（2016）渝05民终3507号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-09-28
案件名称
刘奇林与代育松、重庆钢运置业代理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
代育松,刘奇林,重庆钢运置业代理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3507号上诉人（原审被告）代育松。委托代理人廖翠娟，重庆君融律师事务所律师。委托代理人方勇，重庆君融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘奇林。委托代理人董筱渝。原审被告重庆钢运置业代理有限公司。法定代表人代育松。上诉人代育松与被上诉人刘奇林，原审被告重庆钢运置业代理有限公司（以下简称钢运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2016年2月26日作出的(2015)九法民初字第17380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：刘奇林系九龙坡区杨家坪前进支路1号X-1#、X-2#、X-3#、X-4#、X-5#房屋的所有权人，该五套房屋建筑面积合计689.09平方米。2008年7月20日，刘奇林将上述五套房屋合并出租给代育松办公使用，并与代育松签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁房屋建筑面积为670㎡，租赁期限自2008年8月1日至2018年7月31日止；月租金为12500元，租金按每年5%递增，租金按季度支付，从2008年10月1日算起，下季度租金需提前半月支付，承租人若逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的0.5%支付滞纳金，承租人拖欠租金超过一月，出租人有权终止本合同，承租人仍需按实际使用日交纳租金及滞纳金。合同签订后，刘奇林将上述房屋移交给了代育松，代育松将该房屋交给其任法定代表人的钢运公司作办公使用。但代育松与钢运公司方至今未向刘奇林交纳2015年1月以来的租金。审理中，刘奇林称，主张的租金188523元是从2015年1月到2015年12月31日期间的租金；违约金30528.45元是从2015年1月1日起每天按月租金的0.5%计算至2015年12月31日，其中2015年1月至9月是按月租金16751元为基数计算的，2015年10月1日到2015年12月31日是按月租金17588元为基数计算的。同时，刘奇林还表示，自愿将第三项诉讼请求中关于租金及违约金的计算截止期限确定为双方所签《房屋租赁合同》解除之日，在本案中撤回主张《房屋租赁合同》解除之日至代育松与钢运公司实际搬离租赁房屋期间租金、滞纳金的请求，若有必要刘奇林将另行主张。刘奇林还表示，不能确定代育松承租房屋的行为是否代表钢运公司的职务行为，因为代育松当时没有表明态度，但租赁房屋是钢运公司在使用，钢运公司应承担连带清偿责任。代育松表示，诉争房屋是代育松承租的，只是承租后交给钢运公司使用，但装修是由代育松和钢运公司共同出资的。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。刘奇林与代育松在《房屋租赁合同》中约定，承租人拖欠租金超过一月，出租人有权终止本合同。根据该合同的约定，代育松应于2014年12月15日前交纳2015年第一季度的租金，但代育松至今未按约交纳租金，拖欠租金超过一年以上，出租人一方解除合同的条件已经成就，故刘奇林请求解除该合同，符合法律规定和双方的约定，一审法院予以支持。代育松欠付的租金，依法应当承担继续清偿的责任。根据双方在合同中的约定，2015年1月1日至2015年9月30日期间的月租金应为12500元×1.056=16751.20元，2015年10月1日至2015年12月31日期间的月租金为12500元×1.057=17588.76元。现刘奇林自愿主张188523元为2015年1月至2015年12月31日的租金，一审法院予以尊重。至于代育松欠付2016年1月1日以后的租金，结合刘奇林的主张，按每月17588元计算至合同解除之日止。代育松拖欠租金，根据其与刘奇林的约定，依法应当承担支付滞纳金的违约责任，但双方约定的滞纳金过高，代育松要求调整违约金，刘奇林又未提供其他证据证明其因代育松与钢运公司违约遭受的实际损失，故一审法院决定以代育松与钢运公司拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算其滞纳金。结合刘奇林主张的滞纳金起算和截止时间，认定代育松应承担的滞纳金为，自2015年1月1日起，以每季度应交纳的租金为基数，分别从该季度开始前15日起（其中因拖欠2015年1月1日至2015年3月31日期间租金而产生的滞纳金从2015年1月1日起计算）按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至双方所签《房屋租赁合同》解除之日即本判决生效之日止。代育松以租赁房屋是钢运公司在使用为由，主张钢运公司承担连带清偿责任的请求，缺乏法律依据，同时代育松明确表示租赁房屋由其承租后交钢运公司使用，刘奇林又不能确定代育松承租房屋的行为是否代表钢运公司的职务行为，故一审法院对刘奇林关于钢运公司承担连带清偿责任的请求不予支持。代育松关于不同意解除合同的意见，因其未按约定期限交纳租金，根据双方约定，刘奇林据此有权单方解除合同，故一审法院对该意见不予采纳。钢运公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院可以依法缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条的规定，遂判决：一、解除刘奇林与代育松于2008年7月20日签订的《房屋租赁合同》。二、代育松于本判决生效之日起十日内向刘奇林支付租金（其中2015年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金为188523元；2016年1月1日以后的租金按每月17588元计算至本判决生效之日止）。三、代育松于本判决生效之日起十日内向刘奇林支付滞纳金（其中，因拖欠2015年1月1日至2015年3月31日期间租金而产生的滞纳金，以50253元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至本判决生效之日止；因拖欠2015年4月1日至2015年9月30日期间租金而产生的滞纳金，以每季度应交纳的租金50253元为基数，分别从该季度开始前15日起按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至本判决生效之日止；因拖欠2015年10月1日至本判决生效之日期间租金而产生的滞纳金，以每季度应交纳的租金52764元为基数，分别从该季度开始前15日起按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至本判决生效之日止）。四、驳回刘奇林的其他诉讼请求。上诉人代育松提起上诉称：请求撤销一审判决，改判驳回对方的全部诉讼请求；二审案件受理费及相关费用由对方承担。主要事实和理由：一审判决未对租赁房屋及露台的装修问题作出认定错误，一审未对装修问题进行解决而判决上诉人交还房屋错误；一审判决对滞纳金的计算方式无法律依据。违约金应以实际损失大小为基数计算，被上诉人未举证其损失，其违约金的请求不应得到法院支持。被上诉人刘奇林答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。装修问题一审已经说清楚了，上诉人没有证据证明其进行了装修。双方《房屋租赁合同》中对滞纳金进行了约定，一审判决金额低于合同约定。原审被告钢运公司未发表答辩意见。本院二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，当事人对其主张的事实，有责任提交证据予以证明，否则应承担举证不能的后果。本案中，上诉人称其对涉案房屋及露台进行了装修，但并未举示证据予以证明，且上诉人是否装修并不影响本案的处理结果，故本院对上诉人的该上诉理由不予支持。对于上诉人提出的违约金的问题，本院认为，违约金是合同当事人在合同中预先约定的，当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方一定金额的货币。违约金既具有赔偿性又具有惩罚性。本案中，上诉人代育松与被上诉人刘奇林的《房屋租赁合同》中对违约金进行了明确约定“每逾期一天，则需按月租金的0.5%支付滞纳金”，上诉人代育松在一审中提出违约金过高，一审判决调整为按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算违约金符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，代育松的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费562元，由上诉人代育松负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕代理审判员 周 舟代理审判员 陈 莹二〇一六年六月二十八日书 记 员 杨 静 微信公众号“”