（2016）鄂2801民初1346号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-07-29

案件名称

方尔玲与恩施市建厦房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决��

法院

恩施市人民法院

所属地区

恩施市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

方尔玲,恩施市建厦房地产开发有限责任公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第三十六条，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

湖北省恩施市人民法院民事判决书（2016）鄂2801民初1346号原告方尔玲，农民。委托代理人（特别授权）谌章余、曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司，住所地湖北省恩施市叶挺路30号。统一社会信用代码：9142280155067144XU。法定代表人贺孝辉，该公司董事长。委托代理人（特别授权）严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。原告方尔玲诉被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由审判员朱晖适用简易程序于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告方尔玲及其委托代理人曾凡衍、被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司的委托代理人严奉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方尔玲诉称，因原恩施市齐进房地产开发有限公司对原粮校片区进行房地产开发，为此，恩施市齐进房地产开发有限公司与原告于2007年7月5日签订了《拆迁还建安置协议书》。该��议就还建原则、还建标准、过渡时间、搬家及过渡费标准等方面进行了约定。随后，该项目由被告开发实施，被告法定代表人代表被告与原告等十五户被拆迁户于2010年3月10日形成了过渡费标准及支付方式，交房时间及延期交房的违约责任进行了具体约定，并形成了《会议纪要》。但是，在拆迁还建协议的履行过程中，被告方严重违约。一是原告自2013年2月27日至实际接房（接房时间为2015年11月24日）期间的过渡费被告未予支付。二是被告至原告实际接房期间未通知原告接房。三是被告交房时间已超过原、被告双方约定时间近三年。四是被告交付房屋不符合原、被告双方协议约定标准及国家关于商品房交付的规定。由于被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故具状诉至法院，请求：判令被告向原告支付自2013年2月27日至2015年11月24日期间的拆迁安置过渡费53000元；2、��令被告向原告支付违约金，违约金标准为原告安置房市场价格总额的20%（安置房市场价以鉴定为准）。被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司辩称，一、关于拆迁还建原告房屋的过程。原、被告双方于2007年7月5日签订《拆迁还建安置协议书》属实，2010年3月10日，被告与原告就今后几年的过渡费及延期补偿费达成一致意见，并形成会议纪要，原告在会议纪要上签字认可。2011年3月19日，被告再次与原告等15户拆迁户协商，就有关问题达成协议，并形成会议纪要，原告参加了会议，后因事离开而未签字，其他拆迁户均在会议纪要上面签字认可。二、原告虽未在2011年3月19日的会议纪要上签字，但实际上是按该会议纪要履行的，因此被告没有违约，不需支付违约金。三、被告不欠原告的过渡费。2013年5月14日，原告一次性预领了此后的过渡费3万元，双方应当��2011年3月19日的会议纪要进行结算。四、原告迟迟不收房系恶意不收房，不能认定为被告公司的违约行为。五、关于原告第一个诉讼请求，原告坚持按照2010年3月10日的标准请求和计算，我们认为如果这样计算，就应当把2013年5月14日的三万元至少按这个标准往后面算，算了之后再来确定我们是否应该给剩余的安置费。六、原告代理人说交房时没有交付质量保证书和住宅使用说明书。双方在拆迁还建协议和会议纪要中均没有进行约定，这个要求也只适用于商品房买卖，不适用于拆迁还建的。同时，原告也没有提出如果没有得到这两份证明书被告就应该怎样，双方没有约定。七、原告以自己一系列的行为认可了2011年3月19日会议纪要的内容，所以被告在本案中没有违约行为，不需要支付违约金。八、原告的第二项诉讼请求没有提供其他证据，诉讼请求也不明确。原告主张��违约金安置房市场价格总额的20%是多少，原告没有提供安置房市场价格总额的具体金额，其请求应当予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求均应予以驳回。