（2016）赣01民终111号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-08-25
案件名称
南昌市青云谱华美百货超市与南昌市青云谱区城市投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南昌市青云谱华美百货超市,南昌市青云谱区城市投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终111号上诉人（原审被告、反诉原告)：南昌市青云谱华美百货超市，地址：南昌市。经营者：张东华，男，汉族。委托代理人：任美玉，系张东华之妻。委托代理人：蔡青，江西方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：南昌市青云谱区城市投资有限公司，地址：南昌市。委托代理人：汪伦，董事长。委托代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师。上诉人南昌市青云谱华美百货超市（以下简称华美超市）因与被上诉人南昌市青云谱区城市投资有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人华美超市的委托代理人任美玉、蔡青，被上诉人城投公司的委托代理人梁年萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年9月6日，以城投公司为甲方、华美超市为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定由甲方将位于南昌市青云谱路150号“城市溪地”小区商场楼1-2层（面积为2007.57平方米）租赁给乙方，租赁用途为超市；租赁期限为五年，自2013年12月8日至2018年12月7日止；租金每季度支付一次，实行先交租金后使用的原则；租金第一年和第二年按每年53万元计算，每二年递增5%；甲方协助乙方办理因经营需要而扩容的水电设施的申请、初装等协调沟通工作，所发生实际费用由乙方承担，乙方负责水电表管理及维护，自行缴纳水电费；甲方负责解决处理本租赁房屋交付过程中可能产生的争议与纠纷，保证不会影响到乙方对所承租房屋的使用；乙方承担租赁期内非甲方原因引起的各种纠纷处理，并独自承担由此引发的经济、行政赔偿责任；本合同签订之时，乙方须向甲方支付壹拾伍万元人民币作为本合同履约保证金，如合同到期后，双方不再续约，且乙方无任何违约及欠费行为，甲方应将合同履约保证金在物业顺利交付后一次性退还给乙方，甲乙双方因自身原因需提前解除合同的，应提前60日以书面形式通知对方，经协商一致后可办理解除租赁手续，并赔偿由此给对方造成的经济损失；乙方逾期60日未支付租金的，甲方有权单方面解除合同，且不承担违约责任，并不退还保证金；合同到期后，在同等条件下，乙方具有房屋租赁优先权，如双方不再续约，由乙方投资的动产属乙方所有，其他属甲方所有，乙方所有动产应在合同到期后三十天内全部清理完毕，如逾期未搬离，甲方有权进行处置，但所产生的损失及费用由乙方承担，双方如中途解除本合同或因乙方违约解除本合同时，财产的归属及乙方撤出程序及期限应按本条执行；乙方如未按本合同约定按时向甲方支付租金，除付清所欠款项外，每逾期一天，还应向甲方支付所欠款千分之一的违约金，逾期超过60日的，则视为乙方自动终止合同，甲方不退还保证金。合同签订后，甲方将上述房屋交付给乙方使用，乙方向甲方交付了履约保证金10万元，并按约支付了租金。2014年9月16日，双方又签订了一份租赁合同（变更协议），约定乙方同意原租赁面积2007.57平方米分割出154.29平方米退回甲方，其中分割第一层面积131.44平方米，第二层楼梯、电梯间面积22.85平方米，以附图为准，分割面积由甲方另行安排租赁给第三方使用并按图示进行必要的隔断，分割面积中第一层南门“华美百货”牌楼保持不变（华美牌楼在原位置不变）；原租金标准作相应变更，由年租金53万元调整为年43.2万元，其中第一年租金按原标准收取了三个季度，最后一个季度应收取租金为10.8万元，其他递增约定不变。第三方租赁房屋后在装修过程中滴水到一楼，与华美超市产生纠纷。2015年3月1日，华美超市发函给城投公司，要求解除《租赁合同》及《租赁合同的变更协议》，赔偿其装修、设施、设备损失169万元，另外还要求退回保证金10万元及预交租金10.8万元。2015年3月13日，城投公司对华美超市要求解除《租赁合同》进行了回复，认为华美超市从2014年12月16日就应缴纳的租金至今未予缴纳，根据租赁合同第九条第二款的约定，华美超市已自动终止合同，城投公司不予退还保证金，华美超市还应承担违约金直至付清为止；根据合同第八条第二款第5节的约定，华美超市逾期60日未支付租金，视为违约，城投公司不承担任何违约责任，对华美超市提出赔偿损失的要求不予考虑；要求华美超市收到回复之日起三十天内将所有动产清理完毕，如逾期未搬离，城投公司将有权进行处置，因此产生的损失及费用由华美超市承担。华美超市自2014年12月16日起未支付城投公司租金，故双方引发本案诉讼。一审法院认为：城投公司与华美超市签订的《租赁合同》及《租赁合同（变更协议）》，系双方的真实意思表示，亦未违反我国法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。城投公司在合同签订后依约将租赁物交付给华美超市使用，华美超市亦应按约定支付租金，但其自2014年12月16日起超过60日未交租金，根据租赁合同第九条第二款的约定，其已自动终止合同。根据租赁合同第八条第四款的约定，因乙方违约解除本合同时，乙方应在30日内搬离，故华美超市还应支付给城投公司90日的租金共计人民币108000元。双方合同约定乙方逾期60日未支付租金的，甲方有权单方面解除合同，且不承担违约责任，并不退还保证金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故城投公司主张解除双方签订的租赁合同及依约收取的保证金100000元不予退还给华美超市的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。