（2015）芦法民一初字第2530号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-11-01
案件名称
银玉贵与株洲金塔房地产开发有限公司、左国安、文海建房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
银玉贵,株洲金塔房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十一条第一款，第七十一条，第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第九条第一款
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2015）芦法民一初字第2530号原告银玉贵。委托代理人周罗，湖南湘东律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告株洲金塔房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区。法定代表人肖陆平，董事长。委托代理人裴福荣，株洲市法学会法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（代为承认、放弃，变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉，签收法律文书等诉讼权利）。被告文海建。委托代理人李冬梅，湖南法达律师事务所律师，代理权限为参加诉讼、调解、和解代为承认、放弃、变更（或反驳）诉讼请求。被告左国安。委托代理人陈佩仪，代理权限为代为陈述、承认、辩论、提出有关申请、调解、和解、上诉等诉讼权利。原告银玉贵诉被告株洲金塔房地产开发有限公司（以下简称金塔房产公司）、左国安、文海建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年6月3日、22日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告金塔房产公司的委托代理人、被告左国安的委托代理人、被告文海建的委托代理人两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银玉贵诉称：原、被告于2013年8月26日签订《房屋买卖合同》，约定：被告将被告金塔房产公司凌鹰山庄别墅11、12栋以总价款200万元出售给原告；被告在2014年8月25日前将验收合格的房屋交付原告，并将两栋别墅产权办至原告名下；若逾期交房及办理产权，被告每日应按原告已付房款的千分之五向原告支付违约金直至产权办理到原告名下，合同继续履行；被告若存在另行处分行为（一房两卖等），被告应向原告双倍返还购房款；被告左国安、文海建对违约处分两栋别墅承担连带保证责任。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款200万元。合同约定的交房时间已至，被告一直以各种理由拒绝交房，并通过其它方式处分房屋，导致不能为原告办理产权登记，合同无法继续履行。三被告应连带向原告支付迟延交付和办理产权登记的违约金112万元、双倍返还购房款。故诉请判令：1、解除房屋买卖合同；2、三被告连带向原告双倍返还购房款400万元；3、三被告连带向原告支付迟延交房违约金（按月利率2%自2013年8月27日计算至结清之日止）。被告金塔房产公司辩称：（一）凌鹰山庄项目部属我公司内部下属机构，我公司未授权其销售我公司的房屋，承包方无权销售我公司的房屋，房屋买卖合同的公章系伪造，不是法人无权处分公司财产，我公司对凌鹰山庄项目部的越权行为未予追认，凌鹰山庄项目部在未取得商品房预售许可证的情况下非法销售房屋，房屋买卖合同书是原告与左国安、文海建自行打印的合同书，未经我公司鉴制、盖章和审定，原被告双方恶意串通损害我公司利益、原告明知购房款应打入我公司账户，并开具购房发票，却打入被告左国安个人账户，且该款左国安又转移支付给陈某账户上，用于个人借贷支出，凌鹰山庄11、12栋总面积为506.2平方米，造价初估有530万元，原告的购房款只有200万元，明显损害我公司利益。故原告与被告左国安、文海建签订房屋买卖合同无效。（二）我公司于2013年12月和2014年4月连续两次在株洲日报刊登声明和公告：凡他人以我公司的名义对外签订任何合同或协议，未经我公司法定代表人签字并加盖公司公章的，我公司一概不承担任何法律责任。我公司已尽到义务。我公司在未收到原告的起诉书之前，并不知该合同的存在。因此，我公司不承担任何责任。被告左国安辩称：请求是驳回原告的诉讼请求；本案的诉讼费由原告承担，理由是：涉案的房屋买卖合同本身是一个无效合同。涉案标的物在2013年时根本没有取得预售许可，未取得预售许可的商品房是不得进行交易的；主体不适格，项目部本身仅仅只是一个二级机构，根本不具备民事活动主体的资格，也没有证据证明已经取得了这种资格；如被告金塔房产公司所答辩的，公章是伪造的，是私自刻制的；如果说本案合同合法的话，购房款应当是汇到标的物所有方的法定代表人的账户，从本案标的物支付来看，行为人之间不是为了买卖房屋，意思表示不真实，原告也没有向房屋的所有人或管理人善意的支付购房款，所以本案应驳回原告的诉讼请求。