（2015）东民初字第14922号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-03
案件名称
王天营诉麻贞洁房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王天营,麻贞洁,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第14922号原告王天营，男，1977年10月17日出生。委托代理人翟伟，北京市必浩得律师事务所律师。被告麻贞洁，女，1977年7月10日出生。委托代理人李树文，北京市开创律师事务所律师。委托代理人于飞，北京万贝律师事务所律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人姜萍，女，1986年10月15日出生。委托代理人赵世珍，女，1986年2月20日出生。原告王天营与被告麻贞洁、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司���房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王天营及其委托代理人翟伟，被告委托代理人李树文，第三人我爱我家公司的委托代理人赵世珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王天营诉称：2015年2月7日，经我爱我家公司提供居间服务，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××，以下简称买卖合同）。同时，原、被告与我爱我家公司签订《居间服务合同》（合同编号：×××）。根据房屋买卖合同约定，被告将其所有的位于北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）售予原告。该房屋成交价为人民币3500000元。房屋买卖合同签订当日，原告向被告支付人民币100000元；被告办理完成该房屋原有抵押的注销手续之日，原���向被告支付人民币500000元；2015年7月1日前原告通过资金存管方式划转人民币1700000元；其余款项人民币120万元以商业贷款方式支付。被告应于该房屋买卖网签之前完成该房屋原有抵押的注销手续，并配合原告办理相应资金存管方式划转款项手续。买卖合同同时约定，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。因被告原因致使原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方解除合同，被告应将已收取的原告的全部付款返还原告，并按照该房屋成交总价的20%向原告支付违约金。被告逾期将原告已付款项返还原告的，每逾期一日应按万分之五向原告支付违约金。2015年3月6日，原、被告及我爱我家公司签署《补充协议》，约定双方自2015年5月1日起开始办理房屋买卖合同之流程及手续，即自2015年5月1日起，被告应按照买卖合同的约定完成相应的原有抵押注销手续、配合原告以资金存管方式划转款项手续，以及履行买卖合同约定的房屋权属转移登记手续等义务。自2015年5月1日起，因被告原因致使原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方解除合同，被告应按照买卖合同约定承担相应的违约责任。房屋买卖合同签订后，原告如约向被告支付人民币100000元，并积极履行相关义务，但被告却未能按照双方约定履行义务。被告不但未能如约办理该房屋原有抵押的注销手续，而且也不配合办理相应的资金存管划转款项手续，致使房屋买卖合同无法继续履行。原告及我爱我家公司、案外人北京伟嘉安捷投资担保有限公司亦多次催促被告���行义务，但被告均予以拒绝。现自2015年5月1日起，已超过120日，根据买卖合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告承担违约责任。2015年9月2日，原告即向被告发出书面通知，要求解除房屋买卖合同。同时，根据居间合同的约定，如因被告原因致使房屋买卖合同不能履行，被告应承担原告已支付的居间服务费人民币56700元。综上，原告起诉要求判令解除原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；被告返还已付款人民币100000元，居间服务费人民币56700元，并以人民币156700元为基数，按每日万分之五计算，向原告支付自2015年9月14日起实际支付之日止的逾期返还违约金（暂计算至2016年6月20日为人民币20250元）；被告向原告支付违约金人民币700000元，并赔偿原告损失人民币209900元；本案诉讼费、评估费由被告承担。被告麻���洁辩称：被告同意解除双方签订的买卖合同及补充协议，但被告对合同解除的时点不认可。被告同意返还原告已付定金100000元，其他诉讼请求被告均不同意。双方于2015年2月7日签订买卖合同后，双方并没有实际履行，只是原告支付了定金100000元。因涉诉房屋存在抵押，双方对于哪一方去办理解抵押手续、哪一方去偿还贷款没有达成一致，导致合同没有实际履行。双方均知晓已无法达成一致，也一直在积极协商。被告认为原告已构成根本违约。房屋买卖合同约定，原告应于2015年7月1日支付购房款人民币1700000元，但原告未按期支付。签订合同时，原告明知涉诉房屋存在抵押，抵押借款金额为人民币1940000元，同时，第三人作为专业中介机构，对此也是明知的。原告按约定支付购房款为合同的主要义务，否则被告无法解抵押。对于被告来讲，该笔交易处于被搁置的状态。