（2016）鲁1481民初335号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2018-07-21
案件名称
杨丙兰与乐陵市宇泰房地产开发有限公司、第三人殷永祥等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乐陵市人民法院
所属地区
乐陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨丙兰,乐陵市宇泰房地产开发有限公司,王玉忠,殷永祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第七条，第十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第三十二条第一款
全文
山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1481民初335号原告杨丙兰，女，1947年10月22日生，汉族。委托代理人吴彬，山东胜券律师事务所律师。被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司，住所地乐陵市振兴西路北侧29号。法定代表人王玉忠董事长委托代理人孙之飞，男，1979年11月26日生，汉族，系被告员工。委托代理人张建委，山东方洲律师事务所律师第三人殷永祥，男，1966年1月7日生，汉族。第三人王玉忠，男，1966年5月5日生，汉族。委托代理人孙之飞，男，1979年11月26日生，汉族。委托代理人张建委，山东方洲律师事务所律师。原告杨丙兰与被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司、第三人殷永祥、王玉忠为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告杨丙兰委托代理人吴彬、被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司委托代理人孙之飞、张建委、第三人殷永祥、第三人王玉忠委托代理人张建委、孙之飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丙兰诉称，2015年11月初，原告杨丙兰和被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司及第三人殷永祥、王玉忠达成口头协议，原告以其子李某某名义购买被告开发的某某小区小区3号楼1单元2001室楼房一套，于2015年11月4日原、被告及本案中的第三人签订保证书，内容为：杨丙兰在某某小区购买楼房3号楼1单元2001室，价格为607531元，在11月30日以前由殷永祥负责交付某某小区售楼处，办理正式售楼手续，特此保证，保证人殷永祥。该保证书约定以上款项由乐陵市宇泰房地产开发有限公司予以法人担保及该公司法定代表人王玉忠以个人的身份担保。但被告及第三人未按照保证书约定的期限履行自己的义务，被告作为保证人殷永祥的担保人，同时，又是房屋买卖合同所针对的涉案某某小区小区的开发商，应当履行交付房款的担保责任，并履行商品房买卖合同，向原告交付涉案楼房，并请求确认合同有效。被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司辩称，本案所涉保证为无效保证，法庭应当依法驳回原告的起诉。在签订《保证书》时，原告与《保证书》中另一保证人殷永祥恶意串通，谎称原告借给殷永祥现金607513元，签订《保证书》后殷永祥未再将该607513元现金转借给被告。但签订保证书后，殷永祥并未将该款转借给被告。故，该保证书为无效保证，法庭应驳回原告起诉。被告所欠殷永祥款项，殷永祥已于2015年9月30日将该笔债权转让给刘某某所有，该《债权转让协议》第二条明确约定，殷永祥将605万元债权全部转让给刘某某，殷永祥与被告的债权债务关系消灭。因此，殷永祥所主张的被告仍欠其借款的主张和事实不符，其提供的所谓“对账单”明细第一行的605万元就是上述《债权转让协议》中所属的605万元。故，被告不欠殷永祥的钱，请法庭依法驳回原告对答辩人的诉讼。第三人殷永祥述称，原告在宇泰房地产买的房子，也交了定金，房款60多万元，以前我借原告58万元本金未能清偿，宇泰房地产公司所欠我的钱，足够我清偿原告，于是，我与王玉忠、原告三家于2015年11月4日签订一协议，由我负责将该58万元及利息代付给宇泰公司，并由宇泰公司和王玉忠担保，因为宇泰公司没有偿付我的58万元钱，故我也不再给原告钱，该款应由宇泰公司将其欠我的钱用于折抵购房款。因为被告只和原告方订立了合同，没有办理其他手续原告起诉。被告辩称我和原告恶意串通不是事实，我与原告只是借款的业务关系，不存在其他关系。第三人王玉忠述称，同意被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司意见。