经审理查明，2007年7月5日，恩施市齐进房地产开发有限责任公司（甲方）与原告方尔玲（乙方）签订了《拆迁还建安置协议书》，协议内容为：为加快城市建设步伐，改善居住环境，甲方决定对原粮校片区进行房地产开发。为使整个小区规划布局更加完善，甲方拟将现粮校16户住户并入小区统一规划。公司本着开发一片、改造一片、平等自愿、互惠互利的原则，经双方共同协商，达成如下拆迁还建安置协议：一、还建原则①在本小区设计的还建房多层房屋内进行还建。②还建面积以房产证登记面积进行还建。③还建住户层高比一般房屋高0.7米，我公司根据该实际情况，确定对层高0.7米给予产权面积10%的补偿（不满足10㎡的，保底10㎡）。④结构构造按照规划审批方案实施。二、还建标准按日内瓦风情苑小区现有商品房进行还建，对装饰、装潢的补偿按以下方案实施。①地面、墙面按评估价补偿。②门及吊顶等装潢部分按评估价70%补偿。③物业管理按日内瓦小区原内衣厂还建户标准执行（0.30元／㎡）。三、过渡时间20个月（内含装修时间1个月，从签订合同之日起计算过渡费）。四、…（略）。五、搬家费及过渡费的标准①搬家费按搬进搬出各一次，每次按500元计算，计1000元。②过渡费按每月500元计算，从签订合同之日起计算过渡费，过渡费的给付是乙方全部将原房屋腾空并履行完相关交接手续后，甲方支付乙方过渡费。若过渡时间缩短（以甲方通知接房时间为准），过渡费据实结算。由于甲方的原因致使过渡时间延期，逾期未交付安置房的，在过渡费��准基础上每月增加20%的过渡费。过渡期间的过渡房屋，由乙方根据自己的需求，自行租房过渡。③待乙方向甲方交齐各种证件及原旧房钥匙并经甲方验收旧房后，甲方首付乙方7000元（搬家费及一年的过渡费），余下的过渡费于2008年4月30日领取。六、…（略）。七、原水、电、燃气、网线等设施的处理由乙方到相关部门报停，将报停后的证、卡交甲方，新房建成后，由甲方统一办理恢复手续，并承担恢复手续的费用。八、超出产权证登记面积的处理甲方按多层面积在115-125㎡、125-135㎡（三室二厅）内的户型进行设计。超出原产权证登记面积的部分，由乙方按以下几种方式向甲方补差。①在原产权证登记面积和补偿10%的面积基础上扩大还房10㎡以内的部分，由乙方按700元／㎡的价格向甲方补差。②在增加10㎡以上到20㎡以下的部分，乙方按1200元／㎡的价格向甲方补差。③在增加20㎡以上的面积，乙方按小区商品房多层的市场价补差。以上补差款，以装饰装修补偿费、杂物间的补偿费冲抵超面积的房款，相互补差部分在甲方通知接房前全部办理结算，多退少补。九、其他问题的处理①鉴于还建户只有16户，我公司只能设计多层住房（七层一个单元），余下两户面积118.97㎡加上层高补偿10%，只能在高层中间还建。且只能在甲方设计的高层住房面积在135-140（三室两厅）的户型中选择，该两户应承担电梯使用费，其他条件与14户同等。…（略）。本协议一式五份，未尽事宜按相关规定执行，一经签字既具有法律效力。任何一方均不得违反本协议书。如有违反，按中华人民共和国《经济合同法》的相关条款，依法追究违约人的责任。2010年3月10日，原告及其他拆迁户与被告就今后几年的过渡费及延期补偿费协商达成一致意见，并签字确认形成会议纪要，载明：1、15户拆迁户在外租房期限为3年，每年按2万元包干支付过渡费及延期补偿费，按年领取，但据实计算到月（交房时间以开发商通知为准，仍含一个月的装修时间）。2、如果开发商在3年到期后还不能给拆迁户交房回迁，则按该户还建房的市场价格的20%的金额按年进行赔偿，计算到月，据实支付。3、本纪要和原签协议共同生效，约束双方，共同遵守。2010年5月18日，原告依据双方2010年3月10日会议纪要的约定在被告处出具领款单领取了2013年3月10日前的过渡费和延期补偿费60000元，并约定提前交房领款人不予退款，与其他住户同时入住。2013年5月14日，原告在被告处领取过渡费30000元并出具领款单。2011年3月19日，被告与贺胜权等14户拆迁户就施南阳光城《关于还建房的还建协议》的具体办法协商达成一致意见，并签字确认形成会议纪要，载明：一、统一还建电梯房，电梯使用费（含物管费）按0.5元／平方米交纳，电价上涨自动上调，由还建户自费。二、还建楼确定为聚缘楼，还建楼建好后按原还建户楼层上调四层。三、还建住户愿意在聚景楼选择住房的，必须遵守以下约定：1、楼层选择：仍然只能在原多层约定的楼层基础上上调四层；2、大小户型选择：还建户只能在同一个单元选择；3、还建时间以聚景楼竣工为准，原签订的《拆迁还建安置协议书》约定的还建时间作废，同时被告不承担任何违约责任；4、选择聚景楼的还建户同意约定在聚缘楼竣工后的后期延长交房时间的过渡费按1000.00元／月进行补偿。同意上述办法，经双方签字后生效，并具有法律效力。凡违约上述办法，所带来的经济责任由违约方负责。2012年10月21日，原告在被告处选定的还建房楼栋��聚景楼，房号为1202，面积为128.28㎡。2014年4月15日，被告建设的聚缘楼竣工验收合格。2014年11月20日，被告建设的聚景楼竣工验收合格。2014年12月2日、3日，被告在恩施晚报刊登交房公告，通知还建拆迁业主于2014年12月20日到被告处办理交房手续。后除原告外的其他还建户均在2014年12月左右接收了各自的还建房屋。