（2016）黔26民再30号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-22
案件名称
邹美琳与李建房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
邹美琳,李建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民再30号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邹美琳，个体工商户，、8号门面。委托代理人：邹水发，、8号门面。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李建，贵州省剑河县革东镇居民。委托代理人：李华。再审申请人邹美琳因与被申请人李建房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）黔东民终字第702号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）黔高民申字第1599号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人邹美琳的委托代理人邹水发、被申请人李建及其委托代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告邹美琳诉称：2015年2月15日，原告与被告签订协议，约定被告将其承租的剑河县文广局楼下12号门面转让给原告经营复印打字业务。协议签订后，原告即向被告付清了转让费16800元，接着就买材料进行装修。当原告将要装修结束时，隔壁复印店老板对我讲：“该门面不能做打字复印了，我已买，这事我已和你的转让人说清楚了”。但被告一直隐瞒事实，未及时告知原告，造成原告不能经营，导致装修费、材料费、购买设备等损失4050元。根据双方签订的转让协议第三条“甲方转让后，应保证门面无任何纠纷，若有纠纷，一切损失由甲方承担”的内容，被告应当退还原告转让费和装修费等损失。请求人民法院判决被告退还原告转让费16800元、赔偿原告损失4050元，并承担本案诉讼费用。剑河县人民法院一审查明：肖慈铎通过与剑河县文体广播电视局融资协议，取得剑河县文体育广播电视局综合办公大楼一楼12号门面50年的使用权。被告李建从2011年12月27日起承租该门面，此后按年续租，最后一轮租期至2015年4月20日。经征得肖慈铎同意后，2015年2月15日，原告邹美琳与被告签订《门面转让协议》（被告为甲方，原告为乙方），约定被告将该门面转租给原告，原告支付被告转让费16800元。协议签订后，原告即向被告付清了转让费16800元，被告将门面交付原告用于经营打字、复印、广告等业务。原告接收门面后，随即着手进行门面装修、购买设备、安装宽带等筹备活动。正当原告在对门面进行装修时，位于该门面隔壁的湘望广告印务中心（业务范围为打字、复印、广告、服装、文体用品、办公设备及耗材等）业主罗某某告知原告，其已向原门面所有人肖慈铎购买了该门面，不再出租给原告，并要求原告停止装修。此后，原告即依据门面转让协议中“甲方转让后，应保证门面无任何纠纷，若有纠纷，一切损失由甲方承担”的内容，向被告提出退还转让费、赔偿损失的要求，被被告拒绝。庭审中，被告对原告因该门面未能经营造成的损失共计4050元（包括门面装修费900元、材料费1940元、宽带安装费500元及购买复印机、刻字机、黑白打印机运费710元）不持异议。剑河县人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告邹美琳、被告李建签订的《门面转让协议》，所约定的内容是房屋转租赁的权利义务关系，属于房屋转租合同。该转租合同中，双方当事人意思表示真实，约定的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同签订前，也已经房屋50年使用权取得人肖慈铎同意，因而合法有效。根据该合同的约定，原告的主要义务是按约定的期限向李建支付转让费16800元，被告的主要义务是按约定的期限向邹美琳移交门面的使用权。对《门面转让协议》中“甲方转让后，应保证门面无任何纠纷，若有纠纷，一切损失由甲方承担”的约定，应结合合同目的、双方在合同中承担的基本合同义务内容、诚实信用原则来解释。从被告应承担的基本合同义务内容来看，该约定的含义应是：被告担保，出现因被告对租赁物权利存在瑕疵导致第三人主张权利致使原告不能对租赁物使用、收益的情形时，应对原告承担民事赔偿责任。事实表明，双方当事人在合同签订当日就已各自全部履行了约定的义务，合同已经履行完毕，2015年2月15日以后，门面的承租人是原告。在原告承租后，并未发生被告担保义务范围内的纠纷。虽然在原告租赁门面期间，湘望广告印务中心业主罗某某与肖慈铎买断了该门面使用权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，并不妨碍原告依据租赁合同取得的权利进行经营。罗某某阻止原告经营，与原告解除租赁合同关系，是另一法律纠纷，与被告无关。