对于原告来讲，信息则是全方位的，原告可以选择是否继续购买该房屋，且原告也已确实另行购买住房。双方对于解抵押的时间并未明确约定，相应的双方对于该次的付款时间也未明确约定。故被告认为，根据公平交易原则及公序良俗原则，原告存在违约行为，而被告不存在违约行为。综上，被告不同意原告诉讼请求。第三人我爱我家公司述称：原、被告双方于2015年2月7日签订房屋买卖合同。因涉诉房屋存在抵押，在履行过程中，原、被告均曾想解除合同，但对于赔偿数额未达成一致，后房屋买卖合同没有再继续履行。经审理查明：2015年2月7日，原、被告经第三人我爱我家公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××）。该合同约定，被告将其位于北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋售予原告，该房屋建筑面积65.3平方米。该房屋已设定抵押，抵押金额为人民币1940000元，对于该房屋的抵押，被告应于网签之前办理抵押注销手续。该房屋成交总价为人民币3500000元。原告应于本合同签订之日向被告支付定金人民币100000元，定金通过自行交接方式划转。本合同中资金存管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。本合同中自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款并签署《自行划转声明》的行为。原告选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为人民币1200000元。原、被告一致同意，除定金与拟贷款金额以外的所有成交总价款第一次于被告解抵押当天支付人民币500000元，资金通过自行交接方式划转；第二次于2015年7月1日支付人民币1700000元，资金通过资金存管方式划转。原、被告双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，原、被告双方应当另行签订书面的补充协议。因被告原因致使原告未能在合同签订之日起120内取得房屋所有权证书的，原告有权单方解除合同。因原告原因致使被告在合同签订之日起120日未能完成房屋产权转移且原告取得房屋产权证书，被告有权单方解除合同。如原告依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自原告向被告发出的书面解除通知到达被告之日起自动解除。被告应于5个工作日内将其已经收取的原告的全部付款返还给原告，并按照房屋成交总价的20%向原告支付违约金。如被告逾期将原告已经支付的款项���还给原告，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五每日向原告支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由被告承担。另，解除合同后须配合原告办理注销网签手续等，如未办理，原告可单独追究被告违约责任。同日，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，双方在账户姓名、开户银行、账号处均填写/。同日，原、被告、第三人签订《居间服务合同》，约定原告应支付居间服务费人民币56700元。原、被告任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致第三人不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，第三人不承担责任，且第三人有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已支付的，第三人无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未���付的，第三人有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。上述合同签订当日，原告向被告支付定金人民币100000元。后，原告向我爱我家公司支付服务佣金56700元。2015年3月6日，原告作为买受方、被告作为出卖方、第三人作为见证方签订《补充协议》，约定，原、被告双方协商同意，因原告原因要求签订《买卖合同》后从2015年5月1日起再开始办理该合同的所有流程及手续。上述日期前导致的合同履行延期，原、被告、第三人均不承担违约责任，且原、被告双方不能因此原因解除合同。如约定日期后原、被告双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约，并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。第三人已告知延期履行合同存在较大风险，原、被告充分理解并自愿承担此风险，第三人对此不承担任何责任。除原告、��告、第三人签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，原、被告任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。2015年5月28日，原、被告办理了涉诉房屋网签手续。后，房屋买卖合同未再继续履行。涉诉房屋至今未办理解抵押手续。2015年7月6日，案外人北京伟嘉安捷投资担保有限公司向被告发送《告知函》，载明：麻贞洁，现因阁下未按约定收取首付款1700000元；未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续；与买受人在合同履行过程中产生分歧，需约定时间面谈等原因，影响了合同的正常履行。