（2016）冀1082民初1993号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-02
案件名称
孙彧祎、庞智军等与钟声、河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
三河市人民法院
所属地区
三河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙彧祎,庞智军,钟声,河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零八条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1082民初1993号原告孙彧祎。原告庞智军。二原告委托代理人赵晓东，北京市京都律师事务所律师。被告钟声。委托代理人王新平，三河市天源法律服务所法律工作者。被告河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼。负责人梁红丽，经理。委托代理人姚财宝，该公司商圈经理。原告孙彧祎、庞智军与被告钟声、河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司（以下简称“链家燕郊分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理。依法由审判员丁瑞芹适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭原告孙彧祎、庞智军的委托代理人赵晓东，被告钟声及其委托代理人王新平到庭参加诉讼，被告链家燕郊分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。第二次开庭原告孙彧祎、庞智军的委托代理人赵晓东，被告钟声及其委托代理人王新平，被告链家燕郊分公司的委托代理人姚财宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙彧祎、庞智军诉称，2015年12月10日，原、被告在链家燕郊分公司居间下签署了《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》及《赎楼协议》等相关合同。约定二原告购买被告钟声所有的位于三河市燕郊仁丰大街南侧汉王路西侧天洋城枫林畅宛15-2-1103室房屋，房屋总价款为129万元。合同签订后，原告严格的按照合同履行义务，按约交付了定金2万元及中介服务费36186元。在原告按约准备交付首付款时，由于二被告之间产生矛盾，故未能向原告按约提供指定接收汇款账号，造成无法汇款，随后被告就终止了约定的交易程序，并明确告知原告不再履行合同。二被告未按合同约定履行合同义务已构成违约，理应承担支付违约金、返还定金、退还中介费等违约责任。故诉至法院，请求解除房屋买卖合同；判令二被告支付违约金人民币258000元；由被告钟声返还定金人民币20000元；由被告链家燕郊分公司退还中介费36186元；由二被告承担案件受理费。被告钟声辩称，同意原告与被告解除房屋买卖合同，我方不同意支付原告违约金258000元，不同意返还定金20000元，退还中介费与我方无关。诉讼费被我方不同意承担。被告链家燕郊分公司辩称，赎楼协议是签订房屋买卖合同时签订的，因被告钟声的证件不符合要求，导致第一次办理公证手续没有完成。之后就无法约上被告钟声办理公证，致使合同无法继续进行。赎楼的费用被告钟声至今未付。因赎楼协议无法履行，故资金监管账户无法向原告提供。且我公司对外承诺，凡是终止交易的居间服务合同，居间服务费用公司全部退还。经审理查明，2015年12月10日，原告孙彧祎、庞智军（乙方、买受人）与被告钟声（甲方、出卖人）在被告链家燕郊分公司（丙方）居间下签订《存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，被告钟声将自己拥有的坐落于三河市燕郊开发区亿丰大街南侧、汉王路西侧天洋城枫林畅宛15-2-1103室房屋出售给原告，房屋面积86.44平方米，总价款为人民币1290000元整。《存量房买卖合同》第二条第四款约定该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年1月5日前办理抵押注销手续。同时对房屋的交付时间、付款方式及违约责任等作了约定，该合同第四条第三款约定具体付款方式及期限见补充协议。在补充协议的其他约定处原、被告三方手写部分对预约还款、公证等事项作了补充约定。《居间服务合同》第二条约定本次交易乙方应向丙方支付的居间代理费为23736元，并应于本合同签订当日向丙方支付。第四条违约责任约定，在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《过户、按揭代理合同》约定甲乙双方同意，本合同委托事项的服务费共计6000元，乙方承担6000元，应于本合同签署当日向丙方支付。甲乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因甲方或乙方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。为了更好地履行《存量房买卖合同》，就房款的付款方式及期限，原、被告三方又于同日签订了《补充协议》及《赎楼协议书》。