2015年11月24日，原告在被告处办理了还建房的交接手续，并于2015年11月26日交纳了垃圾清运费、电梯费、装修服务费、物业费（2015年11月26日至2016年11月25日）等费用共计1600元。2016年4月12日，原告因拆迁安置过渡费及延期交房违约金与被告未达成一致意见，遂于2016年4月12日向本院起诉，请求判准前述诉讼请求。审理中，原告将其诉讼请求第二项明确为：“判令被告自2013年3月11日至2015年11月24日按原告安置房市场价格总额的20%（计算到月）向原告支付违约金”。庭审时，被告主张原告参加了2011年3月19日的还建安置协调会，对会议纪要的内容知晓并同意，虽因会议中途有事提前离开而未签字，但在后期还建安置时，原告与被告完全是按本次会议纪要商定的意见履行的。对此，被告申请证人谭某出庭作证并提交案涉拆迁还建户向良端、陈光阳等人的证言证实其主张。原告称其没有参加本次会议，其知晓本次会议纪要的内容是在2011年3月至4月期间，当时被告的工作人员谭某将会议纪要交给原告签字，原告因不同意会议纪要的内容而未签字。后来选房时，被告要求是选聚缘楼，原告自愿选择了聚景楼的户型，不过楼层选择是被迫的。但原告对其上述主张未提交证据予以证实。法庭辩论结束时，原告申请本院对其安置房的市场价格进行鉴定。另查明，就原告与恩施市齐进房地产开发有限责任公司于2007年7月5日签订的《拆迁还建安置协议书》的权利与义务由原、被告承继，双方均无异议。本院认为，原、被告签订的《拆迁还建安置协议书》、《会议纪要》（2010年3月10日）系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已按合同约定将属于自己所有的房屋交付被告拆除并进行开发建设，被告理应按合同约定履行义务。2011年3月19日的《会议纪要》，原告虽未签字，但会议内容原告至迟在2011年4月已知晓，在随后的选房、领取过渡费、房屋交接等履行拆迁安置协议的过程中，原告实际也是自愿按照该《会议纪要》的内容履行并落实的，即原告已通过自己的实际行动表明了其认可并同意该《会议纪要》的全部内容。故2011年3月19日的《会议纪要》对原告同样具有约束力。依据2011年3月19日的《会议纪要》，原、被告双方已经对《拆迁还建安置协议书》及2010年3月10日的《会议纪要》约定的还建时间、违约责任、过渡费和延期补偿费进行了变更，即：1、原约定的2010年3月10日至2013年3月10日的过渡费及延期补偿费每年2万元仍然有效；2、原定的还建多层住房（非电梯房）改为统一还建电梯房，还建楼确定为聚缘楼，楼层在原来的基础上可以上调四层；3、拆迁还建户选择聚景楼的还建时间以聚景楼竣工为准，原定的还建时间作废，被告不再承担任何违约责任；4、选择聚景楼的还建户在聚缘楼竣工后的后期延长交房时间的过渡费按1000元／月补偿。基于上述约定，原告主张的违约金，本院不予支持，原告主张的其他违约责任，因原、被告双方并无约定，本院不予确认。对原告主张的拆迁安置过渡费53000元，因聚缘楼的竣工验收时间为2014年4月15日，故：原告主张的2013年2月27日至2013年3月10日的过渡费，因2010年3月10日至2013年3月10日的过渡费60000元，原告已于2010年5月18日一次性领取，本院不予确认；2013年3月11日至2014年4月15日的过渡费仍按每年2万元的标准计算，即为21973元（20000元÷365天×401天）；2014年4月16日至2015年1月20日（按约定加一个月的装修期）的过渡费按每月1000元的标准计算，即为9164元（1000元×9个月＋12000元÷365天×5天）；2015年1月21日至2015年11月24日的过渡费，因被告已于2014年12月2日、3日登报公告通知包括原告在内的拆迁还建业主于2014年12月20日收房，原告在被告公告通知后未按时收房，由此造成的过渡费损失，理应由原告自行承担责任，故原告主张的该段时间的过渡费，本院不予确认。综上，原告应得的过渡费为31137元（21973元＋9164元），扣抵原告2013年5月14日领取的过渡费30000元后，被告实际还应支付原告过渡费1137元，对原��主张的超过部分，本院不予支持。关于被告提出鉴定的问题。原告申请鉴定，应在举证期届满前提出，即最迟应在2016年5月12日前提出，且结合本案查明的事实，原告申请鉴定的内容也不属于人民法院依职权调查收集证据的条件，故对原告的鉴定申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款的规定，判决如下：一、被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告方尔玲自2013年3月11日至2015年1月20日的延期交房过渡费31137元（原告2013年5月14日已领取的30000元从中抵扣）。二、驳回原告方尔玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1124元，减半交纳562元，由被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数��及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员　　朱晖二〇一六年六月二十八日书记员　　简喆更多数据：搜索“”来源：