（2016）苏09民终1514号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-21
案件名称
上海傲锐物流有限公司与江苏东湖科技园有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏东湖科技园有限公司,上海傲锐物流有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终1514号上诉人（原审被告）江苏东湖科技园有限公司，住所地江苏省东台市东进路9号。法定代表人伍宏林，该公司董事长。委托代理人翟汉东，江苏东湖科技园有限公司副总经理。委托代理人王晓青，上海运帷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海傲锐物流有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇航兴南路32号3幢319室16号。法定代表人彭金平，该公司总经理。委托代理人韩乔文，上海市乔文律师事务所律师。委托代理人刘高见，上海市乔文律师事务所律师。上诉人江苏东湖科技园有限公司（以下简称东湖科技园）因与被上诉人上海傲锐物流有限公司（以下简称傲锐公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第0900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。傲锐公司一审诉称：2013年11月22日至2014年4月4日期间，双方签订了41份有关商品房和车位的《商品房买卖合同》，房款共计55620196元。本次诉讼的合同为购买的B2楼419室、420室、421室、422室、512室预售商品房。该合同对房款的支付方式、交房期限、违约责任等进行了约定，且到东台市房地产交易中心备案。合同的第八条明确约定，东湖科技园应当在2014年5月31日前将合同约定的商品房交付傲锐公司使用，但是东湖科技园到期后迟迟未能交付商品房，多次沟通仍未履行合同义务，傲锐公司认为东湖科技园的行为严重侵害了傲锐公司的合法权益，故诉讼要求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：20140124080）；2、判令东湖科技园返还购房款3170025元及利息（利息自2014年6月1日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、支付违约金31700.25元；4、承担本案的诉讼费用和保全费用。东湖科技园一审辩称：傲锐公司要求解除合同的请求，依法不能支持，根据双方合同约定涉及市政工程影响，东湖科技园可迟延交房，不承担违约责任。涉案工程土建已经竣工验收，不能交房的原因是城东新区政府未将公共线路架建至东湖科技园围墙外，东湖科技园无法进行工程内部的电力设施建设，部分工程验收无法进行，迟延交房并非东湖科技园责任，现城东新区政府已明确答复2015年年底完成线路架设工程，东湖科技园在城东新区政府完成工程后的合理期限可以交房。原审法院经审理查明，东湖科技园系自然人控股的有限公司，注册资本10000万元，经营范围中包括房地产开发。在依法取得了东台市住房和城乡建设局商品房预售许可证[证号为东住建预字（2012）第082号]后，于2014年与傲锐公司签订《商品房买卖合同》一份，合同备案编号为20140124080。合同的主要内容为：东湖科技园将其建设的B2楼419室、420室、421室、422室、512室预售商品房总建筑面积704.45平方米，以单价4500元/平方米的价格出售给傲锐公司，总价款3170025元，结算房价以实测面积为准，单价不变，房屋总价多退少补，买受人按其他方式付款；第八条交付期限，约定出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、遇下列因素，出卖人可合理顺延交房期，买受人不得追究出卖人逾期交房责任：（1）不可抗力因素；（2）政府行政措施、政府政策调整、市政工程影响、规划调整、文物保护、社会突发事件或有关房地产管理机构工作程序等原因；（3）人力不可抗逆的自然现象或自然灾害等因素；（4）工程所在地区出现疫情或严重流行疾病等影响正常施工的情形。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日超60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订前，傲锐物流已将该合同约定的购房款与其他购房款一并支付给东湖科技园，东湖科技园对此事实无异议。因东湖科技园所建项目系综合楼，有金融办公、精品公寓、商业服务等，故按照供电部门的规定，电力设施需主供电源和备供电源两条线路。东台市城东新区管理委员会（以下简称“城东管委会”）2012年3月12日的会办纪要说明，由城东管委会建设东湖科技城项目该主、备供高压外电线路工程。主供高压外电线路工程于2014年从本市海堰变电所已架设至被告东湖科技园处，备供电源应从本市北海变电所架设而至，该线路与康和花苑二期同杆架设。2014年11月14日，城东管委会与江苏茂源电气有限公司、江苏省电力公司东台供电公司签订《接入工程施工合同》，工程名称：城东新区康和花苑二期10KV四回线电源接入工程，工程地点：东台市城东新区，工期：90个工作日。江苏茂源电气有限公司反映，因城东管委会就涉及工程地块的电路架设的问题与当地农民未能达成补偿协议，使工程至今未能按期履行。审理中，城东管委会来函说明于2015年12月底施工结束，但至今未能结束。另查明，东湖科技城一期B2楼（该案诉争的商品房所在楼）主体结构分部工程质量验收记录时间是2013年元月9日，施工单位的工程竣工报告时间是2013年10月28日，单位（子单位）工程质量验收记录时间是2013年11月6日，幕墙子分部工程质量验收记录时间是2014年1月28日，施工单位、监理单位、建设单位、设计单位加盖印章的单位工程竣工验收证明书时间是2015年6月25日，建设工程质量监督报告的时间是2015年7月13日。原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按诚实信用的原则，依约定全面履行合同内容。本案争议焦点是，东湖科技园逾期交房是否构成解除合同的约定条件。解除合同是指合同有效成立后，因当事人一方严重违约而使合同关系自始无效或向将来消灭的一种行为。本案双方在合同中约定逾期交房30天，傲锐公司有权解除合同。