（2016）黔01民终1902号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2018-07-21
案件名称
上诉人贵阳白云南方装饰工程有限公司与被上诉人贵阳白云东方房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳白云南方装饰工程有限公司,贵阳白云东方房地产开发有限公司,黄文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终1902号上诉人（原审被告）贵阳白云南方装饰工程有限公司。法定代表人黄勇军。委托代理人于飞，贵州听君律师事务所律师，执业证号：15201200810765108。委托代理人王维革，贵州听君律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）贵阳白云东方房地产开发有限公司。法定代表人凌伟。委托代理人ＸＸ忠，贵州黔浩律师事务所律师，执业证号：15201199510630959。原审被告黄文，男，1974年3月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区温泉南路温泉佳苑*单元*层*号。上诉人贵阳白云南方装饰工程有限公司（以下简称南方装饰公司）与被上诉人贵阳白云东方房地产开发有限公司（以下简称东方房地产公司）租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年11月2日作出（2015）白民初字第1353号民事判决，上诉人南方装饰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原判查明，2009年4月1日，原告与被告南方装饰公司签订《门面租赁合同》，约定原告将位于贵阳市白云区白云中路xxx栋第四层建筑面积为2737.83平方米的商场出租给被告南方装饰公司使用，租期自2009年6月1日起至2017年6月1日止，年租金为38万元/年，租金收取方式为：第一年年底付清全额租金，自第二年起，每半年付年租金的50%。合同签订后，原告依约将商场出租给被告南方装饰公司使用。租赁期间，该商场的租赁面积由2737.83平方米调整为1879.83平方米。2010年5月1日，原告与被告南方装饰公司再次签订《门面租赁合同》，约定原告将位于贵阳市白云区白云中路xxx第三层建筑面积为2727.47平方米的商场出租给被告南方装饰公司使用，年租金为45万元/年，租赁期限自2010年6月1日起至2020年6月1日止，租金收取方式为2011年4月30日前全部付清，以后每半年付一次或一个季度付一次。原告与被告南方装饰公司均在双方签订的两份《门面租赁合同》中约定，若被告逾期十五日，仍欠缴租金，则合同终止。2014年4月17日、5月7日、6月9日，原告与被告南方装饰公司签订《黄勇军（贵阳白云南方装饰公司工程有限公司）欠款凭证》（以下简称《欠款凭证》）共计四份，双方在《欠款凭证》中均约定：1、第三层商场年租金为45万元/年，月租金为37500元/月；2、第四层商场年租金为22.56万元/年，月租金为18800元/月，年租金合计为67.56万元/年，月租金为56300元/年；3、截止2014年1月31日止，被告南方装饰公司累计欠租金575723元；4、从2014年2月起，利息按每月3%的利率计算。2015年2月14日，被告南方装饰公司、黄文向原告出具《承诺书》，承诺内容为：1、被告南方装饰公司在2015年3月15前将第三层商场腾空交还原告，第三层商场的《门面租赁合同》在2015年3月15日终止；2、第三层装修结束后10天之内归还所欠租赁费及利息1603358.41元，前提是三楼装修必须是被告南方装饰公司做，被告南方装饰公司承诺在市场价格的基础上保质保量进行施工，被告南方装饰公司进场装修后三日内，原告给予被告南方装饰公司10万元现金补助，并减免被告南方装饰公司租赁费及利息20万元；3、被告南方装饰公司继续租用第四层商场，租金单价为23元/平方米，租期为6年，租赁合同另行签订（租金单价前三年不变，从第四年起按年递增，每年在上一年的基础上增加10%）。备注：被告南方装饰公司为原告装修的费用共计139329.8元未支付。被告黄文自愿为承诺书项下被告南方装饰公司的债务承担连带保证责任，保证期间为债务履行期限届满之次日起两年。另查明，被告南方装饰公司于2014年9月、10月各支付原告租金30万元，共计人民币60万元。