（2016）浙04民终1087号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-07
案件名称
赵文伟与海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海盐新天地广场实业有限公司,赵文伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；《中华人民共和国合同法》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1087号上诉人（原审被告）：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。法定代表人：袁风六，该公司执行董事。委托代理人：陆少刚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵文伟。上诉人海盐新天地广场实业有限公司（以下简称新天地公司）为与被上诉人赵文伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2016）浙0424民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人新天地公司的委托代理人陆少刚，被上诉人赵文伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理认定，2003年11月14日，赵文伟在浙江源富拍卖有限公司举行的标卖会上通过公开竞投，竞得新天地广场B1001号商铺。上述商铺建筑面积为9.52平方米，成交单价为10300元/平方米，成交总价款为98056元。同日，赵文伟（出租方，即甲方）与新天地公司（承租方，即乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将其B1001号新天地广场产权式商铺，共一间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方所签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；乙方对外招商三年为一周期，即三年统一确定一次新天地广场产权式商铺转租费，第四年起，即自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地广场产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金。后，双方签订补充协议一份，约定：对租赁合同中第四条租赁期限补充一款，每三年为一个经营周期，每周期末双方对经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，前款继续有效；对租赁合同中第五条第三款改为租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。上述商铺赵文伟取得了房屋所有权，房权证号为盐字第××号。赵文伟提供的中国工商银行账户历史明细清单显示，新天地公司于2014年3月31日支付了租金384.06元、同年4月30日支付了租金384.06元，但自2014年6月起至2015年6月止按每月租金337.97元共支付了六个月的租金，截止2016年2月，新天地公司共有十六个月未付租金。赵文伟陈述，其与新天地公司在2009年达成口头协议，涉案商铺的租金与新天地广场二楼商铺的租金一致，每月租金为购入商铺总价款的5%，再扣除6%的税费，故为每月384.06元【（98056元×5%÷12）－（98056元×5%÷12）×6%】，且新天地公司以前一直按照每月384.06元支付租金。另查明，上述银行账户历史明细清单显示，自2013年6月至2014年4月期间支付的每月租金为384.06元。2016年3月18日，赵文伟向原审起诉称，一、自2014年3月31日至2016年3月13日的二年时间内，新天地公司累计有16个月未按合同向赵文伟支付房租，每月应付租金384.06元，所拖欠租金合计6144.96元，按照双方合同之约定，新天地公司应无条件返还所欠未付之租金。二、自2014年3月31日至2016年3月13日的近二年时间内，新天地公司累计有6个月向赵文伟少支付房租，每月少支付租金46.09元，合计276.54元。按照双方合同之约定，新天地公司应返还所少付之租金。三、根据双方所签租赁合同之第七条第二款所约定的违约责任，新天地公司应按租金的万分之二每天支付给赵文伟2015年度违约金57.60元；新天地公司逾期3个月以上未付租金，应向赵文伟支付当年应交租金总额的15%违约金，计230.43元；二项合计288元。