被告文海建辩称：被告金塔房产公司与原告签订房屋买卖合同时，还向原告出具了借条，本案系借贷关系还是商品房买卖合同关系，请法院依法认定。如属商品房买卖合同，原告支付的购房款不属定金，不适用定金法则，涉案房屋也未另行处分，双倍返还没有事实依据，就是另行处分了，违约金也明显过高，故原告请求双倍返还购房款没有法律依据。涉案房屋买卖合同约定逾期交房违约金，是逾期交房，在合同继续履行的前提下适用，但本案原告是请求解除合同，就不存在继续交房了，合同约定的逾期交房违约条款就不能适用了。经庭审，本院查明如下法律事实：2010年12月23日，被告金塔房产公司与被告左国安、文海建签订《凌鹰山庄项目开发承包合同》，合同约定：该项目乙方（左国安、文海建）以承包方式，乙方以甲方（金塔房产公司）名义进行土地摘牌；如摘牌成功，乙方付甲方项目土地补偿款1200万元；该项目由乙方承包进行开发，自主经营，独立核算，自负盈亏，项目开发资金由乙方自筹；甲方同意正式成立“凌鹰山庄项目开发部”，并刻制“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”印章，由项目部对该项目总承包，项目责任人为乙方一人；乙方对外签订合同须经甲方认可，并以甲方名义签订；项目部承担项目开发建设、房屋销售；甲方为项目设立专门银行账户，对项目实行单独核算等。2013年8月26日，被告左国安、文海建与原告银玉贵签订《房屋买卖合同》，合同的甲方即出售方为株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部，乙方即买受方为银玉贵，合同约定：甲方将凌鹰山庄别墅区11、12栋出售给乙方；乙方支付每栋100万元，合计200万元购房款，指定接受账户为左国安一个人账户；甲方应在2014年8月25日前将验收合格的房屋交付给乙方，并将产权办至乙方名下，逾期应向乙方支付购房款日千分之五的违约金，合同继续履行；因合同签订时所涉两栋别墅未办理预售许可证，无法进行预售登记，如甲方对别墅另行处分，甲方同意双倍返还乙方购房款，并由甲方负责任人左国安、文海建承担连带保证责任等约定。合同书后甲方盖有“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”印章，和左国安、文海建的签名和手印，乙方有银玉贵签名。合同签订后，2013年8月26日，被告左国安、文海建向原告出具收到200万元购房款的收条，并加盖“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”印章。次日，原告向合同指定的被告左国安个人银行账户转入200万元。随后被告左国安将该200万元款项转入案外人陈某银行账户。2013年12月7日和2014年4月29日，被告金塔房产公司在《株洲日报》上两次刊登公告，主要内容为：凡他人以我公司的名义对外签订任何合同或协议，未经我公司法定代表人签字并加盖公司公章的，我公司一概不承担任何法律责任。2014年11月28日，被告金塔房产公司办理了凌鹰山庄11、12栋别墅的预售许可证。在本院对该财产保全时，两栋房产尚未在房产局进行预售登记，产权仍在被告金塔房产公司名下。因被告金塔房产公司拒绝将上述别墅交付原告和将产权办至原告名下，酿成本案纠纷。以上认定的事实，有原告提交的房屋买卖合同、银行个人结算业务申请书、收条、以及被告金塔房产公司提供的《凌鹰山庄项目开发承包合同》书、株洲日报刊登的公告、商品房预售许可证、左国安开户银行流水账等证据，予以证实。原告提交株洲金塔房地产开发有限公司任命通知复印件，因被告金塔房产公司予以否认，又无原件予以核对，故本院对该证据不予采纳；另外被告金塔房产公司提交的商品房认购协议书样本与本案的法律关系的认定关联性小，本院只作为参考。本案系房屋买卖合同合同纠纷，各方争议焦点为：（一）房屋买卖合同的效力如何确定？（二）原告主张三被告双倍返还购房款以及支付违约金是否有事实和法律依据。本院评议如下：（一）房屋买卖合同是否有效。本院认为，当事人签订合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，另外我国实行不动产预售许可和依法登记制。本案中，从房产登记信息体现，凌鹰山庄11、12栋别墅在法律意义上属被告金塔房产公司的财产，“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”虽然属被告金塔房产公司内置机构，但不具有民事主体资格，依法不能处分被告金塔房产公司的财产。被告左国安、文海建以“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”的名义与原告签订《房屋买卖合同》处分被告金塔房产公司的财产，事前未经被告金塔房产公司同意，事后也未获其追认，故属无权处分，该《房屋买卖合同》应属无效合同，原告诉请解除合同已无实质意义。