（2015）莒民初字第2452号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-29
案件名称
李晓明与许崇芳、山东中瑞新华房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莒县人民法院
所属地区
莒县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李晓明,许崇芳,山东中瑞新华房地产有限公司,山东浮来春物业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条，第一百五十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2015）莒民初字第2452号原告：李晓明，女。委托代理人：孙居明，居民。被告：许崇芳，女。委托代理人：吕德花，山东聚祥律师事务所律师。委托代理人：王德志，居民。被告：山东中瑞新华房地产有限公司，住所地：莒县故城中路东侧。法定代表人：赵凤英，该公司董事长。委托代理人：刘晓丹，该公司职工。委托代理人：张守雷，山东旷世律师事务所律师。第三人：山东浮来春物业有限公司，住所地：莒县文心路与滨河路交汇处沭河湾小区8号楼1楼。法定代表人:万修霞，该公司董事长。委托代理人：刘晓丹，男，1976年10月5日出生，汉族，该公司职工。委托代理人：张斌，该公司职工。委托代理人：张守雷，山东旷世律师事务所律师。原告李晓明与被告许崇芳、山东中瑞新华房地产有限公司（以下简称中瑞新华房地产），第三人山东浮来春物业有限公司（以下简称浮来春物业）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张洪欣独任审判，公开开庭进行了审理，因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告李晓明及其委托代理人孙居明，被告许崇芳的委托代理人吕德花，第三人浮来春物业的委托代理人刘晓丹、张斌，第二次庭审时原告李晓明及其委托代理人孙居明，被告许崇芳的委托代理人吕德花，被告中瑞新华房地产及第三人浮来春物业的委托代理人刘晓丹，第三人浮来春物业的委托代理人张斌，第三次庭审时原告李晓明及其委托代理人孙居明、被告许崇芳的委托代理人吕德花、王德志，被告中瑞新华房地产及第三人浮来春物业因原委托代理人刘晓丹、张斌辞职，重新委托代理人张守雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李晓明诉称：原告李晓明与被告许崇芳均系莒县沭河湾小区9号楼2单元业主，被告许崇芳居住601室，原告居住501室。自2015年3月18日起，被告许崇芳家的地面向原告家中渗水，南卧室西侧顶角出现轻微水印，自4月1日起，渗水严重，原告家南、北卧室，餐厅、厨房、阳台、卫生间被浸泡，致房顶及墙面受损，厨房内橱柜、餐厅吊顶及博古架均变形，现部分部位已滴水严重，厨房煤气管道和下水管道表层亦开始流水，已严重影响原告的生活，原告多次找到被告协商处理未果，多次找到第三人浮来春物业解决，亦未能解决，要求判令被告许崇芳停止漏水侵害、排除漏水故障，判令被告对原告所有的莒县沭河湾小区9号楼2单元501室进行维修，恢复原状及因此造成的损失或折价赔偿损失68850元。审理过程中，原告追加被告中瑞新华房地产为共同被告，要求判令被告排除漏水故障并赔偿损失。被告许崇芳辩称：1、造成原告房屋漏水的原因是多方面的，原告应当提供相应的证据证实造成原告的房屋漏水是由于答辩人的房屋造成的，答辩人与原告一样都是沭河湾小区的业主，其对原告的房屋并没有修缮义务；2、原告的房屋在装修时就已经发生渗水现象，说明该楼房存在质量问题，原告应当向开发商或施工方主张权利；3、原告曾在2015年3月18日到2015年4月1日期间对楼房进行过打压，之后漏水更加严重，说明原告对其房屋漏水应当承担一定的责任；4、原告在其主张的损失应当提供证据证实。被告山东中瑞新华房地产有限公司辩称：一、交房的时候501室和601室均是完好无损的，是在户主装修改造后出现渗水现象的，该渗水原因是因601室装修造成的；二、如原告在诉状所述，开始渗水比较小，只是有轻微的水印，在接到501业主的渗水通知后，第三人积极协调了开发商和施工单位入户进行了检查，但因601业主提出了数项不合理要求，并禁止施工单位进入检查，自渗水发生至今开发商及施工单位及物业公司，无数次和601室业主进行沟通协调，但601业主均不配合，致使损失进一步扩大。601室业主即被告许崇芳应当对扩大的损失承担全部赔偿责任。第三人山东浮来春物业有限公司辩称：1、第三人作为物业服务公司，对小区的物业提供服务和管理，在服务管理过程中出现本案的纠纷后，公司积极协调原、被告和施工单位，进行检查、维修，但因被告许崇芳以各种理由推脱，提出数项不合理的要求，致使维修人员无法进场检查，损失应当由被告许崇芳全部承担；2、物业公司作为服务公司并不对房屋的质量问题承担质量义务，据了解交房的时候房屋是符合要求的，在被告许崇芳装修使用一年以后才出现本案所发生的渗水情况，被告许崇芳对出现该情况应承担相应的责任。经审理查明：原告李晓明于2011年11月14日与被告中瑞新华房地产签订商品房买卖合同，购买位于莒县沭河湾小区9号楼2单元501室的楼房一套，于2013年11月7日交房。