（2016）苏06民终1315号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-07-26

案件名称

海门市三洋助焊剂厂与毛维章房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

毛维章,海门市三洋助焊剂厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2016）苏06民终1315号上诉人（原审被告、反诉原告）毛维章。委托代理人沈跃进，南通市通州区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）海门市三洋助焊剂厂（普通合伙），住所地海门市海门街道新窑村*组。执行事务合伙人奚菊英，厂长。委托代理人李亚辉，海门市城区法律服务所法律工作者。上诉人毛维章与被上诉人海门市三洋助焊剂厂（普通合伙）（以下简称助焊剂厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2015）门开民初字第00696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，位于海门市海门街道张北村18组88号的厂房为助焊剂厂所有。2013年5月26日，毛维章向助焊剂厂租赁上述厂房中建筑面积约270平方米（目测）的内1号房西侧2间、内3号房3间（房间数量以连接外部空间的门为判断标准）。为逃避税收征收，双方当日同时签订了“阴阳”两份《租房协议书》。其中，助焊剂厂据以提出案涉诉求的为真实合同（即《协议一》），毛维章据以提出反诉的为避税合同（即《协议二》）。在真实合同中，双方约定：租赁房屋10间（注：人字梁间隔的空间数量），建筑面积为285平方米；租金为第一年23800元、第二年25000元、第三年26000元；租赁期限为三年，自2013年6月8日起至2016年6月7日止；每年的租金于6月5日前付清；承租人不得擅自将所租的财产转租、抵押、借与他人或交换使用；水、电费由承租人承担；双方无正当理由均不得任意变更、解除本协议；承租人不按时缴纳租金，出租人有权单方面终止合同，收回出租物；如承租人违约，则向出租人支付一年租金总额的违约金；如出租人违反协议规定，严重干扰承租人正常生产经营，承租人也可单方面解除协议，并可要求出租人赔偿经济损失；房屋租赁产生的税费由承租人负责等。协议订立后，助焊剂厂向毛维章交付了房屋，毛维章亦给付了助焊剂厂用于交纳税款的资金1000元、电表押金2000元、水电费、清扫费及前两年的房租。在避税合同中，双方约定的租赁房屋为3间，建筑面积为100平方米，租金为每年5000元，并按此租金数额报税。2014年5月11日，毛维章将租赁房屋中建筑面积共约70平方米（目测）的内1号房西侧第2间和内3号房中的2间转租给案外人海门市三联工程塑料有限公司，转租期间为2014年5月13日至2015年5月12日，年租金为11000元。2015年6月前后，毛维章腾空了全部租赁房屋，自行搬离，并于当月15日，向助焊剂厂邮寄了快递一封，内含解除房屋租赁合同通知书1份、钥匙3把。该封邮件，助焊剂厂拒收后退回。在该通知书中，毛维章对其腾空房屋、解除合同的理由解释为：其租赁的房屋破烂不堪，助焊剂厂又拒绝修缮，致雨天漏水，且雨水倒灌，损失惨重，因此，腾空房屋，解除合同。2015年6月26日，助焊剂厂以毛维章未按约给付第三年房租且擅自转租为由，诉讼来院，提出本诉诉求。审理中，毛维章以租赁的房屋陈旧失修，漏雨使其无法正常经营，并产生损失为由，提出反诉诉求。2015年8月20日，助焊剂厂与案外人施东岳签订了《租房协议书》1份，将案涉租赁房屋又出租给施东岳，租赁期间为2015年9月1日至2017年8月31日，租金为每年23000元。2015年9月25日，原审法院及双方代理人共同至案涉租赁现场了解相关情况。在案涉租赁现场，租赁房屋已出租他人，现场有一年轻小伙，拒绝透露姓名，自称：今年9月份其老板租赁的案涉房屋，租赁时，最大的1间（指内1号房西侧第1间，建筑面积目测180平方米左右）有一小部分地方漏水，但不影响，并已进行了修缮。另查明，助焊剂厂亦在案涉租赁房屋所在的厂区内生产经营。审理中，双方协商合同解除终止的日期为2015年9月25日。原审法院认为，双方同时签订的两份房屋租赁合同中，为逃避税收征收而减少租赁面积、租金数额的合同（《协议二》），非双方真实意思表示，以合法形式掩盖非法目的，损害国家税收利益，不具有合法性，为无效合同；另一份房屋租赁协议（《协议一》）才是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。