（2015）爱民初字第163号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-27
案件名称
关丽芳与杨兴海、杨兴国房屋买卖合同纠纷一审民事案件
法院
牡丹江市爱民区人民法院
所属地区
牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关丽芳,杨兴海,杨兴国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第八十八条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条，第一百四十四条
全文
黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2015）爱民初字第163号原告关丽芳，女，1962年1月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市。委托代理人鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。被告杨兴海，男，1963年12月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。委托代理人杨守君，男，1952年4月出生，汉族，住所地牡丹江市阳明区。被告杨兴国，男，1960年12月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。委托代理人杨兴海（系被告杨兴国弟弟），男，1963年12月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。原告关丽芳与被告杨兴国、杨兴海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日、2016年6月27日公开开庭进行了审理。2015年4月16日开庭审理时，原告关丽芳及其委托代理人鄂玉荣，被告杨兴海，证人陈某1、张某某到庭参加诉讼，被告杨兴国经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；2016年6月27日开庭审理时，原告关丽芳及其委托代理人鄂玉荣，被告杨兴海及其委托代理人杨守君，被告杨兴国的委托代理人杨兴海到庭参加诉讼。因案情疑难复杂、双方当事人争议较大，本案经本院院长批准延长审限六个月。原、被告于2016年2月29日至6月26日庭外和解未果，本案现已审理终结。原告关丽芳诉称：1998年5月4日，原告经张某某、陈某1介绍与陈某2签订房屋买卖协议书，购买陈某2所有的为民小区××室房屋，约定房屋售价34000元，一次性付清。次日，原告交齐全部购房款并接收房屋居住至今。2011年5月8日，陈某2病逝，自2013年初以来，原告多次找到陈某2现有的两个第一顺序继承人杨兴国、杨兴海要求配合办理房屋过户手续，但二被告不认可购房协议书的效力，亦不配合原告办理过户手续。故原告诉至法院，要求确认原告与陈某2之间的房屋买卖协议书有效，原告据此确认办理房屋过户手续；本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为确认原告与陈某2之间的房屋买卖协议书合法、有效，二被告协助原告办理房屋过户手续，诉讼费由二被告承担。被告杨兴海辩称：杨兴海、杨兴国不认可陈某2与原告就涉案房屋签订的房屋买卖协议，该房屋是市政府按被告全家人口进行优惠照顾给的，是被告家庭所有成员共有的财产，且该房屋有一部分公产，陈某2无权出卖，因此该协议为无效协议。被告杨兴国的答辩意见与被告杨兴海的答辩意见一致。本案争议焦点：一、原告与陈某2之间签订的房屋买卖协议是否合法、有效；二、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。审理中，原告为支持其主张，向法庭举证、二被告质证、本院认证如下：证据一、证人陈某1证实：“证人与原告曾经是同事关系，证人与被告没有关系。1998年，原告说想买个房子，证人居住的为民小区有个看自行车棚的大娘说有一套房屋要卖，证人将此事告知原告，原告就去和卖房子的人谈买房事宜，证人不清楚是如何商谈的，但原告买房屋交钱的那天，证人去给作证了，范某某给付卖房人34500元，范某某将钱交给一个男的。证人不知道是否签过协议、是否打收条。该协议上的名字是证人签的，当时说交钱时让证人签个字，证人不清楚上面什么内容，也不清楚他们怎么说的，就知道交了多少钱，这么多年了记不清当时是否签字了”。被告杨兴海有异议，杨兴海对此交易事宜不知情。证据二、证人张某某证实：“证人和原告是邻居，和卖房子的人是邻居。证人在解困楼看车棚，陈某1说原告要买房子，证人就帮着卖房子的人将其介绍给原告，卖房子的姓杨，叫什么忘了。1998年经证人牵头签完协议后原告一直在解困楼居住，签订协议时证人在场，卖房款是34000元。证人在买卖协议上签字了，原告签协议时将钱交给了卖房子的人”。