经审理本院认定，2015年1月23日，第三人殷永祥从原告处借款58万元，并为原告杨丙兰出具借条一张，内容为：“今借杨丙兰现金伍拾捌万元，月息千分之十五，按季结息”，由第三人殷永祥在该欠条上签名，并加盖了德州（乐陵）中小企业融资服务中心印章；经查，德州（乐陵）中小企业融资服务中心，经本市民政部门登记为民办非企业单位，实为第三人殷永祥个人开办。2015年4月23日，第三人殷永祥按照上述约定，向原告支付了该季度利息26100元。2015年11月3日，原告杨丙兰以其子李某某的名义而与被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，杨丙兰给其子李某某购买被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司开发的某某小区第三幢1单元20层2001号房屋、3-1-1储藏室、C-119号车位，其中房屋建筑面积137.88平方米，单价3632.97元/平方米，储藏室面积7.88平方米、单价2900元/平方米，车位价格85000元，以上共计607315元；合同约定，买受人于2015年11月15日前一次性交付房款合计607315元，交房期限为2016年12月31日。该购房合同还包括房屋平面图在内的4个合同附件。2015年11月4日，原告杨丙兰与被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司、第三人殷永祥、王玉忠签订保证书一份；保证书内容为：“杨丙兰在某某小区购买楼房3号楼1单元2001室，价格为607531元，在11月30日以前由殷永祥负责交付某某小区售楼处，办理正式售楼手续。特此保证，保证人殷永祥，2015年11月4日·以上款项由乐陵市宇泰公司法人担保，担保人王玉忠”，由乐陵市宇泰房地产开发有限公司加盖其印章，殷永祥、王玉忠亲笔签字确认。庭审中，杨丙兰称其在诉状中所主张的“原告购买被告开发的某某小区3号楼1单元2001室楼房”，即为杨丙兰为其次子李某某出资购置该房，其主张确认的房屋买卖协议，即为杨丙兰以其子李某某的名义与被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司所订立的商品房买卖合同，要求担保书中的担保人履行担保义务，被告履行该商品房买卖合同，交付房屋。审理期间，第三人殷永祥提供其与被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司财务人员席某某对账产生的融资计算表二页及被告出具的借条两份，融资计算表显示，截止到2013年11月18日，双方开始核对账目，至2015年9月30日被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司和第三人殷永祥协商，将乐陵市宇泰房地产开发有限公司欠第三人的借款本金605万元的债权转让于案外人刘某某等人，后被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司尚欠第三人殷永祥4928005元，在融资计算表第二页最下方，由被告会计人员席某某书写了：“以上待核实的数据有，（1）605万利息少记1个月272250；（2）邦众50万还款待核实；（3）德州十万还款待核实”，由第三人殷永祥及被告的会计席某某在融资表上签名确认。被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司及第三人王玉忠提供了案外人冯某某与第三人殷永祥及被告于2015年2月13日订立的担保合同一份，合同显示，第三人殷永祥向案外人冯某某借款622万元。该担保合同约定，因被告欠第三人殷永祥现金1000余万元，经该合同的三方协商，同意第三人殷永祥欠案外人冯某某的本息由被告偿还，在被告足额偿还该借款前，第三人殷永祥的偿还义务不免除。经查，对该笔借款，被告及第三人殷永祥均未偿付案外人冯某某。被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司及第三人王玉忠还在庭审中提供了案外人刘某某诉第三人殷永祥及被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司的民事起诉状一份及对应的保证担保借款合同六份，以上证据显示第三人殷永祥为借款人，被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司等为担保人，借款标的额为6427400元。对此，第三人殷永祥称，根据其提供的融资计算表及被告提供的债权转让协议，殷永祥将被告提供的诉状及保证担保借款合同所载的借款融资后，又转借于被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司，后又以605万元债权转让的方式转回案外人刘某某等人，由乐陵市宇泰房地产开发有限公司直接对案外人刘某某等承担605万元的清偿义务，债权转让后，因被告未履行清偿义务，导致案外人刘某某起诉殷永祥及乐陵市宇泰房地产有限公司。