因此，双方应按《协议一》的约定，切实履行各自合同义务。一、助焊剂厂是否存在违约行为。毛维章述称租赁的房屋陈旧失修致雨天漏水，多次要求助焊剂厂维修，但助焊剂厂却拒不履行维修义务。因此，其认为助焊剂厂构成违约。对此，原审法院认为，租赁合同的起始时间是2013年5月26日，而毛维章自行搬离的时间为2015年6月前后，毛维章实际使用该房屋两年左右，时间较长，期间亦分别给付了两年的房租，可见，毛维章所反映的房屋陈旧失修致雨天漏水的情形，自租赁起始就存在的可能性不大。如果毛维章在租赁后发现房屋确实漏水需要维修，可以在合理的期限内要求助焊剂厂进行维修。现毛维章未能证明已在合理期限内向助焊剂厂提出维修请求，故其主张助焊剂厂违约，原审法院不予采信。毛维章于2015年6月前后自行搬离租赁房屋后，房屋处于空置状态，如等本案裁判结果生效之后，再来利用房屋，则损失较大。现助焊剂厂因房屋空置且毛维章的行为表明其不再履行合同、利用房屋，而在本案审理过程中于2015年8月20日将租赁房屋出租给案外人施东岳，该行为避免了损失的进一步扩大，相应的减少了毛维章应给付助焊剂厂的房屋租金数额，受益人为毛维章，非违约行为，而为履行法定减损义务的行为。综上，毛维章主张助焊剂厂违约的依据不足。二、毛维章是否存在违约行为。毛维章在租赁房屋后，分别给付了前两年的房屋租金，但未按约给付第三年房屋租金，已构成违约。毛维章于2014年5月11日将租赁房屋中的部分房屋转租给案外人海门市三联工程塑料有限公司，而助焊剂厂亦在租赁房屋所在的厂区内生产经营，理应知悉该转租事宜，但其直至转租结束仍未提异议，视为对毛维章转租行为的认可。因此，毛维章的转租行为不构成违约。三、助焊剂厂能否解除房屋租赁合同。毛维章迟延履行给付第三年房屋租金的义务，构成违约并具备了合同约定解除终止的情形，因此，助焊剂厂可依约解除终止合同，并追究毛维章相应违约责任。故助焊剂厂要求解除《协议一》的请求，原审法院予以支持。四、毛维章能否解除房屋租赁合同。（一）如上所述，毛维章主张助焊剂厂违约，依据不足。（二）即使助焊剂厂未履行维修义务，毛维章也可依《合同法》第二百二十一条的规定自行维修，然后由助焊剂厂承担维修费用。租赁标的物的维修义务，非租赁合同的主要义务，即使当事人未履行，相对方亦不得据此解除合同。除非双方对此存在约定。（三）毛维章未能证明房屋漏水无法维修并已致合同目的不能实现。综上，毛维章于2015年6月15日以房屋漏水为由单方解除房屋租赁合同的行为，不符合法定或约定的解除情形，不具有法律效力。四、合同解除终止的时间。解除权为形成权，权利人得以自己单方的意思表示而使法律关系发生变化，解除权的行使并非向对方提出解除合同的请求，因此，解除通知不是要约。本案中，毛维章于2015年6月15日通知助焊剂厂解除合同，助焊剂厂于2015年6月26日向原审法院提起诉讼要求解除合同，均系双方在行使解除权，并不构成要约或承诺，且双方解除的合同内容不同、解除的事由不同、解除的后果不同，不能据此认为双方已达成了解除合同的合意。因此，案涉租赁合同并不因双方均在行使合同的解除权，而认为合同就此解除。如上所述，毛维章在诉前的单方解除行为并不具有法律效力，亦非要约；助焊剂厂向原审法院起诉要求解除合同，亦不构成承诺，因此，助焊剂厂提起诉讼的时间（2015年6月26日），并非合同解除终止的时间。审理中，双方对解除的合同内容、解除的后果等意见不一，但就解除的时间协商为2015年9月25日，对此，原审法院予以确认。五、合同解除终止的后果。（一）毛维章尚未给付的租金应继续履行。助焊剂厂在毛维章自行搬离后，将案涉租赁房屋出租施东岳，租赁期间自2015年9月1日起，故毛维章未给付租金的租赁期间应自2015年6月8日起至2015年8月31日止，共计为83天（采用每年360天计），数额为5994元（26000元÷360天×83天）。因此，助焊剂厂要求毛维章给付租金26000元的请求，原审法院仅予部分支持。（二）毛维章应承担相应的违约金。毛维章的违约行为为迟延履行给付租金，所造成的损失本应包括逾期付款的利息损失及助焊剂厂依约解除合同后再次出租的合理期限内的空租状态损失。其中：逾期付款利息损失，可参照中国人民银行同期贷款基准利率计算；空租状态损失，本案中，助焊剂厂在合同解除前将案涉租赁房屋出租给案外人施东岳，因此不存在合同解除后的空租状态，但为此却致租金收益相应减少了共6000元[（26000元/年-23000元/年）×2年]。助焊剂厂租金收益的减少，使合同解除前毛维章应给付的房租数额降低，且不比合同解除后合理期间的空租状态损失更大。因此，助焊剂厂为减少毛维章较大损失而使自己租金收益相对减少的数额，应认定为助焊剂厂的实际损失之一。本案中，毛维章否认自己存在违约行为，对助焊剂厂主张的违约金，全面否认，包括对违约金数额的异议。