（2016）粤5302民初365号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-26
案件名称
李孟坚与张汉文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
云浮市云城区人民法院
所属地区
云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李孟坚,张汉文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初365号原告：李孟坚，女，汉族，1970年11月13日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区。委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。委托代理人：温佩君，广东百润律师事务所实习律师。被告：张汉文，男，汉族，1966年7月12日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区。委托代理人：区德龙，广东言邦律师事务所律师。委托代理人：张丽丽，广东言邦律师事务所实习律师。原告李孟坚诉被告张汉文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员陈启荣独任审理，并于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告李孟坚的委托代理人罗泽华、被告张汉文的委托代理人区德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李孟坚诉称：2014年9月26日，原告（买受人）、被告（出卖人）双方签订了《房地产转让协议书》。合同分五条，分别就房屋（第二层202号房，第七层702号房，3号、11号两个车房）基本状况、房屋价款及付款方式、房屋过户、房屋过户税费承担等事宜进行了约定。其中合同第二条约定：甲、乙双方协定上述房地产交易总金额为人民币叁拾万元整（￥300000）。付款分两次：乙方第一次付款在该合同协议签订之日支付：1、定金款捌万元整；2、首期款壹拾陆万元整，合共贰拾肆万元整（￥240000）给甲方；第二次付款：在甲乙双方（或乙方指定人）到房管局签署[交易审批表]即付清购房余款：陆万元整（￥60000元）。第三条约定：甲方承诺在本协议签订之日起四个月之内到房管局过户，甲方同意上述房地产可转户到乙方指定人的名下。原告、被告签订《房地产转让协议书》后，原告按照合同的约定分别于2014年9月27日以陈莲花的名义向被告分别转账￥100000元、￥140000元合共24万元的定金和购房款，被告立有收据给原告。在收到上述款项后，被告把位于振华南51号之一202号房、702号房两套房屋及两车库交付给原告。原告后来就被告交付给原告的房屋进行了装修，每套房屋分别花去原告装修费￥33420.8元，两套合共花费共￥66841.6元。按照原、被告签订的《房地产转让协议书》第三条约定：甲方承诺在本协议签订之日起四个月之内到房管局过户。在收到原告24万款项后，被告迟迟不肯到房管局办理房屋过户手续，至今已经拖延一年三个月时间。本案中，被告无法履行合同约定的房产过户义务，存在严重违约行为，致使本案的合同目的无法实现，根据有关法律规定，理应解除合同。本案首期￥240000元购房款中其中有￥80000元属于定金性质，被告存在严重违约行为，应双倍返还定金。被告在和原告《房地产转让协议书》时，隐瞒了涉案房屋已抵押给银行的事实，导致了本案合同无法履行，过错全在被告方，被告应对损失承担全部责任。故此，原告在本案中支出的装修款，被告应对原告全额赔偿。鉴于被告严重违约，现在原告选择解除合同，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告于2014年9月26日签订的《房地产转让协议书》；2、判令被告退还原告已支付的首期购房款￥160000元及利息（从支付购房款之日2014年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2016年3月9日止共计￥10766.67元，之后以￥160000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项时止）；3、判令被告双倍返还原告定金共计￥160000元；4、判令被告赔偿原告装修损失共计￥66841.6元；5、本案诉讼费由被告承担。被告张汉文辩称：1、被告同意解除合同；2、关于支付返还购房款没有异议，但对于利息，被告不认同利息计算方式，利息从解除合同之日（即起诉之日）起计算；3、原告已经支付第一期购房款，其违约金已经双方签订合同的总金额的20%，根据相关规定，其超过不应计算，应当按20%计算违约金；4、原告诉求赔偿装修费，至今没有出示任何装修的合同等证据，对原告方所述装修的损失不予认可；5、原告陈述未使用房屋，但其从2014年至今仍然使用，若法院判令解除合同，应当把原告使用房屋的费用扣除。