（2016）浙0726民初3488号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-07-05

案件名称

苏爱护与郑华将房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

浦江县人民法院

所属地区

浦江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏爱护,郑华将

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

浙江省浦江县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0726民初3488号原告:苏爱护。委托代理人：吴茂湖、邹芝琳，浙江兴茂律师事务所律师。被告:郑华将。委托代理人：曹国荣，浙江奇合正律师事务所律师。原告苏爱护与被告郑华将房屋租赁合同纠纷一案，原告苏爱护于2016年5月16日向本院提出起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员应秀萍适用简易程序，并于2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告苏爱护的委托代理人、被告郑华将及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏爱护诉称：2011年11月23日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落在浙江省浦江县郑宅镇丰产村义门西路41号的两间店面租赁给原告经营日用百货化妆品，租赁期限为六年从2012年4月19日至2018年4月26日，租金为前三年6万，后三年7万。除此之外，合同中还约定：被告需保证出租房屋产权无纠纷及出租房屋质量不影响原告的正常使用，如出租房屋是违章建筑或甲方自行拆除的一切后果由被告负责;被告如违反合同中任意一条都要各赔30万元的损失费给原告。合同签订以后，原告如期支付了房屋租金，并且对租赁的店面花重金进行了专门的设计和装修，同时投入了大量的费用进行促销和推广活动。2015年11月29日，原告收到了被告发出的“声明”一份，被告表示原告承租的店面将拆除重建，要求原告进行搬迁。经调查，原告承租的店面系被告自行要求拆除重建的。因为被告违背了自己的承诺，同时被告要求重建的行为，使原告的前期投入的大量装修等费用付之东流，同时，原告在搬迁期间无法进行正常的经营活动，也给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告认为，被告违反合同约定，使得原告无法继续正常使用租赁物，已经给原告造成了巨大的经济损失，现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院请求：1、判令解除原、被告双方的租赁合同；2、判令被告返还原告已支付的房屋空置期间的房租：24792元；3、判令被告赔偿原告的房屋装修损失：377743.25元；4、判令被告赔偿原告房屋空置期间的营业损失：139000元；5、判令被告支付原告违约金300000元；以上二、三、四、五项共计：841535.25元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。为证明上述事实，原告苏爱护向法院提交了如下证据：证据1，《房屋租赁合同》一份，证明原告租赁被告房屋；在合同中就租期、租金及所有的承诺和保证的条款，以及违约金条款所做的特别约定。证据2，中国邮政储蓄银行转账凭证三份、汇款收据一份、被告出具的单据一份，证明原告已按期将租金汇入被告提供的账户中。证据3，声明一份，证明2015年11月29日被告要求原告搬迁的事实。证据4，关于郑华将要求拆除房屋申请的批复（复印件）一份，证明诉争房屋系被告自行申请要求拆除重建的事实。被告郑华将辩称：1、诉争房屋租赁合同中约定起始时间为2011年11月23日，事实上原告与被告租赁的起始时间是2009年4月13日，当时被告父亲郑隆世与原告签订了《房屋租赁合同》，之后郑隆世过世，在2009年签订的合同到期后，由被告与原告签订了现在的《房屋租赁合同》；2、2015年11月29日，郑宅镇镇政府动员沿街店铺进行翻修。由于租赁房屋是上世纪70年代建造，且被告了解到，除了被告之外其他店面的房东均向镇政府提出翻新申请，镇政府亦同意。故被告于2015年11月29日向原告提出修缮房屋声明，原告要求被告作出承诺，被告同意在房子重新修建后继续租赁给原告；3、本案被告的房子翻修是无奈之举，被告于2015年11月29日要求原告搬离，因未经原告准许，原告没有搬离，但讼争房屋隔壁的房子都已经拆掉。所以被告于2015年12月17日就讼争房屋是否属于危房进行鉴定，鉴定结果为被告的房子属于危房；4、被告将房屋拿去鉴定是出于出租人的义务。综上，由于本案租赁合同系中途无法继续履行，在原告要求解除合同情况下，原告已经支付的租金应予以退回，原告的损失包括装修及营业期间的损失应予以适当的补充。但原告提出的赔偿要求明显偏离实际情况，原告提出的违约金明显过高，违约金是以弥补损失为前提。因翻建房屋是被告的无奈之举，关于原告的损失由法院依法确认。为证明其主张，被告郑华将向法院提交如下证据：证据5，2009年4月13日，被告父亲郑隆世与原告签订的《房屋租赁合同》一份，证明诉争房屋于2009年开始就已出租给原告。证据6，照片7张，证明诉争房屋翻建前的样貌。证据7，危险房屋鉴定书一份，证明本案讼争房屋经浦江县房屋鉴定委员会鉴定为危房。