四、本案违约方为新天地公司，新天地公司应承担本案的诉讼费用。故诉请判令：1、新天地公司向赵文伟支付拖欠16个月房屋租金人民币6144.96元（384.06元/月×16）；2、新天地公司向赵文伟支付6个月少支付的租金人民币276.54元（46.09元/月×6）；3、新天地公司向赵文伟支付拖欠房屋租金14个月的违约金人民币288元；4、新天地公司承担案件诉讼费用。新天地公司在原审中答辩称，首先拖欠多少月的房租，目前不清楚，少付6个月是哪6个月，什么情况少付的；但租赁合同第5条约定租金每年缴纳一次，每年3月31日前缴纳，赵文伟起诉是在2016年3月17日，新天地公司是2015年付2014年的租金，2016年付2015年的租金，不存在拖欠租金，因为赵文伟起诉了，新天地公司就停下来支付，自2014年4月份接手新天地公司，叫所有的业主资料全部拿过来，就赵文伟和罗建明跟别人不一样，别人是100多元，相差很多倍，所以将赵文伟的租金停付，想赵文伟过来了解下情况，新天地公司在2016年应该把2015年的租金打入账，但是赵文伟起诉了。原审认为，赵文伟、新天地公司双方签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，新天地公司应按约定支付租金。赵文伟、新天地公司之间对涉案商铺每月的租金金额存在争议。新天地公司抗辩称，涉案商铺周边其他业主的商铺每月租金均为100多元，故赵文伟诉称的涉案商铺的每月租金明显不合理，租金应为每月123.28元。原审认为，依据双方签订的租赁合同的约定，自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，新天地公司将赵文伟所属商铺转租后，新天地公司得每年转租租金收入的70%。假设就据此计算涉案商铺的租金，新天地公司应明确转租租金收入的范围，合同中的转租租金的范围到底是指涉案商铺的转租租金，或是指所有新天地广场产权式商铺的转租租金；且新天地公司未举证涉案商铺周边其他商铺租金的详细计算方式，其理由仅为按照前任新天地公司老板定下的租金金额支付；现无法明确涉案商铺的转租租金收入，亦无法计算出涉案商铺每月租金为新天地公司所认可的123.28元。按双方之间签订的租赁合同及补充协议的约定，涉案商铺的租金按每三年为一个经营周期，每周期末双方对经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，前款继续有效。新天地公司自2014年6月起支付给赵文伟的月租金变更为337.97元，但自2013年6月至2014年4月期间支付的每月租金为384.06元，赵文伟亦认可月租金为384.06元。新天地公司未提供相关证据证明其变更租金取得了赵文伟的同意，故根据赵文伟、新天地公司双方签订的租赁合同及补充协议的约定，在双方对涉案商铺的下一个三年经营周期内的租金未能协商一致的情形下，依据前一个经营周期内的租金支付惯例情况，认定涉案商铺的月租金为384.06元。新天地公司自2014年6月起至2015年6月止按每月租金337.97元共支付了六个月的租金，其每月少支付了租金46.09元，故新天地公司应支付赵文伟上述六个月内少支付的租金276.54元。截止至2016年2月，新天地公司共有十六个月分文未付租金，故新天地公司应支付赵文伟拖欠的上述十六个月的租金6144.96元（按每月租金384.06元计算）。综上新天地公司共应支付赵文伟租金6421.50元，自2016年3月起的租金，仍按赵文伟、新天地公司之间签订的租赁合同约定的租金标准履行。赵文伟诉请的2014年度的违约金为230.43元，其按2014年度未支付的租金1536.24元（384.06元×4个月）的15%计算，符合双方约定和法律规定，原审予以支持。赵文伟诉请的2015年度的违约金为57.60元（2015年度未支付的租金3840.06元×万分之二×75天），原审予以支持。综上，赵文伟诉请的违约金合计为288元，原审予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：新天地公司支付赵文伟租金人民币6421.50元（自2016年3月起的租金，仍按赵文伟、新天地公司之间签订的租赁合同及补充协议约定的租金标准履行）及违约金288元，上述款项由新天地公司于判决生效之日起十日内清结。如果新天地公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由新天地公司负担。判决宣告后，新天地公司不服，向本院提出上诉称，原审不尊重事实，依照赵文伟所称的补充协议和口头协议草率判决，存有不当。