补充协议约定：2015年12月10日，乙方（原告）向甲方（被告钟声）支付定金2万元；2016年1月5日，甲方（被告钟声）向原告贷款机构提出一次性清贷申请，最迟于2016年1月10日前办理完解押登记手续；2015年12月17日前，乙方（原告）支付首付款39万元，但未写明支付方式；协议对违约责任作了约定，甲方（被告钟声）出现违约行为，应在违约行为发生之日起15日内，以房屋总价款的20%向乙方（原告）支付违约金。补充协议的最后其他约定处，原、被告三方又增加约定：甲方（被告钟声）于2015年12月11日前申请预约还款，且2015年12月14日配合丙方（被告链家燕郊分公司）办理公证手续，丙方承诺2016年1月后的月供由丙方承担。该增加的约定，是原、被告三方为履行赎楼协议书所作的补充。赎楼协议主要是针对被告钟声的解押还款由原、被告三方所作的约定。该协议书第一条第二款约定：现乙方（原告）以商贷方式购买该房屋，乙方首付款人民币39万元经三方协商一致，丙方（被告链家燕郊分公司）代甲方（被告钟声）出资共计52万元整解除该房屋抵押，其中担保金额39万元甲乙双方同意从首付款监管资金中出资并同意由丙方（被告链家燕郊分公司）指定人员办理监管资金支取手续，剩余资金由丙方垫付。第二条约定赎楼服务费17550元。合同签订当日，原告向被告钟声支付定金2万元，并向被告链家燕郊分公司支付居间服务费36186元，其中包括居间代理费23736元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元、评估费6450元，但二被告并未按补充协议及赎楼协议的约定履行自己的义务。被告钟声未按约定日期向原贷款银行申请还贷，也未向被告链家燕郊分公司支付赎楼服务费17550元以及与被告链家燕郊分公司办理完公证手续，被告链家燕郊分公司亦未代被告钟声履行还贷解押，致使赎楼协议没有履行。被告链家燕郊分公司也因此未向原告提供资金监管账户，导致原告无法支付首付款，合同无法继续履行。为此原告要求解除合同，由二被告承担违约责任并返还定金，退还中介费用。被告钟声同意解除合同，但认为自己并未违约，虽然签订了赎楼协议，但并不知晓内容，是原告没有交付首付款存在违约行为，故不应承担违约责任和返还定金。被告链家燕郊分公司表示是被告钟声不配合办理公证且明确表示不再出售房屋造成合同不能履行，解除合同后同意退还中介费用。本院认为，原告孙彧祎、庞智军与被告钟声之间签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》及原告与被告钟声、被告链家燕郊分公司签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《赎楼协议书》是三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，三方就首付款的交付问题又签订补充协议及赎楼协议，对原合同相关内容进行变更。被告钟声未按约定预约还款，亦未与被告链家燕郊分公司按约定办理公证及解押事项，造成合同无法继续履行，属违约行为，应承担相应的违约责任。原告依据合同约定要求被告钟声支付违约金258000元的主张，于理有据，本院予以支持。被告钟声主张虽签订了赎楼协议，但对该协议内容并不知晓，被告钟声作为一名具有民事行为能力的成年人，应当知晓自己的行为后果，且之后被告钟声也曾随同被告链家燕郊分公司办理过相关公证事项，只是在第一次公证未获批准后，拒绝配合再次公证，故被告钟声的上述主张不能成立。由于补充协议及赎楼协议已对首付款的给付作出新的约定，首付款需打到监管账户内，故被告钟声认为原告未支付首付款，存在违约行为的主张，不能成立。原告要求被告链家燕郊分公司与被告钟声共同支付违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。被告钟声收取了原告孙彧祎、庞智军定金2万元，合同解除后，依据相关的法律规定应予返还，故原告要求被告钟声返还定金的主张，本院予以支持。对于原告要求被告链家燕郊分公司退还中介费的主张，被告链家燕郊分公司表示公司有对外承诺，凡是终止交易的居间服务合同，费用由公司全部退还。故对原告的该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙彧祎、庞智军与被告钟声、被告河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司之间签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》和《赎楼协议书》。二、被告钟声于判决书生效后七日内返还原告孙彧祎、庞智军定金人民币20000元，并支付原告孙彧祎、庞智军违约金人民币258000元。三、被告河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司于判决书生效后七日内退还原告孙彧祎、庞智军居间服务费36186元。四、驳回原告孙彧祎、庞智军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，由被告钟声负担（本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 丁瑞芹二〇一六年六月二十八日书记员 王安意 来自