（2016）浙0282民初1699号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-07
案件名称
宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司与丁家中房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司,丁家中
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初1699号原告：宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司。住所地：浙江省宁波杭州湾新区滨海大道南侧商贸街*号楼*****室。法定代表人：许金波，该公司总经理。委托代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。委托代理人：王建江，浙江灵桥律师事务所律师。被告：丁家中。委托代理人：张明，浙江煜华律师事务所律师。原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）与被告丁家中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员芦吉权适用简易程序于同年4月18日、同年6月13日两次公开开庭进行了审理。被告的委托代理人张明两次庭审均到庭参加诉讼，原告的委托代理人王建江、顾丽静分别参加了第一次、第二次庭审。本案现已审理终结。原告利时公司以被告丁家中未支付房屋租金及腾退房屋为由，诉请判令：1.解除原、被告双方签订的利时广场租赁合同；2.被告立即腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街二层2-6号商铺，并支付房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金从2013年12月24日起暂计至2016年1月23日为104239元，自2016年1月24日至合同解除之日的房屋租金按合同约定标准继续计算，合同解除后至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费参照房屋租金标准计算）；3.被告支付原告违约金（从2014年3月21日起暂计至2016年1月23日为19537元，自2016年1月24日至房屋租金及占有使用费实际结清之日的违约金按年利率24%的标准继续计算）；4.本案诉讼费由被告承担。法庭调查终结前，原告明确其第一项诉讼请求为：解除原、被告双方签订的编号为SG/HZW-租赁-2013-059的利时广场租赁合同；变更其第二、三项诉讼请求为：2.被告立即腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街二层2-6号商铺，并支付自2013年12月24日起至2016年4月18日的房屋租金115913元，自2016年4月19日起至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费参照房屋租金标准即4169.56元/月计算；3.被告支付原告从2014年3月21日起至2016年4月18日的违约金24655元及自2016年4月19日起至房屋租金实际给付之日、以115913元为基数按年利率24%计算的违约金。被告丁家中答辩称：第一，其对与原告利时公司签订编号为SG/HZW-租赁-2013-059的利时广场租赁合同无异议，其承租的商铺开业日期与杭州湾新区利时商业广场的整体开业日均为2013年12月24日；第二，根据涉案租赁合同约定，被告迟延支付租金超过30日，原告即有权单方解除合同；租金支付方式为一季度（三个月）为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金，但原告在被告延付租金的情况下，却未立即行使合同解除权，也未立即通知被告要求立即支付租金，直至案件起诉，即第三个租约年，原告怠于行使合同解除权，其租金诉求已过一年的诉讼时效；第三，2014年年底至2015年年初，被告经营的商铺因管理不善导致商铺关门，亏损严重，多次向原告提出退租，要求退还已交纳的履约保证金及相关费用，原告虽未退还相应费用，却于2015年年初在被告承租的商铺外贴上了原告商场的招商电话，对外进行公开招商，故原告与被告之间的涉案租赁合同于2015年年初即已解除，现被告同意支付至2014年10月底前的房屋租金，但需扣除第一季度的租金；第四，原告作为涉案租赁合同项下商铺的管理方，未兑现招租时的相关承诺，应对合同解除承担相应责任；第五，被告根据涉案租赁合同约定缴纳的履约保证金应用于抵扣相应租金，因原告对于本案合同解除具有重大过错，故其没收履约保证金的行为于法于理不合，被告亦不需要支付迟延履行违约金。本院经审理认定以下事实：2013年5月22日，原告利时公司与被告丁家中签订编号为SG/HZW-租赁-2013-059的利时广场租赁合同，约定：被告承租原告位于宁波杭州湾新区利时商业广场内步行街二层2-6号商铺；租赁面积为85.67平方米；用途为经营服装；租赁期限为三个租约年，自计租日开始计算，被告自计租日即商场整体开业日开始承担该房屋的租金；租金计算方式为每月每平方米48.67元，被告自计租日开始承担该房屋的租金，实际按照第一个租约年每月每平方米48.67元，即每月租金4169.56元计算；为扶持被告经营，原告同意在前述租金标准基础上，在第一、二个租约年的第一个季度中，每季度免除被告三个月租金，总计免除被告六个月租金；租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个交租期，首付租金应于合同签订后7个工作日内支付，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个租期的租金；如被告延迟交付租金及其他费用，则每延迟一日，被告应向原告支付欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