（2016）沪0118民初4021号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-17
案件名称
竺婵与上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
竺婵,上海正泽房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初4021号原告竺婵。委托代理人陈信桦。被告上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路3797号1546室。法定代表人郭彤，总经理。委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。委托代理人钟蕾，女，在上海正泽房地产有限公司工作。原告竺婵诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告竺婵及其委托代理人陈信桦、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人钟蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告竺婵诉称：2012年9月14日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园》349号801室房屋。根据合同约定，被告应在2014年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；在被告取得房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署《房屋交接书》，双方签署《房屋交接书》之日30天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报，过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。实际被告2014年11月22日才通知原告其取得大产证，导致原告取得小产证相应延迟。原告已付清全部房款人民币（以下币种均为人民币）1,189,748元，并已向被告主张计至2014年8月12日止的逾期交房违约金，现诉于法院主张:1、判令被告赔偿未按合同约定日期取得《新建商品房房地产取证（大产证）》，延迟签署《房屋交接书》导致逾期办理小产证的违约金27,928元（以1,189,748元为本金，自2014年8月13日计算至2014年11月22日，按同期银行6个月以下的贷款利率5.6%加收50%即8.4%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海正泽房地产有限公司辩称：不同意原告诉请。合同补充条款第5条明确了逾期办理大产证的违约责任，在合同有约定的情形下应当以合同约定为准。按照该条的约定，原告应当在10天内行使单方合同解除权，但是原告没有行使合同解除权，因此被告不承担任何责任。即使法院认定本案被告应当适当补偿原告损失，该损失应当按已经判决的判例标准，即以同期银行6个月以下的贷款利率5.6%为准，对于起算日期2014年8月13日无异议，截止日期应计算至2014年11月17日被告实际办理大产证的时间。经开庭审理查明：2012年9月14日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园》349号801室房屋，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1,189,748元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入户通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同补充条款一第五条约定，被告承诺将在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认可被告免责且不承担一切责任。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告支付了全部房价款1,189,748元，被告出具了发票。另查明，2014年11月17日，被告办理了涉案房屋的初始登记。2014年11月22日，被告通过邮寄方式向原告送达了《通知》，通知原告办理房屋交接书手续，以便后续小产证的办理。还查明，原告曾因被告逾期交房起诉至本院要求被告支付逾期交房违约金，该案已经本院判决。原、被告一致确认，目前双方已经签署房屋交接书。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、通知、（2014）青民三(民)初字第4305号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：签署合同时，被告的销售人员未对补充条款第五条提出特别说明。被告表示：补充条款是正文不可分割的一部分，正文如与补充条款不一致的以补充条款为准；签约时销售人员也口头告知过原告。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一是由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任。对于违约金的标准，原、被告双方未作约定且各持己见，本院依据法律规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于被告应承担逾期办证违约金的期限，被告存在逾期办证和逾期交房两违约事实，且被告逾期办证和逾期取得房屋交付使用许可证有关，原告已向被告主张自计至2014年8月12日止的逾期交房违约金，故逾期办证违约金应自2014年8月13日起计算；虽被告2014年11月17日办理了大产证，但于2014年11月22日才通知原告前去办理房屋交接书手续，违约金的计算期限应截止至被告通知之日。原告要求被告支付逾期办理产证违约金的计算方式，于法无悖，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告竺婵逾期办证违约金人民币18,619元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币498.20元，减半收取计人民币249.10元，由原告负担人民币83.10元，由被告负担人民币166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐冬梅二〇一六年六月二十八日书记员 杨 洁附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 关注公众号“”