（2016）粤2071民初4246号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司与潘爱民、屈章莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司,潘爱民,屈章莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初4246号原告：长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。负责人：高玲。委托代理人：刘方平，公司员工。委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。被告：潘爱民，男，汉族，身份证住址江西省九江市，公民身份号码×××457X。被告：屈章莉，女，汉族，身份证住址江西省九江市，公民身份号码×××1743。原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司（以下简称美好愿京物业中山分公司）诉被告潘爱民、屈章莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业中山分公司委托代理人刘方平、张爱文，被告潘爱民到庭参加诉讼。被告屈章莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美好愿京物业中山分公司诉称：原告于2008年11月受中山市愿景房地产开发有限公司（以下简称愿景公司）委托，并签订金水湾前期物业服务合同，对金水湾小区物业进行物业管理，合同约定由原告提供物业服务，物业服务费由原告按自交房之日起按物业建筑面积，第一年每月每平方1.6元，第二年每月每平方1.7元，第三年每月每平方1.8元，第四年每月每平方1.9元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日千分之一的违约金。被告潘爱民、屈章莉为金水湾2幢2单元×房的业主，其物业建筑面积133.23平方米，该物业已于2009年12月1日交付使用。自2012年12月至今没有如约支付物业服务费，共计欠费8605.4元，违约金计算至2015年9月为4518.49元。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告支付物业服务费8605.4元及违约金4518.49元（物业服务费自2012年12月起每月为253.13元，违约金自2010年7月起每日千分之一暂计至2015年9月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确主张的物业服务费期间为2012年12月至2015年9月，明确逾期付款违约金的计算方法为以上述期间每月拖欠的物业服务费为基数，从次月的1日起每日按千分之一计算至清偿之日止；明确诉求2中的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.被告潘爱民、屈章莉身份证复印件；2.中山市商品房买卖合同、中山市不动产登记资料证明表；3.金水湾前期物业服务合同；4.备案回执、物业服务收费备案表；5.物业管理费发票、收款收据；6.物业管理费催收函、律师函、快递单及回执。被告潘爱民辩称：1.确认拖欠物业服务费的事实，当时开发商因擅自变更规划以及小区外墙脱落等原因在经过被告潘爱民、屈章莉同意后，开发商减免两被告的物业管理费，但至于减免至何时不清楚；2.拖欠物业服务费的原因在于原告的物业管理混乱，公用区域的电器、物品损坏后未及时维修，涉外物业出现停电的情况通知原告时未派人及时处理，不同业主与开发商达成不同的协议以致免缴物业服务费幅度不等，涉案小区一直在施工给两被告生活造成很大影响；3.对于原告关于物业服务费的计算方法及违约金起算日的主张没有异议，但违约金计算标准过高，应适当予以调整，且两被告亦认为无须支付违约金。被告潘爱民就其辩解在举证期限内未提交证据。被告屈章莉未在法定期限内未提交书面答辩状及任何证据，亦未到庭应诉、答辩。经审理查明：美好愿京物业中山分公司经营范围包含物业管理，资质等级为一级。潘爱民、屈章莉系中山市南区城南一路金域街1号金水湾2幢2单元×房的业主。2008年12月20日，美好愿京物业中山分公司受愿景公司委托对其开发的金水湾小区提供前期物业服务，双方签订前期物业服务合同，约定住宅按建筑面积1.9元／平方米／月收取物业服务费（实际执行为：自业主收楼之日起，第一年按1.6元／平方米／月的标准收取；第二年按1.7元／平方米／月的标准收取；第三年按1.8元／平方米／月的标准收取；第四年开始按1.9元／平方米／月），如逾期交纳的，按每日1‰收取违约金。合同还约定了其他内容。潘爱民、屈章莉于2009年10月24日办理收楼手续，并向美好愿京物业中山分公司预付了2009年11月至2010年1月期间的物业服务费，及后的物业服务费以开发商愿景公司代付的方式支付至2012年11月。自2012年12月至2015年9月期间，潘爱民、屈章莉欠缴物业服务费，美好愿京物业中山分公司经多次催讨无果，遂于2016年3月2日诉至本院，主张前述实体权利。另查：涉案房产建筑面积133.23平方米，自2012年12月起每月物业服务费为253.13元（133.23平方米×1.9元／平方米／月=253.13元），潘爱民、屈章莉自2012年12月起至2015年9月拖欠的物业服务费为8606.42元（253.13元／月×34个月=8606.42元），美好愿京物业中山分公司于庭审中明确表示上述期间只主张物业服务费8605.4元。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故美好愿京物业中山分公司与建设单位愿景公司所签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。美好愿京物业中山分公司已根据合同的约定为金水湾小区提供了物业服务，潘爱民、屈章莉作为金水湾小区2幢2单元×房的业主则应按时向美好愿京物业中山分公司交纳协议约定的物业服务费。潘爱民、屈章莉自2012年12月起不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。虽然潘爱民辩称美好愿京物业中山分公司提供的物业服务不到位，本院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，潘爱民对其反映的物业服务不到位问题既未提供证据予以证明，且所反映的问题均属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，因此，对潘爱民上述辩解意见，本院不予采信，并认定潘爱民、屈章莉应向美好愿京物业中山分公司支付2012年12月至2015年9月期间拖欠的物业服务费8605.4元对于逾期付款违约金，前期物业服务合同约定物业服务费如逾期交纳的，按每日1‰收取违约金。潘爱民、屈章莉上述不按时交纳物业服务费的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。庭审中，潘爱民对美好愿京物业中山分公司关于每月拖欠的物业服务费从欠费次月的1日起计算违约金的主张未提出异议，但对违约金的计算标准提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将潘爱民、屈章莉应承担的违约金调整为：从欠费次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止。屈章莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一及二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告潘爱民、屈章莉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司支付2012年12月至2015年9月期间的物业服务费8605.4元及逾期付款违约金（以上述期间每月拖欠的物业服务费253.13元为基数，从次月1日起每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止）；二、驳回原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元（原告已预交），由原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司负担28元，被告潘爱民、屈章莉负担100元（两被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 梁泳诗代理审判员 林佩坚人民陪审员 黄丹民二〇一六年六月二十八日书 记 员 谢雅怡冯冰冰第-7-页共7页 来自：