，原告有权解除合同；还约定被告妥善履行合同是原告给予被告免租装修期和减免租金政策的前提，如因被告原因导致合同提前终止（包括解除），则被告应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金；合同签署当日，被告应当向原告支付12508.68元作为履约保证金；合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收合同项下的履约保证金，合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还被告履约保证金；租赁期限届满之日或终止后7日内，被告应当将该房屋交还原告，被告仍应按届时所在租约年租金标准支付交还期内的占用费，无论任何原因，被告逾期未交还，则自交还届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费；物业服务公司为宁波利时商业管理有限公司杭州湾新区分公司（以下简称利时商管公司）。合同签订后，原告于2013年11月6日将上述房屋交付被告使用，被告丁家中（以案外人陈柱名义）缴纳了履约保证金12509元，并经装修后于利时商业广场整体开业日即2013年12月24日起对外营业，之后未支付过租金。被告认为其已于2014年年底2015年年初已退租，双方已解除涉案租赁合同，其已将钥匙交给物业，现房屋仍由其占用并堆放了货架等物品。原告认为涉案租赁合同尚未解除，现其以起诉方式主张2016年4月18日为合同解除之日。另查明，至2016年4月18日的租金为115913元、违约金24655元。对被告以陈柱名义缴纳的履约保证金，原告同意不予没收，双方另行处理。以上事实由原告利时公司提供的利时广场租赁合同、利时广场步行街物业管理服务协议、商铺交接单、装修申请、电费收据、通知书及被告丁家中提交的金额12509元的中国银行现金缴款单、缴费清单各一份以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。经庭审质证，对被告丁家中提供的沟通函六份、利时广场二层、三层平面图、宣传网页四份、照片二份、商场宣传手册平面图一份（均为复印件），原告对证据三性均有异议，认为其并未收到过沟通函，不存在被告所说的原告未完成招租时的承诺及其他重大过错，亦无法确认被告拍照的时间，故无法证明被告的待证事实；对被告提供的贴有招商电话的照片及店铺照片二份（均为复印件），原告亦有异议，认为原告没有张贴过该招商的电话，也不清楚被告拍摄店铺照片的时间系装修期间或歇业期间；对被告提供的金额19136元的中国银行现金缴款单一份，原告认为与本案无关联性；对被告提供的录音光盘一份，原告对其三性有异议，被告未提供录音的原始载体，故对其真实性不予认可，且录音内容也无法证明被告的待证事实。本院认为，被告提供的沟通函六份、利时广场二层、三层平面图、宣传网页四份、照片二份、商场宣传手册平面图一份及贴有招商电话的照片及店铺照片二份，因该证据均系复印件，原告有异议，本院对其真实性不予确认；对被告提供的金额19136元的中国银行现金缴款单一份，该证据上载明的收款单位为利时商管公司，并非原告公司，现原告对此不予认可，故本院认为该证据与本案无关联性，本院不予确认；对被告提供的录音光盘一份，因被告未提供录音的原始载体，本院对其真实性不予认可。本院认为：原告利时公司与被告丁家中之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。当事人均应按约全面履行各自的义务。原告已依约将房屋交付被告使用，但被告在实际承租后未如约支付租金，且延迟支付租金已超过30日，显已违约。故原告有权要求解除合同，并要求被告支付全部租金（包括减免的租金）、返还租赁房屋、赔偿原告在被告腾房前占有房屋的损失及违约金。现原告以起诉方式解除合同，并按年利率24%计算违约金，不违反法律规定，本院予以准许。故原告变更后的诉讼请求合法，本院予以支持。被告丁家中辩称原告诉请要求其支付租金已超过诉讼时效，对此本院认为，因原、被告签订的系租赁合同，约定的租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个交租期，该定期给付之债的诉讼时效应从最后一期起开始计算，故被告的上述辩称于法无据，本院不予采信。对被告关于“涉案租赁合同于2015年年初即已解除，其已将钥匙交给物业，现其仅支付至2014年10月底前的房屋租金，但需扣除第一季度的租金”的辩称，被告未提供相应证据，且被告陈述涉案房屋现仍由其占用及堆放物品，故被告的上述辩称与事实不符；另被告辩称原告未兑现招租时的承诺及对解除合同存在重大过错，亦未提供充分的证据予以证实，故本院均不予采信。对被告所缴纳的履约保证金，现原、被告一致同意另行处理，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司与被告丁家中之间签订的编号为SG/HZW-租赁-2013-059的利时广场租赁合同于2016年4月18日解除；二、被告丁家中于本判决生效之日起七日内支付原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司至2016年4月18日的租金115913元、违约金24655元及自2016年4月19日起至租金实际履行之日止、以租金115913元为基数按年利率24%计算的违约金；三、被告丁家中于本判决生效之日起七日内腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街二层2-6号商铺，并支付原告自2016年4月19日起至实际腾房日止、按每月4169.56元计算的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费2776元，减半收取计1388元，由被告丁家中负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 员 芦吉权二〇一六年六月二十八日代书记员 高 雅 来源：