至于城投公司主张29120元的违约金，因城投公司已依合同约定不予退还华美超市交纳的100000元保证金，华美超市已承担了违约责任，故城投公司该主不予支持。城投公司提供的三张电费发票地址均为南昌市迎宾大道388号，与上述房屋地址不符，水费发票虽为青云谱路150号，但该处房屋城投公司还租给了其他人，不能证明其是为华美超市交纳的水电费，故城投公司水电费的诉求不予支持。华美超市要求退回100000元履约保证金的主张，依据双方合同的约定，不予支持。华美超市认为城投公司将房屋分割一部分租赁给第三方导致其与第三方产生纠纷，要求城投公司赔偿其500000元装修费，但城投公司将房屋分割一部分租赁给第三方系经华美超市同意并减少了租金，且双方合同约定，乙方逾期60日未支付租金的，甲方有权单方面解除合同，且不承担违约责任，现乙方已超过60日未支付租金，故甲方无须承担违约责任，因此华美超市要求城投公司赔偿其500000元装修费的主张没有相关依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）南昌市青云谱区城市投资有限公司与被告（反诉原告）南昌市青云谱华美百货超市于2013年9月6日签订的《租赁合同》及2014年9月16签订的《租赁合同（变更协议）》；二、被告（反诉原告）南昌市青云谱华美百货超市自本判决生效之日起30日内将位于南昌市青云谱路150号“城市溪地”小区商场楼1-2层（面积为1853.28平方米）腾退给原告（反诉被告）南昌市青云谱区城市投资有限公司；三、被告（反诉原告）南昌市青云谱华美百货超市自本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）南昌市青云谱区城市投资有限公司租金共计人民币108000元；四、被告（反诉原告）南昌市青云谱华美百货超市交纳给原告（反诉被告）南昌市青云谱区城市投资有限公司的履约保证金人民币100000元归原告（反诉被告）南昌市青云谱区城市投资有限公司所有，不予退回；五、驳回本诉及反诉原、被告的其他诉讼请求。案件本诉费6678元，反诉费4900元，由南昌市青云谱华美百货超市承担本诉费3874元、反诉费4900元，南昌市青云谱区城市投资有限公司承担本诉费2804元。华美超市不服一审判决，向本院上诉称：城投公司将本案诉争房屋一层分割另行出租给案外人经营后，上诉人与案外人因第三人宾馆招牌、宾馆装修漏水、拉闸关电等问题发生冲突，城投公司有义务协调解决上述问题；城投公司却以这是上诉人与案外人之间的纠纷，应由上诉人与案外人自行解决，推卸自己应尽义务，构成违约且长时间不整改，导致上诉人租赁的房屋无法正常使用，以致上诉人遭受巨大经济损失，故上诉人有权不付房屋瑕疵期间的三个月的租金费用并解除租赁合同，城投公司还应返还履约保证金并赔偿超市装修损失50万元。请求二审法院判令：1、撤销一审判决第三、四项，改判上诉人无需支付10.8万元租金，被上诉人返还履约保证金10万元，被上诉人赔偿上诉人装修损失50万元；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。城投公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确；上诉人未将房屋交还给答辩人，在2016年年前才货架搬走；解除合同的违约责任应由上诉人承担；上诉人要求答辩人赔偿装修损失50万元没有任何事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为：本案城投公司与华美超市签订的《租赁合同》及《变更协议》是双方的真实意思表示，亦未违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。城投公司在合同签订后依约将租赁物交付给华美超市使用，华美超市亦应按约定支付租金，2014年12月16日至2015年3月16日，华美超市继续占有使用诉争商铺，应当继续缴纳租金，一审法院据此判决华美超市按约向城投公司支付10.8万元租金，并无不当，故本院对华美超市要求撤销一审该项判决的上诉请求，不予支持。华美超市逾期60天支付租金，显属违约，城投公司按约可以不退回保证金10万元；但城投公司负有“负责解决处理本租赁房屋交付过程中可能产生的争议与纠纷，保证不会影响到华美超市对所承租房屋的使用”的义务，现城投公司将华美超市原承租的部分店面收回并转租给案外人龙鑫足道后，龙鑫足道影响了华美超市的经营并最终造成华美超市停止经营、要求解除合同，城投公司未能解决问题、消除影响，亦构成违约；双方过失相抵，城投公司应将保证金10万元退回华美超市。故本院对于华美超市要求城投公司返还保证金10万元的上诉请求，本院予以支持。华美公司要求城投公司赔偿装修损失50万元，但不能提供相应的计算依据，故本院对华美公司的这一上诉请求，不予支持。综上，对于上诉人的上诉请求，本院部分予以支持；一审法院判决不当之处，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第92号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第92号民事判决第四项；三、南昌市青云谱区城市投资有限公司在本判决生效之日起十日内将南昌市青云谱华美百货超市交纳的履约保证金人民币10万元返退回南昌市青云谱华美百货超市。案件一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费8820元，由南昌市青云谱华美百货超市承担6820元，南昌市青云谱区城市投资有限公司承担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 曹成云审 判 员 吴建平代理审判员 曹 渊二〇一六年六月二十八日书 记 员 滕漪兰 搜索“”