被告杨兴海称当时不在场，不清楚如何交易，也不清楚钱交给谁。被告杨兴国未到庭，未对上述证据予以质证，根据法律规定，视为其放弃质证权利。证据三、房屋买卖协议书、收条、私有房屋产权执照复印件各一份（均与原件核对无异），证明1998年5月4日陈某2与关丽芳在见证人的见证下签订了房屋买卖协议书，5月5日关丽芳支付了全部购房款，陈某2将其所有的私有房屋产权执照及诉争房屋交付给购买人关丽芳居住使用。被告杨兴海对房证的形式要件没有异议，认可协议书是存在的，但不认可协议书有效，陈某2卖房屋时没有通知杨兴海，杨兴海不知道陈某2是否出具过收条，陈某2是户主，该房屋是政府补助的特困住房，陈某2自己没有权利买卖该房屋，每个家庭成员对该房屋都有一部分产权，该房屋还有29%的公产部分。被告杨兴国的质证意见与被告杨兴海的质证意见一致。证据四、电费票据五张、供热费收据一张、有线电视费收据一张、水费收据四张，证明原告自签订买卖协议后在诉争房屋居住至今。被告杨兴海没有异议。被告杨兴国的质证意见与被告杨兴海的质证意见一致。证据五、陈某2火化证明复印件一份、杨某1火化证明复印件一份（与原件核对无异）、牡丹社区居委会出具的证明一份，证明陈某2死亡后其法定继承人为杨兴国与杨兴海，二被告应继续履行合同义务，配合原告办理房屋过户手续。被告杨兴海对该组证据的形式要件没有异议，被告的父母都去世了，现在法定继承人是杨兴国和杨兴海，但是该房屋买卖协议是无效的，不同意配合原告办理房屋过户手续。被告杨兴国的质证意见与被告杨兴海的质证意见一致。证据六、牡丹江市区统建解困住宅出售办法复印件一份(与原件核对无异)，证明陈某2出售其所有的解困楼不违反法律法规强制性规定，陈某2与关丽芳签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法、有效。被告杨兴海对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，房照名是陈某2，是政府补贴特困成员的，该房屋还有一部分公产，陈某2出售该房屋没有经过杨兴海的同意，该协议无效。被告杨兴国的质证意见与被告杨兴海的质证意见一致。证据七、结婚证复印件一份（与原件核对无异），证明原告关丽芳与范某某系夫妻关系。被告杨兴海没有异议。被告杨兴国的质证意见与被告杨兴海的质证意见一致。本院认为：原告举示的证据一、证据二、证据三、证据七结合庭审中原告陈述，能够证明原告经证人陈某1、张某某介绍于1998年5月4日与陈某2签订房屋买卖协议书一份，购买位于牡丹江市爱民区为民小区××房屋一处，原告的丈夫范某某于1998年5月5日交付陈某2购房款34500元（其中床值500元），陈某2于同日为原告出具收条一份，并将涉案房屋及涉案房屋的产权执照交付原告，交付购房款时，证人陈某1、张某某在场，并在房屋买卖协议上签名的事实，本院予以确认；证据四、二被告无异议，本院予以确认；证据五、能够证明陈某2与杨某1于1957年结婚，婚后育有长女杨某2（于2006年12月16日去世）、长子杨兴国、次子杨兴海，杨某1于1982年5月24日去世，陈某2未再婚并于2011年5月8日去世，陈某2与杨某1无非婚生子女、养子女及继子女的事实，本院予以确认，但对于二被告是否有协助原告办理房屋过户手续的义务本院将综合案情予以认定，不再此赘述；证据六、该文件是牡丹江市房地产管理局和牡丹江市解决住房困难办公室针对牡丹江市解困住宅出台的政策性文件，本院予以确认。被告杨兴国、杨兴海未向法庭举示证据。诉讼中，本院依法调取牡丹江市房屋登记查询证明及房屋档案一份，体现涉案房屋的相关情况。原告没有异议。被告杨兴海对该组证据的形式要件没有异议，但对于29%的公产部分不清楚。被告杨兴国的质证意见与被告杨兴海的质证意见一致。本院认为，该组证据能够证明陈某2原系牡丹江市××厂职工，陈某2于1991年8月27日与牡丹江市解决住房困难办公室签订购买解困住房协议书，购买涉案房屋，陈某2个人交付购房款9122.85元，陈某2单位交付补贴款5805.45元的事实，本院予以确认。诉讼中，牡丹江市商务局对本院作出协助调查函出具的意见函一份、牡丹江市××厂对本院作出的协助调查函出具意见函一份、牡丹江市住房保障和房产管理局对本院作出的协助调查函出具复函二份。原告对牡丹江市商务局和牡丹江市××厂出具的意见函没有异议，该函能证实牡丹江市××厂依据诚信原则同意出售涉案房屋公产部分，对牡丹江市住房保障管理局出具的复函没有异议，该函能证实原告购买涉案房屋后可以在房产部门办理产权相关的手续，并且涉案房屋所在的整个小区也是履行的购买房屋后到产权部门交纳相关费用后办理过户手续这一程序。被告杨兴海、杨兴国对该四份复函无异议。本院认为，原告与二被告对该组证据无异议，本院予以确认。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：陈某2原系牡丹江市××厂职工，陈某2于1991年8月27日与牡丹江市解决住房困难办公室签订购买解困住房协议书，购买位于牡丹江市爱民区二委11组（为民小区）××室房屋（涉案房屋），陈某2个人交付购房款9122.85元，陈某2单位交付补贴款5805.45元，陈某2于1991年9月11取得涉案房屋产权证（产权证号××、建筑面积为55.29平方米、套内面积为47.22平方米、所有权人陈某2）。