以上事实由原告提供的借条、保证书、商品房买卖合同、原告所在村委会出具的书面证明，被告及第三人王玉忠提供的债权转让协议及附件、担保合同、民事起诉状及保证担保借款合同，第三人殷永祥提供的融资计算表、借条及当事人陈述为证。本院认为，第三人殷永祥在2015年1月23日向原告借款58万元而为原告出具借条约定月息千分之十五，不违反最高人民法院《关于审理民间借贷适用法律若干问题的解释》第二十六条、第二十八条的规定，对此，本院予以采信。对该借款本金以及至2015年4月23日双方所结算的利息26100元，本院予以认可；此后至2015年11月4日，第三人殷永祥拖欠原告借款本息已超出607513元，原、被告及第三人殷永祥、王玉忠为此形成以上保证书的内容，由第三人殷永祥为原告代交购房款，针对第三人殷永祥来讲，并无不当；基于被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司这一法人及该公司法定代表人王玉忠这一自然人，在2015年11月4日尚与第三人殷永祥存在债务关系及相互之间存在借款及担保的关系的原因，以及第三人殷永祥拖欠原告债务等原因，原、被告及第三人所订立的保证书约定，由第三人殷永祥为原告代交房款，被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司及第三人王玉忠就被告所开发的某某小区3号楼1单元2001室及储藏室、车位而与原告以其子李某某的名义所订立的房屋买卖合同之间的交款及担保的事宜，是本案当事人的真实意思表示，且保证书内的当事人的书面表示不违反相关法律规定，故认定原、被告及第三人因被告开发的某某小区3号楼1单元2001室及储藏室、车位所订立的保证书及原告以其子李某某的名义而与被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司订立的房屋买卖合法有效，至于被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司与第三人殷永祥就案外人所产生的债权债务关系，与本案无根本性关联，被告及第三人王玉忠为此产生的主张，本案不作处理。被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司及担任该公司法定代表人的王玉忠这一自然人，应按照原、被告及第三人所订立的保证书的约定，履行对原告杨丙兰以其子李某某的名义而与被告所订立的房屋买卖合同所产生的担保义务，保证杨丙兰以其子李某某的名义而与被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司所订立的商品房买卖合同的履行，并按照合同的约定，履行交房的义务。后被告可以向第三人殷永祥核算追偿。被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司主张在原、被告及第三人形成保证书以前，经双方核算，被告不仅不拖欠第三人殷永祥的款项，且第三人殷永祥已经拖欠被告的款项，保证书的签订，属原告与第三人殷永祥之间恶意串通，损害了被告及第三人王玉忠的利益，涉案三方形成的保证书无效。对此，原告及第三人殷永祥均予以否认，而被告及第三人王玉忠所提供的证据均不能足以印证其主张，故对其该项主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条之规定判决如下：一、确认被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司与原告杨丙兰以其子李某某的名义而与被告所订立的由被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司所开发的某某小区第三幢（3号楼）1单元20层2001号房屋，3-1-1储藏室、C-119号车位的商品房买卖合同合法有效；二、被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司与第三人殷永祥、第三人王玉忠按照保证书的约定对以上合同确认及履行承担连带保证责任，即被告及第三人全面履行原告以其子李某某的名义而与被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司所订立的、由被告开发的某某小区第三幢（3号楼）1单元20层2001号房屋，3-1-1储藏室、C-119号车位的商品房买卖合同；并承担按期交房的义务。案件受理费9875元，由第三人殷永祥、第三人王玉忠及被告乐陵市宇泰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审 判 长 王祁生人民陪审员 高景龙人民陪审员 郑丽芹二〇一六年六月二十八日书 记 员 梁 晴 关注公众号“”