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告南方装饰公司于2009年4月1日签订的《门面租赁合同》；二、被告南方装饰公司将位于贵阳市白云区白云中路3号A栋的第四层商场腾空交还原告；三、被告南方装饰公司支付2015年1月31日前拖欠的租金1133358.41，并从2015年2月1日起按每月3%的标准支付利息至拖欠的租金付清为止（至2015年5月31日止的利息为150103元）；四、被告南方装饰公司立即支付从2015年2月1日起第四层商场的租金直至商场交还原告为止（租金单价为23元/平方米，月租金为43236.09元，至2015年5月31日租金共计172944.36元）；五、被告黄文对上述第3、4项诉请承担连带偿还责任；六、诉讼费由被告承担。原判认为，原告与被告南方装饰公司签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方都应遵从合同的约定履行各自的义务。本案中，原告依约将位于贵阳市白云区白云中路xxx栋第三、四层的商场出租给被告南方装饰公司使用，被告南方装饰公司理应按照合同约定支付租金，故原告诉请被告南方装饰公司支付租金，于法有据，法院予以支持。关于租金金额，原告与被告南方装饰公司曾于2014年4月17日、5月7日、6月9日签订《欠款凭证》，均约定：“截止2014年1月31日止，被告南方装饰公司累计欠款575723元；自2014年2月起，利息按每月3%计算；第三层商场的月租金为37500元/月；第四层商场的月租金为18800元/月。2015年2月14日，被告南方装饰公司、黄文向原告出具《承诺书》，承诺2010年5月1日签订的《门面租赁合同》于2015年3月15日终止，被告南方装饰公司在2015年3月15日前将第三层商场腾空交还原告；被告南方装饰公司继续承租第四层商场，租金单价为23元/平方，租期为6年，租赁合同另行签订。据此，原告位于贵阳市白云区白云中路xxx栋第三层的商场自2014年2月1日-2015年3月15日期间的租金为37500元/月×13.5月=506250元；位于白云区白云中路3号A栋第四层商场自2014年2月1日-2015年2月14日期间的租金为18800元/月×12.5月=235000元，自2015年2月15日-2015年5月31日（原告诉请之日）期间的租金为23元/平方/月×1879.83平方米×3.5月=151326.32元，自2015年6月1日起的租金，按照43236.09元/月（计算方式为：23元/平方/月×1879.83平方米）计算。综上，截止2015年5月31日，被告南方装饰公司共拖欠原告租金575723元+506250元+235000+151326.32元=1468299.32元，扣除被告南方装饰公司于2014年9、10月已支付的租金合计600000元,被告南方装饰公司尚欠原告租金1468299.32元-600000元=868299.32元。关于租金利息，原告与被告南方装饰公司虽在《欠款凭证》中约定利息自2014年2月起每月按照3%计算，但该约定明显过高，显失公平，故法院酌情支持利息868299.32元×20%=173659.86元。审理中，原告同意在本案中扣除被告南方装饰公司为其装修所产生的装修费139329.8元，法院从其自愿，予以支持，故被告南方装饰公司尚欠原告868299.32元+173659.86元-139329.8元=902629.38元。因被告黄文在《承诺书》中承诺为被告南方装饰公司的债务承担连带保证责任，故被告黄文应连带支付原告人民币902629.38元。被告虽辩称《承诺书》系原告趁被告南方装饰公司管理混乱之际，欺骗被告黄文签订的，但庭审中并未提供相应证据予以证明，且承诺书上加盖了被告南方装饰公司的印章及有被告黄文本人的亲笔签名，故对该辩解意见，法院不予采纳。另外，从《承诺书》上内容来看，被告南方装饰公司、黄文仅对第（二）项承诺内容附加了条件，被告不能以第（二）项承诺内容的条件未成就，而否定承诺书上其他内容的生效。2009年4月1日，原告与被告南方装饰公司签订《门面租赁合同》，双方约定，若被告南方装饰公司逾期十五日欠缴租金，则合同终止。根据原告与被告南方装饰公司于2014年6月9日签订的《欠款凭证》，被告南方装饰公司截止2014年1月31日累计欠原告租金575723元。但被告南方装饰公司直到2014年9、10月才支付租金合计60万元，远超过双方约定的十五日。2015年2月14日，被告南方装饰公司向原告出具《承诺书》，承诺终止2010年5月1日的《门面租赁合同》，并继续承租第四层商场，但截止原告起诉之日，被告南方装饰公司再未支付过租金，故原告诉请解除双方签订的《门面租赁合同》，并要求被告南方装饰公司将位于贵阳市白云区白云中路xxx栋第四层的商场腾空交还，符合双方合同的约定，法院予以支持。