（2015）南民初字第3876号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-15
案件名称
吉林省中百商厦股份有限公司与长春市新百信商贸有限责任公司、南关区乐佳服饰店、南关区首选生活百货商店房屋赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
长春市南关区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省中百商厦股份有限公司,长春市新百信商贸有限责任公司,南关区乐佳服饰店,南关区首选生活百货商店
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十条，第二百二十六条
全文
长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第3876号原告：吉林省中百商厦股份有限公司，住所长春市南关区重庆路1号。法定代表人：郑跃，总经理。委托代理人：陈会文，吉林佳禾律师事务所律师。被告：长春市新百信商贸有限责任公司，住所长春市南关区重庆路1号法定代表人：吕成，董事长。委托代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。委托代理人：董爱丽，女。第三人：南关区乐佳服饰店，住所长春市重庆路*号。负责人：姜冬梅。第三人：南关区首选生活百货商店（名创优品），住所长春市重庆路**号。负责人：潘卫星。原告吉林省中百商厦股份有限公司与长春市新百信商贸有限责任公司、南关区乐佳服饰店、南关区首选生活百货商店房屋赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人郑跃、委托代理人陈会文，被告长春市新百信商贸有限责任公司委托代理人冷保亭、董爱丽到庭参加诉讼。第三人南关区乐佳服饰店、南关区首选生活百货商店（名创优品）经传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1999年7月12日，原告与天津百信鞋业品牌代理有限公司（以下简称天津百信公司），签订了名为合作，实为房屋租赁的《合同书》（包括补充条款及《补充协议书》等补充协议），合同约定原告以省中百商厦一楼（部分面积）、二楼（全部面积）、三楼（全部面积）及一楼临街门市（部分面积）、地下室（全部面积）、后二楼办公楼（部分面积），合计总面积约7700平方米以及附属设施、设备提供给乙方，供乙方经营鞋类业务和办公使用，合同期限至2019年9月14日终止。合同约定了乙方支付固定利润（实为房租，以下称房租）的数额，其中2014年9月15日至2019年9月14日，每年向甲方支付固定利润（房租）394.72元，其中包括职工工资、水费、电费、采暖费、消防、电梯等设施设备维修费用，按月支付。合同签订后，双方自觉履行。后由被告承继乙方天津百信公司经营并履行合同，至今已履行了15年余。自2015年起，被告违约拖欠房租，经多次催要仍未支付，而且越积越多，截止11月末已累计拖欠房租1767703元。合同约定，乙方需按时向甲方交纳联营收入（实为房租）不得拖欠。如乙方不能按规定时间支付联营收入（实为房租），按应支付数额的日5‰计算支付滞纳金。甲、乙双方任何一方不能履行上述条款中的任何一款，另一方有权提前解除本协议，违约方应向对方支付因违约造成的经济损失并支付违约金。双方至今已履行了15年余。自2015年起，被告违约拖欠房租，经多次催要仍未支付，而且越积越多，截止11月末已累计拖欠房租1767703元。被告持续违约，已给原告造成了经营困难和损失，如继续履行合同会给原告造成更大的损害，故诉至法院，请求判令：1、责令被告立即给付违约拖欠的房租1767703元及按日5‰计算支付滞纳金850672元；2、依法解除双方签订的合同。请求第三人直接向原告交纳房租；3、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告中百商厦违约，不享有解除权。原告违反约定致使百信公司无法对租赁物管理、使用和收益。未履行补偿约定并造成百信公司损失。支付租赁物的消防设施不合格，整改施工造成百信公司损失。中百商厦职工封堵商场正门妨碍百信公司营业。违反保证电力供应的约定造成百信公司停业。未及时履行商场扶、货梯维修、更换义务、未履行提供发票义务。未履行提供制冷机组及小型货梯义务。2、百信公司有权拒付相应的租金而不属违约。3、租赁合同尚在履行不具备解除条件。4、合同约定的乙方不能按规定时间支付联营收入，按应支付数额的日5‰计算支付滞纳金明显过高，应依法减少。综上，由于中百商厦的违约，百信公司有权拒付相应的租金，应依法驳回其诉讼请求。第三人南关区乐佳服饰店（海澜之家）未予陈述。第三人南关区首选生活百货商店（名创优品）未予陈述。经审理查明：1999年7月12日，原告吉林省中百商厦股份有限公司（甲方）与天津百信鞋业品牌代理有限公司（乙方）签订《合同书》，双方约定原告以坐落于长春市南关区重庆路1号吉林省中百商厦一层以东（含扶梯面积）、二层全部面积、地下室全部面积、后二楼办公楼二楼，总面积约为5400平方米，以及附属设施、设备作为固定资产投入提供给乙方，供乙方经营鞋类业务和办公使用，合同期限自1999年9月15日至2019年9月14日止，即二十年。合作联营收入分配：乙方无论经营盈亏以固定分利形式向甲方支付固定利润，其中2014年9月15日至2019年9月14日，每年向甲方支付固定利润208.37万元（其中包括职工工资、水费、电费、采暖、制冷、工商、保洁、治安及其他政府部门所需支付费用）；天津百信公司每年支付原告12万定额电费，每月一万元定额电费，超额由甲方承担；乙方每年出资10万元税款给原告完税，同时甲方向乙方提供零售发票；按月支付固定利润，每月十五日为支付日。房地产在联营合作期内所需缴纳的税、杂费由甲方承担。