经审理查明，位于云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第二层202号房，房地产权证号：粤房地权证云字第00000***2号；位于云浮市市区某某路某某巷**号之一第七层702号房，房地产权证号：粤房地权证云字第00000***5号号，两套房屋登记的权属人均为被告张汉文。两房屋均设定最高额抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司云浮分行，并办理了抵押登记手续。2014年9月26日，被告张汉文（甲方）与原告李孟坚（乙方）签订《房地产转让协议书》，约定：一、乙方购买甲方座落于云浮市市区某某路某巷51号之一的两套房屋：第二层202号房、第七层702号房，车位两个（3号、11号）。二、甲、乙双方议定上述房地产交易总金额为人民币叁拾万元整（￥300000元）。付款分两次：乙方第一次付款在该合同协议签订之日支付：1、定金款捌万元整；2、首期款壹拾陆万元整，合共贰拾肆万元整（￥240000）给甲方；第二次付款：在甲乙双方（或乙方指定人）到房管局签署[交易审批表]即付清购房余款：陆万元整（￥60000元）。三、甲方承诺在本协议签订之日起四个月之内到房管局过户，甲方同意上述房地产可转户到乙方指定人的名下。原、被告双方均在合同下签名按指印确认。2014年9月27日，原告李孟坚通过陈莲花的银行账号，分两笔共转款24万元到被告张汉文的银行账号。被告张汉文也出具《收据》交原告收执，确认收到第一期购房款24万元。签订《房地产转让协议书》以及支付第一期房款项后，原告就对云浮市市区某某路某某巷**号之一第二层202号、第七层702号房屋进行装修。根据云浮市品御装饰工程有限公司出具的装修工程结算表显示，云浮市市区某路某巷**号之一第二层202号、第七层702号房装修费用均为33420.80元。原告认为，被告没有按照《房地产转让协议书》约定履行房产过户义务，严重违约，遂向本院提起本案诉讼。以上事实，有原、被告身份证（复印件）、粤房地权证云字第00000***2号、粤房地权证云字第00000***5号号房屋权属证书、房地产权档案详细资料两份、《房地产转让协议书》、《收据》、业务凭证、转账（汇款）凭证各两份、装饰工程结算表两份以及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告在签订协议书后，已经按照约定支付了第一期的购房款，而被告却没有按约定在四个月内到房管部门办理过户手续，应承担违约责任。原告现主张解除双方签订的《房地产转让协议书》，被告也同意解除，因此，本院对解除协议的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，原告应当将房屋返还给被告，被告已收取的购房款则应当返还给原告。购房款利息作为购房款的法定孳息，原告主张被告支付从交纳购房款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项时止的利息请求，合理合法，本院予以支持。同时，由于原告对本案所涉两套房屋进行了占有和使用，原告需支付房屋占有使用的费用给被告。参照本地房屋租金标准，本院认为房屋占用使用的费用与原告所主张的利息损失相当，以相互抵销为宜。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”原、被告约定8万元的定金，已经超过主合同标的额的20%，超过部分，本院不予支持。因此，本院认定双方签订《房地产转让协议书》的定金担保为6万元（30万元×20%），第一期购房款则应为18万元。由于本案因被告无履行办理房屋过户而导致协议解除无法履行，因此，被告应双倍返还定金12万元给原告。原告请求过高部分，本院不予支持。对于装修损失，原告因确信合同能够履行，在交付房屋后便对房屋进行了装修。现因被告的原因导致合同不能继续履行，原告投入资金进行装修而造成的损失，被告应当予以赔偿。原告提供了由云浮品御装饰工程有限公司盖章出具的工程结算表原件，列明了装修所需的每项支出和费用（材料、人工支出等），被告对该证据不予确认，但又未能提出充足的理由及相反的证据予以反驳，应承担举证不能的不利法律后果。因此，对于原告主张两套房屋的装修款共为66841.6元（33420.80元×2套），本院予以确认。原告申请对装修损失进行评估已无必要，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李孟坚与被告张汉文于2014年9月26日签订的《房地产转让协议书》；二、被告张汉文于本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款18万元、双倍返还定金12万元、装修损失66841.6元，三项合共366841.6元给原告李孟坚。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7264元，适用简易程序审理，减半收取3632元（该款原告已预交），由原告李孟坚负担231元，被告张汉文负担3401元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 陈启荣二〇一六年六月二十八日书记员 阮健欣 百度搜索“”