被告虽提供《欠款凭证》欲证明双方在合同的实际履行过程中，将被告南方装饰公司延迟支付租金应承担的责任变更为支付利息，但从《欠款凭证》上看，双方对此并没有约定，故对于被告的该辩解意见，法院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，判决：一、解除原告贵阳白云东方房地产开发有限公司与被告贵阳白云南方装饰公司工程有限公司于2009年4月1日签订的《门面租赁合同》；二、被告贵阳白云南方装饰公司工程有限公司于判决生效之日起三十日内将位于贵阳市白云区白云中路3号A栋的第四层商场腾空交还原告贵阳白云东方房地产开发有限公司；三、被告贵阳白云南方装饰公司工程有限公司于判决生效之日起十日内支付原告贵阳白云东方房地产开发有限公司人民币902629.38元；四、被告贵阳白云南方装饰公司工程有限公司于判决生效之日起十日内支付原告贵阳白云东方房地产开发有限公司自2015年6月1日起的租金，租金按照43236.09元/月计算，算至本判决书生效时为止；五、被告黄文对第三、四项判决内容承担连带清偿责任；六、驳回原告贵阳白云东方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币17908元，由原告贵阳白云东方房地产开发有限公司负担人民币6762元；被告贵阳白云南方装饰公司工程有限公司负担人民币11146元。一审宣判后，上诉人南方装饰公司不服该判决，向本院提起上诉称，一、原判认定事实错误。原判错误的将《承诺书》作为定案依据，该承诺书的形成过程系被上诉人单方起草后，趁上诉人的法定代表人重病住院公司混乱之际，欺骗原审被告黄文（上诉人股东）签订。欺诈方式为：给予黄文承诺如签署该承诺书并把三楼腾让出来，被上诉人就把三楼800万的装修工程交于上诉人承建，并补偿现金及减免租金。故《承诺书》系非法、无效的，不能作为本案定案依据。二、原判依据上诉人逾期十五日欠缴租金终止合同，判决双方2009年4月1日签订的《门面租赁合同》解除，不符合双方的约定且有失公平。该合同在双方实际履行过程中，双方对租金的支付方式已作出变更，变更方式在双方2014年6月9日签订的《欠款签证》中已阐明，即上诉人承担因延期支付租金的利息，租金本金延期支付。被上诉人擅自上涨房租，且由相应《欠款签证》予以佐证。故上诉人不同意上涨租金的情形下，被上诉人拒绝接受相应租金。根据相应的公平原则，逾期15日欠缴租金就解除合同有失公平，逾期欠缴租金应予以宽限期，况且双方更改了租金支付方式。三、原判适用法律错误。本案根据《中华人民共和国合同法》第七十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定作出判决，不顾案件事实，系适用法律错误。综上，上诉人请求：撤销原判，支持上诉人上诉请求。被上诉人东方房地产公司答辩称，原判认定事实清楚，判决结果正确，请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。上诉人所提出的事实部分没有依据，上诉人没有证据证明承诺书存在欺诈的情形，拟定文书是双方协商的结果，承诺书签订时双方都在场，不存在被上诉人欺骗对方。上诉人的第二点上诉理由没有证据证实，签证单只是对上诉方欠被上诉人方金额及利息的事实确认，并未对租金支付方式进行重新约定。原审被告黄文未答辩。二审经审理查明事实与原判查明事实一致。本案事实有上诉人、被上诉人共同提供的《门面租赁合同》、2014年6月9日的《欠款凭证》及东方房地产公司提供的2014年4月17日、5月7日的《欠款凭证》、《承诺书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人主张《承诺书》存在欺诈情形，不应作为定案依据。依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人并未提供证据证明其主张，故对上诉人该项上诉理由本院不予采信。上诉人主张2014年6月9日双方签订的《欠款签证》已对租金支付方式作出变更，但《欠款签证》只是对上诉人欠被上诉人租金金额及利息的确认，并未对租金支付方式作出变更，故对上诉人该项上诉理由本院亦不予采信。上诉人与被上诉人2009年4月1日签订的《门面租赁合同》中约定，上诉人逾期十五日欠缴租金，则合同终止。上诉人与被上诉人于2014年6月9日签订《欠款签证》，签证中载明上诉人截止到2014年1月31日累计欠被上诉人租金575723元，但上诉人于2014年9月、10月才支付租金60万元，超过合同约定的十五日。2015年2月14日，上诉人向被上诉人出具《承诺书》，承诺终止2010年5月1日签订的《门面租赁合同》，并继续承租第四层商场，但上诉人截止被上诉人起诉之日未再支付租金，故上诉人逾期支付租金远远超过合同约定的十五日，原判判令解除双方于2009年4月1日签订的《门面租赁合同》符合法律规定，本院予以维持。故对上诉人主张解除2009年4月1日签订的《门面租赁合同》有失公平本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17908元，由上诉人贵阳白云南方装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 彭伦禹代理审判员 刘 劼代理审判员 邓禹雨二〇一六年六月二十八日书 记 员 林 可 微信公众号“”