对此，原审法院依据法律的规定对违约金的给付及数额进行确认和调整。现双方约定的违约金数额为年租金26000元，过分高于实际损失，原审法院依法调整至实际损失的1.3倍。其中，逾期付款利息损失以未给付的租金5994元为基数自逾期之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；租金收益损失为7800元（6000元×1.3倍）。综上，助焊剂厂要求毛维章给付违约金26000元的请求，原审法院仅予部分支持。（三）助焊剂厂的返还义务。合同权利义务终止后，助焊剂厂收取的毛维章电表押金2000元，应予返还。据此，毛维章该项请求，原审法院予以支持。毛维章另主张助焊剂厂返还税款1400元，有违双方的约定，原审法院不予支持。（四）助焊剂厂无赔偿毛维章的责任。首先，毛维章主张助焊剂厂违约，依据不足；其次，即使助焊剂厂未按约履行维修义务，毛维章亦有避免损失扩大的义务，可自行对房屋进行维修；最后，毛维章主张的损失数额，亦无相应依据。因此，毛维章主张助焊剂厂赔偿其损失12000元，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、助焊剂厂与毛维章于2013年5月26日签订的三年租金共为15000元的租房协议书无效。二、助焊剂厂与毛维章于2013年5月26日签订的三年租金共为74800元的租房协议书于2015年9月25日解除终止。三、毛维章给付助焊剂厂房屋租金5994元及逾期付款利息损失（自2015年6月6日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。四、毛维章给付助焊剂厂租金收益损失7800元。五、助焊剂厂返还毛维章电表押金2000元。第三至五项中，助焊剂厂与毛维章互负给付义务，法院予以抵销。抵销后的余款，由毛维章于本判决生效之日起十日内履行完毕。六、驳回助焊剂厂的其他诉讼请求。七、驳回毛维章的其他诉讼请求。本诉案件受理费1100元，由助焊剂厂负担829元，毛维章负担271元；反诉案件受理费93元，由助焊剂厂负担12元，毛维章负担81元。宣判后，上诉人毛维章不服，向本院提起上诉,其主要上诉理由为：1、一审法院对所谓的房租租赁合同为阴阳合同的认定错误;2、一审法院对违约责任的认定错误;3、一审法院对所谓尚未给付的租金的认定错误;4、一审法院对所谓的违约金的认定错误;5、一审法院对所谓的租金收益损失认定错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人助焊剂厂答辩称，上诉人的上诉理由不能成立；一审法院认定的事实清楚；一审法院的判决没有支持被上诉人按照合同约定的违约金，请求二审予以改判。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人就案涉房产在2013年5月26日当天签订了租金不同的两份租赁合同。助焊剂厂解释系基于税收方面的原因；而毛维章解释为，当时签订了两份空白合同，助焊剂厂给了五千元的合同给毛维章。对此，本院认为，双方当事人均有从事工商业活动的经验，对签订所谓空白合同的风险均应清楚。毛维章提出的签订空白合同不符合一个具有交易经验的工商业从业者的理性行为。此外，从价格看，毛维章将其中部分房屋转租的租金为11000元，故助焊剂厂在诉讼中出示的合同更能体现当事人的真实意思。助焊剂厂提出的因为税务上的原因订立两份合同，虽然该行为违法，但在目前的社会生活中仍或多或少有类似情形客观存在。因此，原审认定案涉两份合同为阴阳合同并无不当。对于上诉人提出的因漏水严重无法使用案涉房产而解除合同的问题，本院认为，如果所租赁的房屋出现漏水等原因影响房屋使用，为保护合同之稳定性，当事人应当首先要求对方及时维修而非直接通知解除合同。只有对方拒绝或拖延维修导致无法实现合同目的的情形下，当事人方可依法解除合同。目前，上诉人并没有房屋无法使用以及对方不履行维修义务的充分证据，故上诉人主张助焊剂厂违约的上诉请求，本院不予支持。此外，关于上诉人提出助焊剂厂在2015年9月之前已经将房屋出租的事实缺乏相应证据证实，本院亦不予采纳。对于双方约定的违约金问题，因双方约定的违约金过分高于当事人的实际损失，故原审根据毛维章违约而导致租金收益损失等情形酌情予以调整并无不当。至于助焊剂厂提出的改判之请求，因其未提出上诉，故其提出的改判请求，本院不予理涉。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1193元，由上诉人毛维章负担。本判决为终审判决。审　判　长　杨　盛代理审判员　周　敏代理审判员　张峥嵘二〇一六年六月二十八日书　记　员　施惠惠百度搜索“”