同时，原告在签订房屋买卖合同时，明知涉案房屋属被告金塔房产公司名下的财产，尚未有预售许可，凌鹰山庄开发项目部只是被告金塔房产公司的内置机构，购房款一般应支付至被告金塔房产公司以外的个人账户等情况，仍签订上述《房屋买卖合同》，未尽到一般人应有的谨慎义务，应对其后果承担相应的责任。至于被告左国安、文海建在与原告签订的《房屋买卖合同》中使用的“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”印章，因被告金塔房产公司与被告左国安、文海建签订的《凌鹰山庄项目开发承包合同》，虽约定了：甲方同意正式成立“凌鹰山庄项目开发部”，并刻制“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”印章，但由谁刻制、管理该印章没有进一步明确，也未进行相应的备案，故《房屋买卖合同》中使用的印章是否系伪造，没有判断的前提，结合上面的分析也无判别的必要。至于，被告文海建提出的本案很可能属借贷纠纷，因无事实依据，本院不予认定。（二）原告主张三被告双倍返还以及支付违约金是否成立。因《房屋买卖合同》合同无效，合同约定的双倍返还和计付违约金条款也就无效，被告左国安依合同实际取得原告的200万元已无合法依据，应予返还原告，并应支付原告资金被占用的损失。至于损失的计算，本院酌情参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率6%计算为宜。被告金塔房产公司与被告左国安、文海建签订的《凌鹰山庄项目开发承包合同》中明确约定“乙方（左国安、文海建）对外签订合同须经甲方认可，并以甲方（金塔房产公司）名义签订”和“甲方为项目设立专门银行账户，对项目实行单独核算”。不管该合同效力如何，但被告左国安、文海建应明知须经被告金塔房产公司同意和须以被告金塔房产公司的名义才能与原告签订房屋买卖合同，但却以“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”的名义与原告签订《房屋买卖合同》，且将原告支付的购房款指定支付至被告左国安个人银行账户，事后也未转入被告金塔房产公司为项目设立的专门银行账户。故被告左国安、文海建对合同无效存在明显的主观过错，对其后果应承担相应责任，原告支付的购房款进入被告左国安个人账户，故该款应由被告左国安返还，被告文海建对此应承担连带责任。“凌鹰山庄项目开发部”是被告金塔房产公司的内置机构，对外被告左国安、文海建属在凌鹰山庄项目开发部工作的被告金塔房产公司员工，被告金塔房产公司对于项目部及其工作人员负有管理和监督之责。被告金塔房产公司虽在2013年12月7日和2014年4月29日登报，申明他人非经公司法定代表人签字及盖公司印章以其公司的名义对外签订的合同或协议，其公司不负责任，但被告左国安、文海建以“株洲金塔房地产开发有限公司凌鹰山庄项目开发部”的名义与原告签订的《房屋买卖合同》（2013年8月26日），以及原告支付购房款（2013年8月27日）均发生在被告金塔房产公司登报申明之前。被告金塔房产公司应对被告左国安、文海建利用其“凌鹰山庄项目开发部”与原告进行房屋买卖交易行为，负有管理、监督失职之责，就此应承担连带责任。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第七十一条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九条之规定，判决如下：一、由被告左国安于本判决生效后十日内向原告银玉贵返还200万元购房款，并按年利率6%计付其自2013年8月27日至清偿日的利息损失；二、由被告株洲金塔房地产开发有限公司、文海建对本判决第一项确定的被告左国安债务，承担连带清偿责任；被告株洲金塔房地产开发有限公司、文海建实际承担后可向被告左国安追偿；三、驳回原告银玉贵的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费47640元，财产保全费5000元，合计52640元，由原告银玉贵承担28820元，由被告株洲金塔房地产开发有限公司、左国安、文海建共同承担23820元，限被告株洲金塔房地产开发有限公司、左国安、文海建于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 谢桂林人民陪审员 沈顺珍人民陪审员 王晚秋二〇一六年六月二十八日书 记 员 罗 曼附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第三十六条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第三十七条法人应当具备下列条件：(一)依法成立；(二)有必要的财产或者经费；(三)有自己的名称、组织机构和场所；(四)能够独立承担民事责任。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自