（2016）浙03民终1974号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-14
案件名称
温州国鼎物业管理有限公司与温州市鹿城区五马佳源宾馆物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州国鼎物业管理有限公司,温州市鹿城区五马佳源宾馆
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1974号上诉人（原审原告）：温州国鼎物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区小南路国鼎大厦，组织机构代码：。法定代表人：胡旭燊，该公司总经理。委托代理人：戴元斌，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市鹿城区五马佳源宾馆，住所地：温州市鹿城区广场路***********号，经营者：钟丽华，女，畲族，1963年9月18日出生，住丽水市莲都区双黄乡里佳源村**号。委托代理人：陈品新，浙江诚鼎律师事务所律师。上诉人温州国鼎物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，原告温州国鼎物业管理有限公司为依法成立并具有收取物业管理服务费资格的物业管理企业。原告与温州市皇家大厦业主委员会签订《物业服务合同》，约定商业用房收取物业管理服务费的标准为：临街店面按建筑面积每月每平方米2.2元、二层医院按建筑面积每月每平方米1元、三层旅馆按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；约定委托管理的期限为三年，自2009年6月28日至2012年6月30日止。2014年5月，被告从他人处受让取得温州市皇家大厦三层旅馆的经营权，成为该三层旅馆的物业实际使用人。该三层旅馆的建筑面积为2773.89平方米。被告自2014年5月起至今均未缴纳物业费。原告曾多次催讨，但被告拒不缴纳，故原告诉讼来院。另查明，被告拖欠的物业费自2014年5月起至2015年12月止，20个月共计55477.8元。被告进驻温州市皇家大厦后，向该大厦保洁人员王国钗每月支付卫生费300元及向案外人支付卫生费、保安费。原告未在被告所处的公共部位、通道等处安装监控，在安保、维护等方面也有不足之处。再查明，2016年1月14日，原告与温州市鹿城区南郊庆祥安家政服务部签订管道疏通化粪池清理合同，由该公司为温州市皇家大厦清理、疏通化粪池。原判认为，温州国鼎物业管理有限公司与温州市皇家大厦业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同虽已于2012年6月30日到期，但原告未退出涉案大厦亦按原合同继续提供相应的物业服务，涉案大厦的业主委员会没有明确拒绝接受服务，故双方形成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同的内容确定。后被告进驻该大厦成为物业使用人，被告温州市鹿城区五马佳源宾馆应按照原合同约定承担给付物业服务费的义务。结合本案实际，原告虽有为被告提供物业服务，但服务质量不尽如人意，如被告因经营产生的垃圾由被告自行雇佣该大厦的保洁人员处理，在监控、安保、维护等方面多有不足，故酌情将被告拖欠原告的物业费调整为按50%计收，被告拖欠的物业费自2014年5月起至2015年12月止共计55477.8元，调整为27738.9元。被告温州市鹿城区五马佳源宾馆辩称被告承租温州市皇家大厦第四层的三个房间一直被原告占用，要求原告腾空占用房屋并向被告支付占用房屋的租金，原判认为被告所称的事实和本案并非同一法律关系，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告温州市鹿城区五马佳源宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告温州国鼎物业管理有限公司物业管理服务费27738.9元。二、驳回原告温州国鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1187元，减半收取593.5元，由原、被告各半负担。宣判后，温州国鼎物业管理有限公司不服，向本院提出上诉。其上诉称：一、一审认为上诉人服务质量不尽如人意，属认定事实错误。上诉人作为提供物业管理服务的企业，主要职责在于为皇家大厦全体业主或物业使用人提供公用部位的维修、养护和管理，而被上诉人雇佣他人清理的是专有部分的垃圾，支付的安保费也用于其经营的场所，是被上诉人为了自身利益所支付的费用，并不是上诉人服务不尽如人意。事实上，正是由于被上诉人经营旅店业24小时营业的特殊性，产生的垃圾量多、人员往来复杂，被上诉人才私下雇佣他人清理垃圾、维护内部治安。难道要上诉人去业主家里收垃圾并派保安在业主家？这显然不符合常理。二、一审判决被上诉人按50%标准支付物业管理费，适用法律错误。本案属于物业服务合同纠纷，上诉人已按约全面履行了义务，被上诉人理应按照合同约定足额支付物业服务费。如前所述，被上诉人雇佣他人清理垃圾、维护安保，是出于其自身原因，物业使用人专有部分的服务不在上诉人的物业服务范围内。另外，监控等设施是否安装、安装在哪里不取决于上诉人，而应由全体业主共同决定。针对房屋漏水情况上诉人已根据业主的报修进行过维修，但漏水系由于建筑设施及施工等原因引起，上诉人并不存在不履行职责的情形。因此，在没有事实根据和证据支持的情况下，一审法院适用《合同法》第六十条第一款，将被上诉人拖欠的物业费调整为按50%计收，适用法律错误，滥用自由裁量权。请求撤销原决，改判支持上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人温州市鹿城区五马佳源宾馆辩称：一、被上诉人也认为一审判决有误，被上诉人不应支付上诉人物业服务费。上诉人在一审没有提供证据证明其已经履行物业服务合同约定的义务，尽到了服务责任。一审判决被上诉人支付物业服务费处理不当，为了不引起诉累、避免浪费司法资源，被上诉人才没有提起上诉。二、在一审时，被上诉人发问对方，涉案中四楼的房间是谁在使用，对方对此一无所知，故上诉人未尽到服务责任。上述几个房间由上诉人的保安员工居住占用，且没有向被上诉人支付租金。三、物业服务合同签订已经七年，是否需要安装监控设备的责任应该由上诉人与业主进行沟通。请求驳回上诉。当事人在二审审理期间均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，温州国鼎物业管理有限公司与温州市皇家大厦业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审依法应确认有效，处理正确。上述合同虽已于2012年6月30日到期，但上诉人未退出涉案大厦亦按该合同继续提供物业服务，故双方可继续参照该物业服务合同的内容确定双方当事人享有的权利、承担义务。根据被上诉人在原审提供的照片等证据，上诉人在清扫垃圾、设施维护等方面的服务质量上不符合合同约定。上诉人上诉要求被上诉人按照合同约定收取服务费，缺乏事实依据，本院不予支持。原审根据上诉人提供的服务质量等酌情将被上诉人的物业费调整为按50%计收并无不当，本院予以维持。至于被上诉人辩称原审判决错误，不应支付上诉人物业服务费，因其未依法提出上诉，故不属本案二审审理范围，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人温州国鼎物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓习军审 判 员 厉 伟代理审判员 潘文舒二〇一六年六月二十八日代书 记员 董丽雅 来源：百度“”