甲方不得将联营体以外的面积经营鞋类产品，否则乙方有权追究甲方由此造成的一切损失。甲方负责联营期间的所有物业管理、设施设备维修安全保卫及防火防盗工作。因甲方原因致乙方不能正常经营，甲方应赔偿由此造成的一切损失。乙方在联营期间不可将联营场地租赁给他方使用，否则甲方有权追究相关责任并收回场地。乙方不能按规定时间支付联营收入，按应支付数额的日千分之五计算支付滞纳金。双方任何一方不能履行上述条款上的任何一条另一方有权提前解除本协议，违约方向守约方支付经济损失并支付违约金。同日，双方又签订《补充协议》，约定甲方将一层除眼镜店外的所有面积，另外增加500平方米给乙方使用，另外付给甲方每年40万元联营收入。除此双方还约定了其他合同条款。2000年7月10日，原告（甲方）与天津百信公司（乙方）又签订一份《补充协议》，双方约定甲方将三楼2400平方米场地，按1999年7月12日双方签订的《合同书》中规定的条件作为甲方联营投入。乙方无论经营盈亏以固定分利形式向甲方支付固定利润。一至三楼经营范围由乙方自行调整，与甲方经营品种不发生冲突。合作期限自2000年7月10日起至2009年9月14日止。原三楼百惠童装所属三间办公室归乙方使用。双方还约定了其他合同条款。2014年9月28日，原告与被告形成一份《会议纪要》，双方约定因原告违约，同意给被告一定补偿，具体是：一、将一楼租赁到期后的眼镜店出租给被告，租金适当优惠。在原租金基础上确定为年租金60万元。租期自签订合同起至2019年9月14日止。二、被告将原历史陈欠租金135.9万元分期偿还。前四年每年还20万元，第五年还55.9万元。与前条规定的出租时间和租金给付时间一并支付。三、被告现欠当期租金827593元，9月30日前一次给付，给付后双方履行第一、二条所述内容，双方以前所有与租赁合同有关的纠纷即终结，令后若一方违约将依法追究责任或按合同约定采取措施。另外，原告与被告还就原告坐落于长春市南关区重庆路1号吉林省中百商厦的其房屋签订了若干租赁合同。2015年1月9日至2015年12月29日期间，原告提供给被告经营使用的扶梯及货梯存在一定使用故障，原告亦进行维修及更换。2015年7月9日，因电力公司停电，原告备用发电系统损坏，造成被告暂时停止营业。另查，经原、被告认可，原告与天津百信公司于1999年7月12日签订的《合同书》中天津百信公司的合同权利与义务由被告承继。再查，被告拖欠原告租金：2015年7月15日至2015年11月14日欠付租金707404元；2015年4月1日起欠付租金126249元；2015年5月1日起欠付租金456249元，以上合计欠付租金1289902元。2015年3月1日起被告拖欠原告租金1767703元，后被告向原告支付了部分租金，尚欠1289902元。又查，在原、被告履行《会议纪要》时，因原告已将《会议纪要》中约定的房屋出租给案外人长春市二道区眼镜装配总厂，长春市二道区眼镜装配总厂行使优先承租权而将原告、被告起诉至长春市南关区人民法院，（2015）南民初字第318号《民事判决书》，判决保护了长春市二道区眼镜装配总厂的优先承租权；三方均不服上诉至长春市中级人民法院，该院做出（2015）长民一终字第332号《民事裁定书》，准许各方撤回起诉及上诉。被告在合作经营期间，将承租原告房屋中的部分出租给了第三人金龙使用，后因上述诉讼争议被告无法履行与金龙签订的租赁协议，退还金龙租金及赔偿相关损失。本院认为：原、被告间签订的《合同书》及相关联的《补充协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，系合法有效的民事协议，本院依法予以确认。原、被告签订的《合同书》，其内容虽为合作，实际为原告提供房屋，被告支付租金（固定利润）的房屋租赁合同关系；原告作为出租人依法应向被告提供符合被告承租目的房屋及附属设施、设备，还应提供符合约定的供电要求。被告依约负有向原告支付租金的法律义务。结合庭审查明的事实，虽然原、被告在签订《会议纪要》前均存在一定的违约行为，但双方经签订《会议纪要》解决了争议并达成协议及约定补偿行为，故在《会议纪要》形成前的法律行为双方已无争议。但在《会议纪要》形成后，原告没有完全履行《会议纪要》中约定的义务，且其提供的房屋附属设施时不能完全达到使用目的，存在一定违约行为，被告有权要求减少租金或延长租期或要求赔偿损失。鉴于原、被告已实际履行租赁合同达十五年之久，双方能大部分履行合同，虽然被告在2015年存在欠付租金的行为，但该期间内原告也实际接收了被告交付的部分欠付租金，并结合原告存在一定的违约行为，原告要求解除双方间的合同不符合事实及双方的合同目的，本院不予支持。关于原告要求第三人直接向其给付租金的请求，在不应解除原、被告双方合同的基础上，原告无权直接要求第三人直接向其支付被告欠付的租金，故原告的该项请求本案亦不予支持。至于原告要求被告按合同约定支付违约金一节，因被告提出违约金过高应予减少的请求，根据本案事实及法律规定，应予以支持。至于被告提出因原告违约行为造成被告经营损失，可另案主张，本案在此不予审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、二百二十条、二百二十六条之规定，判决如下：一、被告长春市新百信商贸有限责任公司于本判决生效后即给付原告吉林省中百商厦股份有限公司欠付的租金人民币1289902元及违约金（自2015年4月1日起至给付之日止，以126249元为基数；自2015年5月1日起至给付之日止，以456249为基数;自2015年7月15日至给付之日止，以707404元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27747元，保全费5000元，由被告负担25247.13元,其余由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 员 刘 爽代理审判员 曲 刚人民陪审员 孙晓晶二〇一六年六月二十八日书 记 员 丁文怡 微信公众号“”