原告关丽芳经证人陈某1、张某某介绍于1998年5月4日与陈某2签订房屋买卖协议书一份，约定：关丽芳（乙方）购买陈某2（甲方）位于牡丹江市爱民区为民小区××室房屋一处，34500元购房款包括双人床一张，甲方不负责购买剩余产权和过户。原告的丈夫范某某于1998年5月5日交付陈某2购房款34500元，陈某2于同日为原告出具收条一份，并将涉案房屋及涉案房屋的产权执照交付原告，交付购房款时，证人陈某1、张某某在场，并在房屋买卖协议上签名。原告购买涉案房屋时陈某2和杨兴国在该房屋居住。原告自签订买卖协议后在涉案房屋居住至今，缴纳涉案房屋的电费、水费、供热费及电视费。现涉案房屋个人投资额低于成本价，属于半公产半私产，拥有公有产权部分的产权单位是牡丹江市人民政府，补缴房款后可过渡为全部产权，该房屋须过渡到成本价后方可上市交易，牡丹江市商务局行使政府管理职能，代牡丹江市××厂管理，牡丹江市××厂同意将涉案房屋的公产部分出售，牡丹江市住房保障管理局可以依据法院生效法律文书对确认的房屋所有权人依法办理出售剩余公产部分的价格核准手续。原告称房屋买卖协议是杨兴国起草的，签订该协议时杨兴国、范某某在场，原告购买房屋时知道该房屋是解困房，因签订合同后，办理过户尚需一段时间，原告家庭比较困难，需要筹备过户费用，故未办理过户手续，事后再无法联系陈某2。原告自认其购买该房屋时未经过陈某2单位同意，也未对涉案房屋评估作价。二被告称涉案房屋系陈某2的单位和国家给陈某2一家七口人补助的房屋，陈某2分到解困楼时陈某2、杨兴海及杨兴国在该房屋居住，二被告未举示证据证明涉案房屋是补贴给家庭七位成员共有的。另查，陈某2与杨某1于1957年结婚，婚后育有长女杨某2、长子杨兴国、次子杨兴海，杨某2于2006年12月16日去世，杨某2之子曲某于2006年去世，杨某1于1982年5月24日去世，陈某2未再婚并于2011年5月8日去世，陈某2与杨某1无非婚生子女、养子女及继子女。本院认为：关于原告要求确认关丽芳与陈某2签订的房屋买卖协议书合法、有效的问题。陈某2已于1991年9月11日取得涉案房屋的产权证，原告系经人介绍于1998年5月4日与陈某2签订的涉案房屋的房屋买卖协议，该买卖协议有原告关丽芳、卖房人陈某2及介绍人签字确认，原告将购房款交付陈某2，陈某2亦将涉案房屋交付原告，该房屋买卖协议系原告与陈某2的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。虽然陈某2在出卖涉案房屋时，涉案房屋仍存在部分公产，但并不影响原告关丽芳与陈某2签订的房屋买卖协议的效力，故应认定该房屋买卖协议合法、有效。关于原告要求二被告协助原告办理涉案房屋过户手续问题。本案中原告关丽芳与陈某2签订的房屋买卖协议合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款的规定，原告已履行了买受人的全部义务，作为涉案房屋的出卖人陈某2也应继续履行合同义务，协助原告办理涉案房屋的过户手续。现因陈某2去世，作为陈某2的法定继人即本案被告杨兴海、杨兴国应履行协助原告办理房屋过户手续的义务，故原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋未达到成本价，系半公产半私产，陈某2的原单位牡丹江市××厂同意将公有产权部分出售，另，原告与陈某2签订的房屋买卖协议中约定卖方不负责购买剩余产权和过户，则二被告应在协助原告办理涉案房屋的过户手续的同时协助原告办理涉案房屋公产部分的购买手续，因办理涉案房屋公产部分的购买手续及过户手续产生的相关费用应由原告缴纳。综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、原告关丽芳与陈某2于1998年5月4日签订的房屋买卖协议书（位于牡丹江市爱民区为民小区××室房屋、产权证号××、建筑面积为55.29平方米、套内面积为47.22平方米、所有权人陈某2）合法、有效；二、被告杨兴海、杨兴国于本判决生效后十日内协助原告关丽芳办理位于牡丹江市爱民区为民小区××室（产权证号××、建筑面积为55.29平方米、套内面积为47.22平方米、所有权人陈某2）房屋的公产部分购买手续，因办理公产部分购买手续产生的费用由原告关丽芳负担；三、被告杨兴海、杨兴国待原告关丽芳购买上述房屋公产部分后十日内协助原告关丽芳办理上述房屋的过户手续，因过户手续产生的费用由原告关丽芳负担。如果被告杨兴海、杨兴国未按本判决指定的期间履行义务，原告关丽芳可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费3617元，财产保全费1110元，由被告杨兴海、杨兴国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 时维代理审判员 李雪代理审判员 汪淯二〇一六年六月二十八日书 记 员 樊超 关注公众号“”