被告许崇芳于2013年10月7日与被告中瑞新华房地产签订商品房买卖合同，购买该单元601室的楼房一套，于2013年11月1日交房。第三人浮来春物业系沭河湾小区的物业管理公司。2015年3月18日起，原告李晓明家中南卧室西侧顶角出现轻微水印，为查明漏水原因，第三人浮来春物业对被告许崇芳家中水管进行加压，后自4月1日起，渗水严重，导致原告家南、北卧室，餐厅、厨房、阳台、卫生间被浸泡，房顶及墙面受损，厨房内橱柜、餐厅吊顶及博古架均变形，形成损失。因查明漏水原因需对被告许崇芳家中的地板进行破坏，被告许崇芳在与被告中瑞新华房地产、第三人浮来春物业及涉案小区建筑方就拆除被告许崇芳家中地板后的赔偿事宜不能达成一致意见，被告许崇芳拒绝进入其家中进行漏水点检查修复，原告诉至本院要求判令被告许崇芳停止侵害、赔偿损失，经本院释明，被告许崇芳同意配合被告中瑞新华房地产及第三人浮来春物业查明漏水原因、对漏水点进行修复。审理过程中，为查明漏水原因，经本院委托，潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所进行现场勘察鉴定，认定沭河湾小区9号楼2单元601室的漏水原因为客厅东北侧的热水管道施工安装存在缺陷从而形成渗漏点，其责任归属于热水管道施工方。查明漏水原因后，原告李晓明家中停止漏水。为查明漏水原因，将被告家中地板砖进行破坏。原告李晓明支出鉴定费5000元。为确定原告的损失，经本院委托，经日照信益达价格评估有限公司评估，确定原告家中被水浸泡的损失为26900元，原告支出评估费1000元。另，因房屋被水浸泡需重新装修，原告主张要求被告支付重新装修期间在外租房居住一年的房屋租赁费用15000元。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、司法鉴定意见书、价格评估报告书、现场勘验笔录等证据证实，足以认定。本院认为：原告李晓明与被告中瑞新华房地产签订房屋买卖合同，被告中瑞新华房地产应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现在原告家中出现房屋漏水的情况，经本院委托鉴定，在原、被告各方在场的情况下，查明漏水原因系施工方在热水管道施工安装过程中存在缺陷而形成漏点，应属被告中瑞新华房地产交付的房屋质量存在瑕疵。该漏点的形成与楼上的户主被告许崇芳无关，不应由被告许崇芳承担责任。在原告李晓明家中出现漏水后，由第三人浮来春物业介入进入被告许崇芳家中进行检查、加压，被告许崇芳均予以配合，因具体漏水原因的查明及修理需要对被告许崇芳家中的地板进行拆除破坏，在客观上会损坏被告许崇芳的权利，被告许崇芳在与第三人浮来春物业公司及建筑施工方未能就其自身损失达成一致的情况下拒绝配合被告中瑞新华房地产及第三人浮来春物业、案外人建筑施工方对房屋地板进行拆除破坏，其抗辩具有一定的合理性。原告诉至本院要求被告排除妨碍、停止侵害，在本院向被告许崇芳释明法律关系及后果后，被告积极配合鉴定并排除对原告的漏水侵害，并无不当行为，因此，本院认为，虽被告许崇芳在原告诉前拒绝配合修复的行为与原告损失的扩大有一定的因果联系，但其抗辩行为具有合理性，且原告损失的根本原因系楼房的质量问题，被告许崇芳同样系受害者，由被告许崇芳承担责任显失公平，被告许崇芳不应承担责任。本案中，被告中瑞新华房地产交付给原告李晓明的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中，也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，其中电气管线、给排水管道、设备安装的保修期为住房交付之日起2年。因房屋漏水给原告造成的损失，应当由被告新华房地产承担赔偿责任。关于原告主张的要求被告支付房屋装修期间在外租房居住的房屋租赁费用，虽该损失尚未实际产生，但鉴于原告家中被水浸泡的实际情况，其主张的重新装修需在外租房居住合理，但原告主张需在外居住一年花费15000元过高，本院认为，结合目前的市场实际情况，酌定以3个月、每月1000元为宜。第三人浮来春物业作为涉案小区的物业管理公司，对小区的物业提供服务和管理，对涉案楼房的质量问题不承担维修责任，对于原告要求第三人浮来春物业承担赔偿责任的主张，于法无据，本院不予支持。综上，案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告山东中瑞新华房地产有限公司对审理查明中描述的莒县沭河湾小区9号楼2单元601室的漏水点进行修复、停止漏水侵害，被告许崇芳应予以必要配合（该项已经在审理过程中履行完毕）；二、被告山东中瑞新华房地产有限公司于判决生效后十日内赔偿原告李晓明经济损失35900元（房屋损失26900元+鉴定费5000元+评估费1000元+租房费用3000元）；三、驳回原告李晓明对第三人山东浮来春物业有限公司的诉讼请求；四、驳回原告李晓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1521元，原告李晓明负担728元，被告山东中瑞新华房地产有限公司负担793元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 赵成军代理审判员 张洪欣人民陪审员 王菲菲二〇一六年六月二十八日书 记 员 牛培培 百度搜索“”