自2014年新老板接手新天地公司以来，通过到房管局查询、整理业主资料、登记业主信息，发现A1247业主罗建明，建筑面积13.02平方米,返租金高达525.25元/月和B1001业主赵文伟，建筑面积9.52平方米，返租金高达384.06元/月，纯属不正常，于是暂停支付两人的返租金。由于没有两人的联系方式，等赵文伟打来电话询问租金一事时，问其原因，赵文伟称当时去杭州闹，所以返租那么高。通过进一步查询，发现2008年、2009年赵文伟、罗建明的返租金分别为90.38元/月、123.61元/月，当时和其他业主的租金标准相同，但2010年后就不同了，两人的返租租金相较同地段相邻商铺均高出3.8倍。合同约定一楼按实际出租的70%返租给业主，二楼及以上（共计最高五层）年保底返租不得少于购房总价的5%，而赵文伟、罗建明返租金比二楼面积相同的业主还要高（现市场行情远远达不到此标准），显然是不公平的。如果一楼的赵文伟和罗建明能拿到这么高的租金，势必会引起其他业主争相效仿，这是对其他业主的损害，对新天地公司的损害，引发社会不安定因素。原审中赵文伟称和新天地公司领导有口头协议，但却提供不出，所谓的口头协议法院不能采信。赵文伟提供的补充协议和其他业主的补充协议也无不同，就因为闹事能多拿几倍的租金，如何服众。原审凭口头协议支持赵文伟的诉请，无据可依。对于以前多支付给赵文伟和罗建明租金的错误，现在应当及时纠正，做到一碗水端平，把市场共同做好。综上，请求撤销原判，依法改判。赵文伟在二审中答辩称，一、新天地公司上诉状中称，自2014年接手公司以来，发现赵文伟和罗建明的返租不正常，令财务暂停返租。但根据赵文伟和罗建明提供的2014年3月至2016年3月13日近两年的银行账单，2014年3月31日与4月30日两笔租金与原先返租租金一样足额发放。其后又相继发放6笔租金，但比原先少了46.09元/月，最晚支付的一笔的时间是2015年6月。故新天地公司所称事实不属实。另外，新天地公司在2014年4月后拖欠业主租金的现象普遍存在，并非本案个别情况。二、关于返租租金的金额。新天地公司提供了一楼及二楼部分业主的返租租金发放表，对此赵文伟存疑。对新天地公司所称的“合同规定一楼按实际出租租金收入的70%返租给业主”不认同，因为新天地公司未提供“实际出租”的完整信息，也无经审计的合法权威的财务报表。三、新天地公司提供的返租租金发放表显示，赵文伟和罗建明的返租租金为年房价款的5%，新天地公司称比二楼面积相同的业主还要高，纯属理解错误。年5%的标准是指按照购房总价款的5%计算，而非按照面积。四、双方的合同履行过程为:2004年初至2006年底的三年周期中，双方根据主合同第五条第一款计付租金，双方无异议。2007年初起的三年周期，双方协商决定按照主合同第五条第二款计付租金。2009年12月31日，双方约定的三年周期结束。2010年初进入新一轮周期，赵文伟根据补充协议中有关条款提出由双方协商租金后与新天地公司续约的要求，否则终止合同，并由新天地公司承担补充协议第三条的责任。经过双方多次协商，最终达成一致，新天地公司在以后的时间内向赵文伟和罗建明二人每年以所购总房款的5%的金额按月返还租金（即赵文伟每月384.06元，罗建明525.25元）。因双方不在同一城市，见面签订协议的机会少，双方在达成一致的口头协议后，新天地公司立即按照口头协议要求支付了赵文伟和罗建明租金，故双方此后是按照此标准履行合同的。五、新天地公司称赵文伟的租金金额是经赵文伟吵闹所致，与事实不符。新天地公司在二审中向本院提供了以下证据：证据一、业主胡笑琴、黄朝满、陈立恕、周德科、李博、李惠超与新天地公司签订的协议及补充协议，证明有部分业主和赵文伟、罗建明的补充协议内容一致，协议中并未约定返购房总价的5%，实际也不存在返租如此高的情形；证据二、所有新天地广场一楼业主返租租金表，证明除赵文伟、罗建明外，其他业主返租租金金额是一致的；证据三、所有新天地广场二楼业主返租租金表，证明赵文伟、罗建明二人相同面积的返租租金比二楼业主所返的购房总价5%的租金还要高；证据四、赵文伟、罗建明2010年以前的返租租金证明，证明2010年以前一楼返租租金情况是公正合理的；证据五、海盐新天地大酒店有限公司与新天地公司租赁合同一份，系赵文伟商铺所在地的商户合同。赵文伟质证认为，对证据一的真实性无异议；对证据二、三的真实性无法确认；对证据四的真实性无异议；对证据五，赵文伟并不清楚，真实性无法确认。赵文伟在二审中提供了新天地业主QQ群聊天记录一份，证明有其他业主与赵文伟一样自2014年5月以来有未收到租金的情况。新天地公司质证认为，对真实性认可，对证明的内容不认可。