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(2016)京0101民初1259号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-09-18

案件名称

郑艳艳等诉傅建华房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵岩,郑艳艳,傅建华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第一百零七条,第一百一十四条第一款

全文

北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0101民初1259号原告赵岩(兼原告郑艳艳委托代理人),男,1982年1月23日出生。原告郑艳艳,女,1987年8月26日出生。被告傅建华,男,1956年2月11日出生。委托代理人朱丽,女,1961年2月19日出生。原告赵岩、郑艳艳与被告傅建华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年1月11日立案受理。依法组成合议庭,适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告赵岩、郑艳艳,被告傅建华及其委托代理人朱丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵岩、郑艳艳诉称:2015年1月28日,原、被告经北京链家房地产经纪有限公司居间介绍,签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定原告以人民币1700000元的价格购买被告所有的北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋一套。被告应在房屋所有权转移之日起30日之内,转出此房相关户口。如因出卖人自身原因未如期将与本房相关户口迁出,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年1月4日,公安局户籍查询该房屋中仍有3人户口未转出。故被告属于违约,应按合同条款赔偿违约金。现原告诉至法院,要求被告支付2015年4月17日至2015年5月1日期间的违约金人民币85000元(以购房款人民币1700000元为基数,按5%的标准计算);被告向原告支付自2015年5月2日至本判决生效之日止的违约金(以购房款人民币1700000元为基数,按每日万分之五的标准计算);由被告承担本案诉讼费。被告傅建华辩称:被告系于2014年底通过继承取得涉诉房屋所有权。涉诉房屋原由被告之父购买,被告对原有户口不知情。被告之父未告知过被告。被告已严格按照房屋买卖合同约定,将被告家人户口迁出或注销。被告不存在延期,不构成违约。涉诉房屋上的现有户籍人口与被告及被告之父均无关,被告并不认识。现有户籍人口无法迁出非被告自身原因导致,属于不可抗力,被告不应承担违约责任。被告知晓涉诉房屋上还存在其他人户籍后,曾通过中介告知原告,可以选择退房,但中介反馈是原告不退房,综上,被告不同意原告诉讼请求。经审理查明:2015年1月28日,原、被告经案外人北京链家房地产经纪有限公司居间介绍,签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。该合同约定,原告购买被告名下位于北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋一套,建筑面积52.58平方米。房屋成交价格为人民币1500000元;该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币200000元,上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。双方当事人同意,自本合同签订之日起70日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后,原告于2015年3月18日取得涉诉房屋所有权登记。经查,被告一家在涉诉房屋原有户口三人,分别是:被告之父傅增祥,于2015年3月25日因死亡注销户口;被告之母杜淑彩,于2015年3月25日因死亡注销户口;被告之子傅璟,于2015年3月18日将户口迁出。审理中,本院经向户籍管理部门调查得知,涉诉房屋上现有户籍三人,即案外人桑×××(女,户主)、刘×××(男,之子)、刘×××(男,之孙子)。被告称与该三人均不相识。审理中,原告未提交证据以证明其因被告逾期迁移户口而造成的损失。上述事实,有双方当事人的陈述,《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,房屋所有权证,居民户口簿,证明信等证据在案佐证。本院认为:依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中,原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方真实意思表示,内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告在合同中的约定,“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”,被告负有将与本房相关的户口迁出的义务,与本房相关的户口不应只理解为被告及其家人的户口,应包括本房屋上的所有原有户口。被告作为产权人,在出售房屋前,应对该房屋上的原有户口情况作相应查询、了解,并明确告知买受人,以便使买受人对将来履约情况作出合理预期,但被告未尽到此注意义务,存在一定过错。现被告未将房屋所有原有户口按时迁出,构成违约,应承担违约责任。考虑到被告已按期将其家人户口迁出或注销,对履行合同持积极态度。同时,因双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高,本院根据被告过错程度、购房款数额、原告未提供证据以证明其损失等因素,对被告在2015年4月17日至2015年5月1日及2015年5月2日至本判决生效之日止期间应承担的违约金数额予以酌定,由被告将该两段期间的违约金一次性支付给原告。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、被告傅建华于本判决生效后七日内向原告赵岩、郑艳艳支付二〇一五年四月十七日至本判决生效之日止的逾期迁移户口违约金人民币三万元;二、驳回原告赵岩、郑艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元,由原告赵岩、郑艳艳承担1250元元(已交纳),由被告傅建华承担675元(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,并交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  敖文燕代理审判员  高 韩人民陪审员  张 晶二〇一六年六月二十八日书 记 员  孙 颖 百度搜索“”