原告申请危房鉴定原因：1、2015年11月29日隔壁的房子已经拆迁；2、房屋建于70年代，已经有安全隐患。证据8，光盘一张，证明原告于2015年12月19日自行搬离房屋，且将物品全部搬走，不存在被告强行要求原告搬离的情况。证据9，证人郑某甲的证言。证据10，证人郑某乙的证言。经举证、质证，本院对上述证据认定如下：对于证据1，被告质证对合同真实性无异议，但是合同约定的违约金过高。本院对该证据的真实性予以认定。对于证据2、证据3、证据4，被告质证均无异议。本院依法予以认定。对于证据5，被告认为与本案无关。本院认为，该合同系2012年4月19日前的租赁合同，与本案并无直接关联性，故不予认定。对于证据6，原告质证对真实性有异议。本院结合照片内容及庭审情况，对该证据的真实性予以认定。对于证据7，原告质证对该鉴定书中的前三页无异议，对后三页有异议；另对关联性有异议；该鉴定报告显示系被告自行要求拆除。本院对该证据的真实性予以认定。对于证据8，原告质证对搬离时间系2015年12月19日无异议。本院对原告于2015年12月19日搬离案涉出租房屋的事实予以认定。对于证据9、证据10，原告质证对真实性有异议；被告质证无异议。本院对被告将危房鉴定书的内容告知原告的事实予以认定。综上，本院认定事实如下：2011年11月23日，原告苏爱护（乙方）与被告郑华将（甲方）签订《房屋（店面）租赁合同》，双方约定：1、甲方房屋（店面）坐落在浦江县郑宅镇丰产村义门西路41号共2间面积约100平面方，租给乙方经营日用百货化妆品（不得从事非法经营活动）；2、甲方店面、房屋必须具备合法有效的产权并出示证明，给乙方办理营业执照之用，同时保证出租房屋产权无纠纷（房产抵押）及出租房屋质量不影响乙方的正常使用；3、本合同租赁期为陆年从2012年4月19日至2018年4月26日止，前三年陆万不涨，后三年柒万不涨。同时甲方给乙方装修时间7天，从2012年4月26日起计算租金。在合同期内由于政府拆迁，本店装修补贴全归乙方，结清帐务后乙方及时搬出，如出租房屋是违章建筑或甲方自行拆除的一切后果由甲方负责……8、甲方如违反本合同任意一条都要各赔叁拾万元的损失费给乙方。合同签订后至2015年，原告每年按约及时如数支付租金。2015年，被告向江南第一家管理委员会申请拆建旧房。2015年11月29日，被告书面通知原告因店面拆迁需搬迁，建房耽误时间等店面建好后按原签订合同延期履行，但原告不同意搬迁。2015年12月4日，江南第一家管理委员会批复：根据“江南第一家”义门路、荷厅周边景观改造的需要和郑华将户申请拆建的要求，同意郑华将户旧房拆建申请，并要求其需在管委会、镇政府同意拆建日起，于2015年12月20日前拆除旧房，超出拆除期限该批复无效。并于2016年2月25日前完成主体房屋建造。2015年12月19日，原告搬离案涉房屋。2015年12月20日，被告开始拆除房屋，至今新房已建成。现原告认为被告违约，故诉至法院提出前述诉请。另查明，2015年12月17日，被告向浦江县房屋安全鉴定委员会提出危房鉴定申请，鉴定委员会经实地察看后作出浦危鉴字（2015）646号危险房屋鉴定书，认定被告的房屋鉴定等级为整体拆除。本院认为：原告苏爱护与被告郑华将自愿签订的《房屋租赁合同》，内容真实、合法，应认定为有效，对原、被告具有法律约束力。根据庭审查明的证据，郑华将在合同未到期的前提下，未经原告方认可，将案涉房屋拆除重建，系违约；而郑华将称拆除重建房屋系政府要求，并无充分证据证明。故原告苏爱护按合同约定行使合同解除权，本院认为合法有据，应予以支持。原、被告之间的房屋租赁合同经本院判决解除后，郑华将应返还苏爱护已支付的剩余租赁期间房租（2015年12月20日至2016年4月25日），即24500元。由于导致本案合同解除的原因系被告郑华将在未经原告同意下将房屋拆除重建引起，故郑华将应向苏爱护承担违约责任。但原告诉请要求被告赔偿房屋装修损失37743.25元，因房屋已拆除，对房屋的装修价值已无法评估，原告诉称的装修损失金额并无依据，故本院不予采纳。对于原告要求被告赔偿房屋空置期间的营业损失139000元，因其未提交相应的证据证明，本院亦不予认可。对于原告要求被告支付违约金300000元，在庭审中被告提出违约金约定过高要求实际减少，本院综合合同解除原因、合同已履行情况，考虑到房屋的实际情况（危房）以及原告的预期利益等因素，本院酌定被告支付原告违约金35000元。综上，本院对原告苏爱护诉请的合理部分予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告苏爱护与被告郑华将于2011年11月23日签订的《房屋（店面）租赁合同》。二、由被告郑华将返还原告苏爱护房屋空置期间（2015年12月20日起至2016年4月25日止）的租金24500元。三、由被告郑华将支付原告苏爱护违约金35000元。上述二、三两项限于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告苏爱护的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6108元（已减半收取），由原告苏爱护负担5676元，被告郑华将负担432元。被告须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：浦江县农村信用合作联社，汇入账号：20×××98。逾期将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费12216元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员　　应秀萍申请执行时效二年逾期不予执行二〇一六年六月二十八日代书　记员　　琚璐璐 来源：