双方在合同中约定的交房时间是2014年5月31日，但至2015年6月4日傲锐公司诉讼时，东湖科技园仍未交房，从时间上看，东湖科技园已逾期，且超过合同约定的时间，傲锐公司享有合同解除权，但傲锐公司主张解除合同能否支持，还应当结合东湖科技园逾期交房是否构成违约。东湖科技园辩称，其逾期交房的原因是因为受市政工程的影响，根据双方合同的约定，可免除其延期交房的责任。东湖科技园辩称的“市政工程影响”是指城东管委会在会办纪要中注明的主、备供外电线路工程中备供线路工程未完成。根据本案查明的事实，双方所成交的商品房确系多形式办公、商住用房，根据相关规定需两路电源供电。2014年9月份左右，只有主供电源到位，而备供电源因城东管委会的原因，外线线路未能架设到位，东湖科技园无法进行内部电力设施建设验收。对于城东管委会的外线电路架设是否为市政工程影响？根据城东管委会的会办纪要，东湖科技城项目一期是2011年8月开工，而2012年3月城东管委会就形成会办纪要，确定由其建设主、备供高压外电线路工程，虽然市政工程含线路架设，但该会办意见是针对东湖科技城建设项目而会办的外线电路架设并非公共的线路建设，且主供高压外电线路已完成，从2012年3月至2014年5月两年多时间，东湖科技园未能提供证据证明，城东管委会的备供外电线路架设不能是因为政策的原因和规划的改变。故东湖科技园的辩称意见，不予采信。双方在合同中约定的商品房交付条件是“验收合格”，则该验收合格是指施工单位、监理单位、建设单位、设计单位共同参加的竣工验收出具的单位工程竣工验收证明书，还是建设行政主管部门备案登记出具的《商品房竣工验收备案表》，还是取得各项综合验收证明？实践中，交付使用的条件应当是在建设行政主管部门登记备案即可交付使用。本案东湖科技园只是单项工程在2014年5月31日前竣工验收，而四方单位的验收证明是在2015年6月25日，且未提交《商品房竣工验收备案表》的时间。另外，城东管委会与他人签订的《接入工程施工合同》是在东湖科技园应交付房屋之后，并不必然影响东湖科技园的商品房建设，只会影响消防验收，造成综合验收时间滞后。故应当认定东湖科技园逾期交房构成违约，傲锐公司根据合同约定主张解除合同的诉讼请求，依法应予支持。关于傲锐公司主张的违约金是否应当支持的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金。故东湖科技园应向傲锐公司支付违约金31700.25元。关于傲锐公司主张从2014年6月1日起支付已购房款利息是否应当支持的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金，未约定再行支付已付房款利息。故在解除合同退款期限内，傲锐公司主张再给付利息损失，不予支持。但超出解除合同后约定的退款期限，东湖科技园不予退款的，傲锐公司主张赔偿损失，应予支持。本案傲锐公司未提供通知解除合同的书面证据，则以东湖科技园收到诉状副本之日即2015年6月8日为通知解除合同之日，从2015年6月8日至2015年8月7日60日为约定退款时间，超出该期限东湖科技园未能退款的应当赔偿利息损失。双方在合同中未约定利息标准，傲锐公司主张按中国人民银行同期同档贷款基准利率计付，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、解除上海傲锐物流有限公司与江苏东湖科技园有限公司签订的备案合同编号为20140124080的《商品房买卖合同》；二、江苏东湖科技园有限公司于判决生效之日起30日内返还上海傲锐物流有限公司购房款3170025元，并支付违约金31700.25元；三、江苏东湖科技园有限公司按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，赔偿上海傲锐物流有限公司从2015年8月8日起至判决确定的履行之日止以购房款3170025元为本金的利息损失；四、驳回上海傲锐物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33494元，保全费5000元，合计38494元，由江苏东湖科技园有限公司负担。上诉人东湖科技园不服一审判决，向本院提起上诉称：1.本案所涉及的备供高压外电线路工程应由政府完成，属于市政工程范围，原审未做认定不当；2.工程验收缺一不可，东湖科技园因市政工程影响，备供电源不到位不能一次申请验收，因多次催促未果才提前协调了“四方验收”，故原审认定东湖科技园违约不当。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判。被上诉人傲锐公司答辩称：1.本案所涉备供高压外电线路工程不属于法律和合同约定的市政工程，东湖科技园无权据此延期交房；2.在不考虑供电的情况下，东湖科技园对于项目的整体建设也未在约定的期限内完工，已经构成违约；综上，请求二审法院依法驳回东湖科技园的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为东湖科技园延期交房的行为是否构成违约。双方当事人合同约定，出卖人应当在2014年5月31日前将符合国家和地方政府规定的验收合格的房屋交付买受人使用，出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，出现政府政策调整、市政工程影响的出卖人可以据实予以延期交房。截止目前，东湖科技园作为出卖人仍未将符合合同约定条件的商品房交付买受人傲锐公司，东湖科技园认为延期交房的原因是东湖科技城项目备供高压外电线路工程未架设完毕，导致其不能进行消防验收，故不能按期交付房屋，认为其不构成违约。从东湖科技园举证的单位工程竣工验收证明来看，其工程质量竣工验收时间为2015年6月25日，已经远远迟于约定的交房时间，东湖科技园既没有提供证据证明工程质量验收的时间早于2015年6月25日，也无证据证明东湖科技城项目备供高压外电线路工程的架设影响了其施工进度，导致其不能如期竣工，东湖科技园构成违约。东湖科技城项目备供高压外电线路工程对外发包系在傲锐公司与东湖科技园约定的房屋交付时间之后达五个月之久，即使该工程影响了东湖科技园开发的项目的消防验收，不能因此否定东湖科技园在此之前已经违约的事实。根据双方合同约定，东湖科技园迟延交房超过30日，因此，傲锐公司要求解除商品房买卖合同符合合同约定。东湖科技园关于其不构成违约的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33494元，由上诉人江苏东湖科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 珊 珊代理审判员 王珩代理审判员胡廷霞二〇一六年六月二十八日书 记 员 成 以 琴 微信公众号“”