（2015）丽遂民初字第1053号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-04
案件名称
周大良、童红卫等与徐克平、何建英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
遂昌县人民法院
所属地区
遂昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周大良,童红卫,童海英,童淑珍,童国光,徐克平,何建英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第一百一十五条；《中华人民共和国继承法》：第二条，第三条，第十条第一款
全文
浙江省遂昌县人民法院民 事 判 决 书(2015)丽遂民初字第1053号原告周大良(曾用名童大良)，农民。原告童红卫，居民。原告童海英(曾用名童海王莹)，农民。原告童淑珍，居民。原告童国光，男，1976年7月24日出生，汉族，居民，住浙江省遂昌县妙高街道园丁路*号*幢***室，公民身份号码3325271976********。以上五原告共同委托代理人（特别授权）刘忠华，浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。被告徐克平。被告何建英。两被告共同委托代理人（特别授权）范治平，浙江开弘律师事务所律师。原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光诉被告徐克平、何建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，先依法由审判员吴丁文适用简易程序进行审理，后依法组成合议庭在本院公开开庭进行了审理。原告童淑珍及五原告共同委托代理人刘忠华、被告徐克平、何建英及两被告共同委托代理人范治平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光诉称：五原告系童祖明和周英娥之子女，童祖明和周英娥分别于2011年4月21日和2014年2月22日因病逝世，童祖明和周英娥的父母均已死亡。2009年8月20日，五原告父亲童祖明与被告协商，被告自愿同意将座落在遂昌县城东二都街拆迁安置房一套，面积100平方米的安置房出售给童祖明，双方签订了《拆迁安置房转让合同》。童祖明在协议签订之日付了100平方米的购房款155000元。协议并约定了房屋交付的时间、办理产权过户手续、税费的承担、补偿费和建筑差价的享有和承担、违约责任等双方的权利和义务。签订协议时该套房屋为拆迁安置回迁房，尚未选房和安置，需在后期按政府的规定抽签选房后方可确定该套房屋的具体座落位置，双方约定由原告参与抽签选房，原告方于2015年4月29日参加了在遂昌县体育馆的抽签选房，确定了双方转让的安置房为遂昌县妙高街道元立大道97号2单元303室及配套的杂物间，该套房屋的建筑面积为105.24平方米，杂间为7.44平方米，原告方于2015年6月15日支付了建筑平方差价款和杂物间价款26000元。被告从政府领到补贴款为49252.32元。抽签选房确定该套房屋后，被告于6月份向政府部门申请办理了产权证，房产证号为妙-00058661，土地性质为出让。该房屋允许上市交易。原告得知被告办理了产权证后遂要求按《合同》约定协助原告方办理产权过户手续，被告却无理地要求原告方增加购房款，如不增加就不办理产权过户手续，双方协商也无果，被告的行为已构成违约。综上所述，双方签订的《拆迁安置房转让合同》真实有效，被告的不作为行为已构成违约，并侵犯了原告的合法权益，现原告根据我国《民事诉讼法》、《继承法》、《合同法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：一、两被告协助五原告办理座落在遂昌县妙高街道元立大道97号2单元303室房屋的房产证、土地证过户手续，并确认该套房屋的配套材料间归原告使用；二、被告按《拆迁安置房转让合同》第六条的约定支付给原告款项49252.32元；三、被告支付原告违约金36200元；四、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告徐克平、何建英辩称：1、2009年8月29日，原告的被继承人与两被告签订了房屋买卖合同无异议，在该合同签订后因合同的相对人及共有权人先后去世，导致合同的履行对象不存在，出现不能履行的客观事实；2、在被告办理了产权登记后，被告一直主动地与原告方的近亲属代表联系，促使其去选房以及对增加部分面积进行结算，但是由于双方对变更合同如何履行的问题没有达成协议，该房权至今不可能变更登记手续，不存在被告违约的事实；3、原告诉请要求支付拆迁安置款，不符合合同的约定且计算方法也有误；4、合同当事人童祖明和周英娥相继死亡，无法继续履行，原告只能按照继承法的规定继承童祖明及周英娥的相关债权；综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉称主张，向本院提交如下证据：1、拆迁安置房转让合同，待证原告之父童祖明与两被告签订了房屋买卖合同的事实；2、收条、银行现金交款单、银行存款凭条，待证原告方支付了购房款155000元和房屋及杂物间差价款26000元的事实；3、产权调换协议（复印件），待证被告房屋被拆迁产权调换的事实；4、安置房交付结算（复印件），待证被告房屋的安置地点、面积、安置补偿金额等事实；5、遂昌县房地卡片，被告在6月份办理了妙－00058661号房产证，房屋系两被告共同共有，房屋的面积、地点等事实；6、遂昌县人民政府文件、遂昌县二都街区块房屋拆迁住宅产权调换选房办法（复印件），待证被告的拆迁安置房可以上市交易；7、死亡证明、家庭成员表，待证原告的父母已逝世及原告的诉讼主体资格；8、干部履历表、家庭成员表，待证童祖明除本案的继承人外，再无其他继承人；9、保全费单据，待证因保全产生的相关费用；10、平面图（复印件），待证诉争房屋材料间的坐落情况；11、遂昌县妙高街道元立大道97号2单元303室房屋的地籍档案、安置用房选房确认书、二都待区块房屋拆迁产权调换安置交付结算单（申请本院调取），待证临时安置过渡费情况。被告徐克平、何建英对上述证据经质证后认为：上述证据的真实性均无异议；证据1，155000元购房款针对的是套内面积和分摊面积、合同第5条、第6条、第7条对本案审理有影响；证据2，26000元系原告主动向被告交纳，并非双方协商一致的结果。证据4，安置面积为258.68元，被告有三套安置房，应根据三套房子的面积分摊才能确认诉争房屋的安置费金额。