此前我司人员于家伟曾多次与阁下联系办理上述事宜，但阁下至今仍未配合。鉴于上述情况，现我公司郑重通知阁下，请阁下于2015���7月13日前与我司联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下逾期仍未与我公司联系办理上述事宜，阁下将会承担合同约定的相关责任，及由此产生的不利后果。2015年9月2日，原告分别向被告、被告代理人于飞、第三人员工于家伟通过EMS邮寄解除合同通知，其中，于飞、于家伟分别于2015年9月6日，9月3日收到该解除合同通知。被告麻贞洁因本人不在指定地址，原告邮寄的解除合同通知于2015年9月6日被退回。经询问，被告麻贞洁未授权于飞代收相关合同文件及解除通知。2015年9月15日，原告向本院提起本案诉讼。庭审中，关于被告未办理解抵押手续的原因，被告称系因其资金周转紧张所致，后又与原告协商未成；同时，合同并未明确约定办理解抵押手续的时间，被告亦在等待原告支付首付款，而原告没有支付，导致被告没有资金去办理解抵��手续，故被告认为，原告未在2015年7月1日向被告支付1700000元购房款构成违约。经本院询问，双方均表示，关于解抵押的资金来源，双方未明确约定。原告称，按照合同约定，解抵押在先，支付购房款在后，故合同违约方为被告。第三人我爱我家公司称，按照交易惯例，解抵押当天支付购房款应理解为先解抵押，再支付购房款。被告对此不予认可。审理中，原告为证明其房屋差价损失，申请对涉诉房屋在2016年1月14的市场价值进行评估。经本院委托，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司于2016年2月29日出具《房地产估价报告》，确定涉诉房屋于价值时点的市场价值为：房地产总价人民币4409900元；楼面单价人民币67533元每平方米。另，原告表示，关于要求被告承担的居间服务费56700元，原告依据的为三方签订的《居间服务合同》中相关规定。审理中，被告认为双方约定的违约金过高，被告要求法院进行调整。另查，原告提起本案诉讼后，于2015年9月另行购置了住房，现已取得房屋所有权证书。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》，《居间服务合同》，房屋所有权证，定金收据，告知函等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告就涉诉房屋签订的买卖合同及补充协议为双方真实意思表示，内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。围绕原告提出的诉讼请求，本案双方争议焦点关键在于被告是否构成违约。关于被告是否构成违约，本院认为应当从以下几个方面考虑：第一，买卖合同约定的解抵押时间为网签之前；第二，原、被告办理网签手续的时间为2015年5月28日；第三，就买卖合同约定的第一次及第二次付款时间，从字面意义上理解，第一次付款时��当然在第二次付款时间之前。故双方约定的第一次被告解抵押当天支付人民币500000元当然应在第二次2015年7月1日支付人民币1700000元之前；第四，在合同履行过程中，被告未积极办理解抵押手续，怠于履行该项主要合同义务，且至今未办理涉诉房屋的解抵押手续。综合以上几个方面考虑，本院认为，本案纠纷发生的关键原因在于被告未按合同约定于网签之前且最迟亦未于2015年7月1日前办理房屋解抵押手续，以致买卖合同不能继续履行，被告应对此承担相应的违约责任。现原告要求解除买卖合同及补充协议，有合同及法律依据，现被告亦表示同意，本院予以准许。被告应退还其已收取的购房定金人民币100000元。关于居间服务费，因买卖合同未对此明确约定，原告可另行主张，本案中不予处理。关于定金的逾期返还违约金，因原告向被告发送的合同解除通知未成功到达��告，未发生解除合同的法律效力，故无法确定被告应当返还的时间，故关于定金的逾期返还违约金，本院不予支持。关于原告主张的违约金人民币700000元及损失人民币209900元，本院根据原告的已付款情况；被告违约过错程度；同时考虑到房屋价格上涨趋势；原告已于2015年9月2日知晓被告违约等情况；结合房地产估价报告结论，对被告应承担的违约金及应赔偿的损失数额一并予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第（三）、（四）项，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王天营与被告麻贞洁于二〇一五年二月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原告王天营、被告麻贞洁、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一五年三月六日签订的《补充协��》；二、被告麻贞洁于本判决生效后七日内返还原告王天营已付购房定金人民币十万元；三、被告麻贞洁于本判决生效后七日内给付原告王天营违约金人民币三十五万元；四、驳回原告王天营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由被告麻贞洁承担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费10819元，由被告麻贞洁承担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，��自动撤回上诉处理。审 判 长 敖文燕代理审判员 高 韩人民陪审员 何 琳二〇一六年六月二十八日书 记 员 孙 颖 更多数据：搜索“”来源：