原告因与罗某某的纠纷不能经营及所产生的损失，不可归责于被告。据此，原告请求被告退回转让费16800元及赔偿损失4050元没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共合同法》第八条的规定，判决：驳回原告邹美琳的诉讼请求。案件受理费320元（原告已预交160元），减半收取160元，由原告邹美琳负担。本院二审经审理查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。本院二审认为，上诉人邹美琳与被上诉人李建在签订《门面转让协议》前，已征得房屋50年使用权取得人肖慈铎同意，双方的《门面转让协议》合法有效。根据该合同的约定，上诉人的主要义务是按约定的期限向李建支付转让费16800元，被上诉人的主要义务是按约定的期限向邹美琳移交门面的使用权。双方当事人在合同签订当日，已各自履行了约定的义务，合同已经全部履行完毕。上诉人承租后，并未发生被上诉人担保义务范围内的纠纷。虽然在上诉人租赁门面期间，湘望广告印务中心业主罗某某与肖慈铎买断了该门面使用权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的履行。故上诉人请求被上诉人退还上诉人转让费、装修费、购买设备费的理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果得当，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元由上诉人邹美琳承担。邹美琳申请再审称：1、二审判决曲解《合同法》关于租赁合同转租第三人后的法律关系造成错判，适用法律错误。按《合同法》相关规定，转租后由于原出租人与申请人没有签订合同协议，两者未存在权利义务关系，对于原出租人将卖给他人造成所有权变动使申请人对门面不能正常使用发生的纠纷和造成的损失，申请人只能向被申请人主张赔偿的权利，而无向原出租人主张的权利，由于是原出租人行为造成纠纷，只能由被申请人向其主张权利，双方所签门面转租协议第三项内容符合法律规定，二审判决将门面所有权变动不能使用并给申请人造成的损失，认定为与被申请人无关和认为不属于协议第三项的担保义务是适用法律错误。2、二审判决将开始履行的合同认定为是已履行完毕的合同，属于适用法律错误。申请人支付转让费而被申请人移交门面，仅是履行合同的开始，按法律规定和双方的约定，被申请人还存在“保证门面无任何纠纷”的担保义务，申请人还有对门面不能损毁和按时交租金等义务”，双方的权利义务都要到租赁合同期满才能看是否履行完毕。请求再审，撤销二审判决，判令被申请人退还申请人门面转让费16800元，判令被申请人偿还申请人门面装修费900元、材料费1940元、购买复印机等运费700元共计3540元。被申请人李建提交答辩意见称：1、答辩人与被答辩人邹美琳签订的转租合同合法有效，肖慈铎与被答辩人之间的口头合同亦存在法律效力。事实上在2015年2月11日双方与肖慈铎电话联系时，肖慈铎与被答辩人之间已经达成口头的房屋租赁协议，应该遵守。2、答辩人对被答辩人没有欺诈和隐瞒事实的行为。即使门面转卖，被答辩人仍然可以依据与肖慈铎的约定对门面进行管理和使用，也可以依肖慈铎的承诺对门面续租和转租。3、一二审适用法律正确，答辩人与被答辩人之间签订的房屋转让合同双方已经履行完毕。答辩人在合同中保证门面无任何纠纷其意思是保证无欺诈和恶意行为导致门面产生纠纷，门面转让时没有纠纷，之后造成的所谓纠纷是被答辩人自己的原因导致，是其与罗某某的商业竞争造成，如是肖慈铎与罗某某恶意串通至被答辩人受损，与答辩人无关，其应向二人主张权利而不是将矛头对准答辩人。4、被答辩人已与肖慈铎达成门面租赁协议，肖慈铎与被答辩人具有厉害关系，建议追加肖慈铎作为本案第三人参加诉讼。请求维持原判，驳回被答辩人的再审请求。本院再审查明的案件事实与一、二审查明事实相同。本院再审认为，再审申请人邹美琳与被申请人李建签订的《门面转让协议》约定“甲方转让后，应保证门面无任何纠纷，若有纠纷，一切损失由甲方承担”，从本案事实看，门面纠纷是：门面转让后，正当邹美琳在对门面进行装修时，位于该门面隔壁的湘望广告印务中心业主罗某某为商业竞争，将剑河县文广局楼下12号门面的使用权向原业主肖慈铎购买，成为剑河县文广局楼下12号门面的新业主，然后阻止邹美琳装修和同业经营。出现了纠纷。很明显，这一纠纷对于李建而言，完全是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，该纠纷不能说明被申请人李建未履行合同，一、二审判决均驳回再审申请人邹美琳的诉讼请求是得当的。综上，再审申请人的再审事由不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回再审申请人邹美琳的再审申请，维持本院（2015）黔东民终字第702号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 石修华审 判 员 张春森代理审判员 罗 维二〇一六年六月二十八日书 记 员 龚令元 关注公众号“”