法律服务所的见证下签订了《房屋买卖协议》。载明：“卖方陈开春、卢凤英、买方蔡东海，二卖方有位于巫山县某某镇某某村某组（原某某村某组，小地名某某湾）砖混结构房屋一幢，两楼一底共三层，房产证字号（0037**号），建筑面积318.9平方米，经买卖双方友好协商，自愿达成如下协议：一、二卖方自愿将该幢房屋部分卖给蔡东海永远管理所有。房屋四界：东齐本房屋墙外根为界，南与陈开春、卢凤英的房屋共墙，西齐本房屋的外墙根为界，北齐本房屋的外墙根为界，两楼一底共三层，共九间房屋，建筑面积共计212.6平方米。二、二卖方出售该房屋价款共计人民币壹拾伍万捌仟元整（小写：158000.00元），此款于立协议之日由买方一次性付给二卖方（详见收条）。三、卖方出售给买方的房屋于2011年5月20日交与买方……五、二卖方出售给买方的房屋提供了房屋产权证；此产权证由二卖方立协议之日交由买方收执，若买方办理房屋过户登记手续由二卖方协助买方办理，所需费用由买方承担。六、违约责任，买卖双方必须认真遵守上述协议内容，不得违约，若一方违约，由违约方向对方出售房屋总金额的20%支付违约金，并赔偿因违约所造成的一切损失。七、本协议是买卖双方的真实意思表示，此协议经买卖双方签字捺印并经巫山县大昌法律服务所见证后生效……”。合同签订后，原告向二被告给付了14万元的购房款，尚余1.8万元余款未支付。在庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求：1.确认原、被告于2011年5月20日签订的《房屋买卖协议》无效；2、依法判决二被告返还原告购房款14万元，并从2011年5月20日起至被告返还购房款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告的资金占用损失；3.本案诉讼费用由二被告承担。原告当庭变更诉讼请求后，二被告均表示无需重新指定举证期限，要求法庭继续审理。另查明，双方于2011年5月20日签订《房屋买卖协议》时，未征得该房屋所在地集体经济组织的同意，至本案开庭审理前，仍未得到该房屋所在地集体经济组织的追认。以上事实，有原、被告身份证复印件，二被告常住人口登记卡复印件、《房屋买卖协议》，《见证书》、《欠条》，房屋产权证及庭审笔录在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，农村居民的房屋产权包含房屋所有权和宅基地使用权两个部分，原、被告签订的《房屋买卖协议》，约定二被告向原告出售农村房屋的一部分，必然包含宅基地使用权。根据法律规定，宅基地属于村集体经济组织所有，应由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。原、被告签订《房屋买卖协议》时并未征得房屋所有地集体经济组织的同意，至本案开庭审理前，亦未取得该集体经济组织的追认。故原告要求确认与二被告签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求二被告返还已付购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告双方在签订《房屋买卖协议》时均存在一定的过错，故原告要求二被告赔偿资金占用损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国物权法》第五十九、第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告蔡东海与被告陈开春、卢凤英于2011年5月20日签订的《房屋买卖协议》无效。二、由被告陈开春、卢凤英于本判决生效后五日内返还原告蔡东海购房款14万元。以上款项汇到巫山县人民法院在巫山县建行净坛路分理处开户的50001253900050200865标的款账号上，并注明当事人名称。三、驳回原告蔡东海的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4092元，减半交纳2046元，由原告蔡东海负担1023元，由被告陈开春、卢凤英负担1023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照不服一审判决部分的上诉请求数额直接向该院交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 李慧玲二〇一六年六月二十八日书 记 员 黄 艳 搜索“”