本院认证认为，新天地公司提供的证据一，赵文伟对真实性无异议，本院对真实性予以确认，但由于本案审理的是赵文伟与新天地公司的合同关系，该证据与本案不具关联性；新天地公司提供的证据二、三，系新天地公司单方制作，赵文伟对真实性也不确认，故真实性无法确认，本院不予认定；新天地公司提供的证据四，赵文伟对真实性无异议，所载内容与赵文伟二审庭审中陈述的2010年以前系按照每年转租租金收入的70%的内容相符，故本院予以认定；新天地公司提供的证据五，系新天地公司与案外人签订的合同，案外人并未在本案中进行确认，赵文伟对真实性也不确认，故本院不予认定。赵文伟提供的证据，新天地公司对真实性予以认可，该证据也能证明本案相关事实，故本院予以认定。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于新天地公司欠付赵文伟的租金标准如何确定。关于2007年1月1日起的租金，双方在租赁合同中约定，新天地公司将赵文伟所属新天地广场产权式商铺转租后，赵文伟得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补新天地公司各类开支，若有余额则作为新天地公司收入。同时，双方签订的《补充协议》约定，每三年为一个经营周期，每周期末双方对经营租金进行协商，必须续签一次补充协议。关于双方实际的履行情况，根据双方二审庭审中的一致陈述，2007年1月始至2009年年底第一个经营周期租金是按照每年转租租金收入70%的标准支付的；2010年1月起至2012年12月底的第二个经营周期，赵文伟称2010年开始新天地公司均按照每月384.06元的标准予以支付，新天地公司称2011年1月开始涨至每月384.06元，故从双方陈述一致的内容看，可以认定2011年1月开始，该周期内均是按照每月384.06元的标准支付；2013年1月起至2015年底的第三个经营周期，根据赵文伟提供的银行账户历史明细清单显示，自2013年6月至2014年4月期间支付的每月租金均为384.06元，根据新天地公司自己制作的2010年1月-2013年12月返租金明细，2013年1月至12月实际也均是按照上述标准支付的。据此，双方虽未按照补充协议约定在每个周期期末签订书面协议确定租金，但新天地公司在前两个周期及第三个周期初期分别按照相应租金标准向赵文伟支付，赵文伟未拒收也未提出异议，同时赵文伟也将商铺交由新天地公司经营至今。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。因此，从双方的上述事实行为中可推定双方就各经营周期达成了有关租金金额的合意。既然2013年1月开始的周期内，新天地公司已按每月384.06元支付了2013年1月至12月的租金，赵文伟予以接受并无异议，可推定双方就该租金标准已达成合意，原审认定新天地公司在此期间按此标准继续予以支付，并无不当。新天地公司自2014年6月起至2015年6月止支付给赵文伟的月租金虽变更为337.97元，但赵文伟提出异议，新天地公司也未提供相关证据证明其变更租金取得了赵文伟的同意，故原审认定该期间系少付了租金，也无不当。至于2016年1月1日起的租金，由于该周期内新天地公司未曾支付过，在双方对下一个三年周期内的租金未能协商一致的情形下，原审参照前一个周期内的租金支付惯例情况，认定也按每月384.06元的标准支付，并无明显不合理。当然，若双方此后能就此协商一致的，亦可按新的标准执行。新天地公司辩称涉案商铺的租金明显高于同类型其他商铺的租金标准，但新天地公司并未主张撤销或变更，且本案双方既然存在租金的支付惯例，在处理本案纠纷时，双方的交易惯例应优于新天地公司与他人的交易惯例，新天地公司以与他人的租金支付惯例否定本案双方有关租金支付的合意及惯例，依据不足。更何况，包括赵文伟在内的业主都是委托新天地公司对商铺统一对外招商及统一规划经营，新天地公司对于如何分配各商铺的收益，应早有安排，其既然在此前已按赵文伟认可的标准384.06元予以支付，应当依照诚实守信原则，遵照执行。另外，即便如新天地公司所称，此标准是公司前任管理者与赵文伟确定的标准，因新天地公司的法律主体在此期间并未发生变化，即使股东或法定代表人存在变更，也不影响新天地公司对外所需承担的法律责任。更何况，从新天地公司二审庭审中的陈述看，公司法定代表人的变更系在2013年，而新天地公司在此后仍按赵文伟诉请的标准支付过租金，故新天地公司的此项理由并不足以支撑其主张。综上，新天地公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人海盐新天地广场实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥审 判 员 陈 远代理审判员 章玉萍二〇一六年六月二十八日书 记 员 郑 茜 来源：