（2016）苏0583民初6658号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2017-12-04
案件名称
王超与刘欢、王本云等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王超,刘欢,王本云,ＧＡＬＬＭＩＣＨＡＥＬ,昆山住商房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
中华人民共和国江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初6658号原告王超。委托代理人龚佳崴，江苏海联海律师事务所上海分所律师。被告刘欢。被告王本云。委托代理人张以亮，射阳县春晨法律服务所法律工作者。被告GALLMICHAEL。第三人昆山住商房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市开发区伟业路18号楼1731室，统一社会信用代码91320583663251492D。委托代理人黄荣珍，系该公司总经理。原告王超与被告刘欢、王本云、GALLMICHAEL、第三人昆山住商房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭于2016年6月20日公开开庭进行了审理，原告王超及委托代理人龚佳崴、被告刘欢、被告王本云委托代理人张以亮到庭参加诉讼，被告GALLMICHAEL、第三人昆山住商房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超诉称：经居间方介绍，原告与被告在2016年3月28日签订了房屋买卖合同，约定由被告王本云、GALLMICHAEL将位于昆山市淀山湖镇XX庄XX号房屋出卖给原告。签约时，该房屋买卖合同实际由被告二、三授意由双方儿子代为签署，并支付了定金10万元，该合同已经生效。现被告拒绝将该房屋过户给原告，构成违约。故请求：一、三被告承担双倍返还定金20万元的违约责任；二、本案被告共同承担本案诉讼费用。被告刘欢辩称：当时我与我妈王本云商量过此事，因为主产权人是被告GALLMICHAEL，当时我就代为签署了意向合同，如果当事人不同意，我认为也没有关系。原定金10万元我愿意退还，其他如果给原告造成损失，我愿意给予一定的赔偿。被告王本云辩称：王本云与GALLMICHAEL在昆山共有一套房屋，该房屋并未出卖给王超。从王超提供的房地产居间合同看，王超以买方名义与现年23岁的王本云的儿子刘欢以居间方名义于2016年3月28日签订过一份房地产居间合同，该居间合同约定房屋地址为昆山市淀山湖镇XX庄XX号，且该合同是委托购房意向书，即使认定为房屋买卖合同，该合同上王本云与GALLMICHAEL并未签字，应为无效。从王超提供的收据看，该收据系刘欢代表居间方收取的，且收取的是昆山市淀山湖镇XX庄XX号房屋的意向金，并不能适用定金罚则。故王本云和GALLMICHAEL并不承担责任。被告GALLMICHAEL未作答辩。经审理查明：2016年3月28日，王超与刘欢签订昆山住商房地产居间合同（委托购房意向书），约定王超购买王本云、迈克所有的昆山市淀山湖镇XX庄XX号房屋，卖方230万元到手价，税费由买方承担，买方需贷款（贷款当天支付居间方千分之五的评估费和百分之一贷款服务费），买方支付中介费一万元整过户当天支付。委托期限自2016年3月28日至2016年5月25日。还约定：合同当天买方支付卖方10万元定金，过户当天买方支付卖方65万元，其余房款由买方向银行贷款支付150万元，留5万元尾款由卖方结清水电物业费后，由买方支付卖方。王超、刘欢在该合同上签字，并盖有昆山市住商不动产金澄路店专用章。业务员周林签字。合同下方有卖方确认栏：卖方同意以本合同约定之价格及条件出售其房屋，且卖方确认已收受买方之定金10万元（如卖方签字后反悔不愿再出售该房屋，则须双方返还该定金给买方，同时须向居间方支付本合同约定之房屋成交总价的1%作为违约金）。刘欢签订确认，并注明代王本云、迈克。另查明，刘欢在签订上述合同时携带房产证原件、王本云身份证原件以及GALLMICHAEL的公证书原件到中介公司，公证书的内容为：本人的中文名为迈克，今后，本人以“迈克”名义所从事的一切行为，与本名有同等的法律效力，本人同样承担相应的一切责任和义务。据刘欢本人陈述，刘欢系王本云之子，王本云离异后与GALLMICHAEL登记结婚。再查明，昆山市淀山湖镇XX庄XX号房屋登记为迈克、王本云所有。又查明，昆山住商房地产经纪有限公司的员工周玲在接受本院询问时陈述：在签订合同的前3天前我与王本云和刘欢沟通的，与王本云是电话沟通，王本云说她一直在南京不方便过来，可以与其儿子沟通，当时我问过王本云本人，她说她的儿子可以代表她处理房子的事情，合同签订当天晚上与王本云确认以230万元卖房子，房子可以卖给王超。上述事实由昆山住商房地产居间合同、房屋产权登记信息查询结果证明、公证书、以及当事人陈述予以证实。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议焦点在于：一、合同双方签订的合同是居间合同还是房屋买卖合同？二、刘欢是否有权作为王本云和迈克的代理人与王超签订合同？针对第一个争议焦点，王超与刘欢签订的合同虽然合同名称为“居间合同（委托购房意向书）”，但是纵观合同上下文，并非买方单独与中介方签订的合同，房屋买卖双方在合同里对房屋坐落位置、成交价格、付款方式等做了明确约定，也约定了定金罚则，买卖双方也在合同上签字，故本院认定该合同为房屋买卖合同。关于第二个争议焦点，根据原被告双方陈述以及中介方业务员陈述，王本云授权儿子刘欢处理昆山市淀山湖镇XX庄XX号房屋出售事宜，虽未提供书面的授权委托书，但刘欢签订合同时持有房屋所有权证书以及王本云的身份证原件，且签订合同前后与王本云电话通话确认合同价款，足以让相对人相信刘欢有代理权。GALLMICHAEL作为房屋共有权人，虽未明确授权刘欢处理房屋出售事宜，因GALLMICHAEL与王本云之间特殊关系，且GALLMICHAEL在收到本院应诉材料后未答辩也未提出异议，应当视为知晓并同意刘欢处理房屋出售事宜。综上，本院认定刘欢代理王本云、GALLMICHAEL签订房屋买卖合同，相应的合同权利义务应当由王本云、GALLMICHAEL承担。王超与王本云、GALLMICHAEL签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行合同，王本云、GALLMICHAEL作为房屋出卖方拒绝履行合同，构成违约，应当依照合同承担责任。合同约定了若出卖方违约应当双倍返还定金，故对王超要求王本云、GALLMICHAEL双倍返还定金200000元的诉讼请求本院予以支持。GALLMICHAEL经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，应当自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王本云、GALLMICHAEL于本判决生效后十日内双倍返还原告王超定金200000元。二、驳回原告王超的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32XXXXX）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由被告王本云、GALLMICHAEL负担。如不服本判决，原告王超、被告王本云、刘欢可在判决书送达之日起十五日内，被告GALLMICHAEL可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 王甜甜人民陪审员 吴伟萍人民陪审员 李建川二〇一六年六月二十八日书 记 员 许晨虹 更多数据：