被告徐克平、何建英未向本院提交证据。对原告提交的上述证据，本院综合评析如下：原告提交的证据，被告对其真实性无异议，经审查，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。结合上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实：原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光系童祖明和周英娥的子女，童祖明和周英娥分别于2011年4月21日、2014年2月22日去世，童祖明和周英娥的父母均先于童祖明和周英娥去世。2009年8月20日，童祖明（乙方）与被告徐克平（甲方）以及共有人何建英签订《拆迁安置房转让合同》一份，合同约定：甲方属于城东二都街片区的拆迁户，与遂昌县土地收储中心签订了安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产拆除后可得到安置房面积约260平方米。甲方自愿将其中安置房100平方米面积转让给乙方。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就双方转让房产签订本合同，以资共同信守执行。一、甲方拆迁安置房屋座落在遂昌县，具体位置和楼层由抽签确定，安置房屋面积为100平米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。三、买卖房屋面积为100平方米，总计价款共计人民币155000元整，大写壹拾伍万伍千元，由乙方2009年8月20日一次性付清，其中房屋定金壹拾贰万伍仟元整，由乙方直接向拆迁办指定的遂昌县土地收储中心#50001181#账户缴纳，差额部分叁万元由乙方以现金方式一次性支付甲方。如实际安置房屋不足或超过100平方米，按抽签确定的面积（套内面积+分摊面积）和拆迁安置规定的价格由乙方多还少补，甲方应予协助……六、根据甲方和遂昌县土地收储中心签订的安置补偿协议，应给付给甲方购置平方内的临时安置补助费，自转让之日起由乙方享有……经选房确认，被告分得三套安置房屋，本案诉争房屋建筑面积105.24㎡（配套杂物间7.44㎡，高度低于2.2米），其余两套安置房屋建筑面积分别为107.77㎡、105.24㎡。2015年6月，被告办理了诉争房屋的所有权证。政府补偿给被告的临时安置过渡费为每月4元/㎡，之后有33个月为每月8元/㎡（截止2015年5月29日），安置总面积为258.68㎡。2015年6月15日，原告童淑珍向被告徐克平支付款项26000元，被告徐克平于同日出具收条予以确认，但收条未载明款项用途。另，原告于2016年1月5日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2015）丽遂民初字第1053号民事裁定书，裁定对被告所有的案涉房屋在155000元范围内予以保全。为此，原告支付保全费1295元、保全保险费1000元。本院认为：童祖明与被告徐克平、何建英于2009年8月20日签订的《拆迁安置房转让合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行义务。童祖明已按协议约定履行了支付购房款的义务，且被告已取得了案涉房屋的产权证，故被告应当履行合同义务。因《拆迁安置房转让合同》系童祖明与被告签订，产权证书应当办理在童祖明名下，但童祖明已经死亡，在此情形下，房屋产权证书办理到何人名下直接决定了该房屋的所有权归属。鉴于查明事实，童祖明及配偶周英娥均已去世，五原告均为法定继承人，可以要求被告继续履行合同。被告在2015年6月份即取得了产权证书的情况下，应当协助原告办理产权过户手续，但考虑到被告不能自行认定童祖明的继承人，无法确定是否存在其他继承人所涉纠纷等，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。柴料间系诉争房屋的附属配套设施，使用权应当随主物归原告使用。根据《拆迁安置房转让合同》的约定，如实际面积超过100㎡，按拆迁安置规定的价格由童祖明补足，虽然被告徐克平向原告童淑珍出具的收条未明确载明付款事由，但26000元已足够支付超面积费用及被告办理诉争房屋产权的费用，故应视为原告已按《拆迁安置房转让合同》约定补足了购房款差价。根据《拆迁安置房转让合同》约定，遂昌县土地收储中心的安置补助款，自转让之日起由童祖明享有，作为童祖明的法定继承人主张房屋相关款项，符合合同约定，其合理部分，本院予以支持；被告得到三套安置房屋，故原告应得临时安置补助费应按比例分配，经计算为34900元【2009年9月至2015年5月底，有33个月按8元/㎡，其余时段每月按4元/㎡，安置面积258.68㎡，总计105541.44元；根据诉争房屋面积占三套安置房总面积的比例分配】。童祖明与被告签订的《拆迁安置房转让合同》在履行时并无特定的人身属性，在童祖明死亡后，可以由其法定继承人与被告继续履行。被告关于合同当事人死亡后履行对象不存在，不能履行等抗辩意见，于法无据，本院采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条之规定，判决如下：一、被告徐克平、何建英于本判决生效之日起十日内协助原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光办理坐落于遂昌县妙高街道元立大道97号2单元303室【产权证号：妙00058661、妙-00058662】房屋的过户手续。二、确认遂昌县妙高街道元立大道97号2单元303室配套的材料间使用权归原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光享有（具体方位见附件）。三、被告徐克平、何建英于本判决生效之日起十日内支付原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光临时安置补助费34900元。四、驳回原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费4906元，由原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光与被告徐克平、何建英各半负担。保全费1295元、保全保险费1000元，由原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长 徐春伟审 判 员 吴丁文人民陪审员 周仁娣二〇一六年六月二十八日书 记 员 何丽妃 来自