（2016）黑0103民初606号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-24
案件名称
哈尔滨九天物业管理有限责任公司与王琳琳合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
哈尔滨市天九物业管理有限责任公司,王琳琳
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初606号原告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区汉水路389号。法定代表人董光宇，男，职务经理。委托代理人孙轲，男，1973年11月19日生，汉族，该单位法律顾问，住哈尔滨市南岗区。被告王琳琳，女，1962年9月15日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司（以下简称天九公司）与被告王琳琳合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天九公司委托代理人孙柯、被告王琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年7月14日，黑龙江省国信房地产开发公司将哈尔滨市南岗区哈尔滨市金桂园小区物业服务委托给黑龙江省国信物业管理有限责任公司进行管理。2004年10月31日，哈尔滨市金桂园小区业主委员会将哈尔滨市南岗区哈尔滨市金桂园小区物业服务委托给原告经营管理。原告与黑龙江省国信物业管理有限责任公司业进行了债权债务交接，该小区业主拖欠物业费、电梯费等相关债权债务转让给原告。原告在接受物业服务过程中，每年多次催缴被告缴纳拖欠的物业费、电梯费，被告久拖至今没有交付，故原告诉至法院，请求：一、被告立即给付原告物业费24241元，电梯费3645元，合计27886元，并支付滞纳金（自拖欠之日2003年7月份起至给付时止，按中国人民银行同期贷款利率）。二、案件受理费由被告承担。被告辩称，该小区没有业主委员会，其不认可与原告之间存在物业管理服务关系。原告不尽物业管理职责义务，被告提出的问题不给解决，给被告造成损失，被告家小门斗给拆走，损失7200元。楼上卫生间墙里管线漏水导致家中天棚损失，物业不给赔偿。原告出卖小区公共设备，地下车库被告垃圾堵死，小区乱贴广告，从来没有公示收益。自2006年，被告基本不在涉案房屋居住。因原告不尽物业管理义务给被告造成损失23200元，应抵偿物业费。被告这一栋楼烟道不通，原告不解决。原告本次起诉已过诉讼时效。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供证据及被告质证意见如下：证据一、前期物业服务合同（1999年11月1日签订）。意在证明1999年11月1日至2004年9月，物业费高层住宅为每平方米（建筑面积）1元。经质证，被告对证据一认为不是跟业主签的，所谓的物业委员会不是依法成立。证据二、物业管理委托合同（2003年7月14日签订）。意在证明2003年1月1日至2004年12月31日，物业费高层住宅为每平方米（使用面积）1.50元，滞纳金每平方米万分之六。经质证，被告对证据二认为不是跟业主签的，所谓的物业委员会不是依法成立。证据三、物业管理委托合同（2004年10月18日签订）。意在证明2004年9月1日至2007年9月1日，物业费高层住宅（使用面积）为每平方米0.60元，高层为每平方米1.00元，滞纳金每平方米万分之六。经质证，被告对证据三认为不是跟业主签的，所谓的物业委员会不是依法成立。证据四、物业管理委托合同（2007年11月1日签订）。意在证明内容2007年11月1日至2014年11月1日，物业费多层住宅（使用面积）为每平方米0.60元，高层住宅为每平方米1.00元，滞纳金每平方米万分之六，电梯费每平方米0.5元。经质证，被告对证据四认为不是跟业主签的，所谓的物业委员会不是依法成立。证据五、物业管理委托合同（2011年1月14日签订）。意在证明内容2011年1月14日至2013年12月31日，物业费多层住宅（使用面积）为每平方米1.16元，高层住宅为每平方米1.20元，滞纳金每平方米万分之六，电梯费每平方米0.5元。经质证，被告对证据五认为不是跟业主签的，所谓的物业委员会不是依法成立。证据六、物业管理委托合同（2014年1月1日签订）。意在证明2014年1月1日至2018年12月31日，物业费多层住宅（使用面积）为每平方米1.16元，高层住宅为每平方米1.20元，滞纳金每平方米万分之六，电梯费每平方米0.5元。经质证，被告对证据六认为不是跟业主签的，所谓的物业委员会不是依法成立。证据七、债权转让协议、债权转让通知书（2004年10月31日签订）。意在明原黑龙江省国信物业管理有限责任公司将金桂园小区物业服务及该小区业主拖欠的的物业费、电梯费债权转让给原告。经质证，被告对证据七认为没有进行过公示，不予认可。证据八、情况说明（哈尔滨市金桂园小区业主委员会出具）。意在证明被告系原告物业服务小区业主，被告所有房屋位置、面积、及拖欠物业费时间、数额、计算标准。经质证，被告对证据八不予认可。证据九、物业费催缴通知六份。意在证明原告不间断的向被告主张物业费、电梯费。经质证，被告对证据九认为原告从来没有向其催缴过，通知也从来没有见过。被告为证明其主张的事实成立，向本院提供证据及原告质证意见如下：证据、照片32张。意在证明原告没尽物业管理义务。经质证，原告对证据真实性、证明问题均有异议，认为该证据不能证明被告未交物业费。原告提供的证据一至八及被告提供的证据客观真实，能够证明相应的案件事实，本院予以采信。原告提供的证据九无法证明其欲证明问题，本院不予采信。分析原告的诉讼主张及提供的证据，本院确认如下事实：2003年7月14日，黑龙江省国信房地产开发公司将其开发的哈尔滨市南岗区汉金桂园小区物业服务委托给黑龙江省国信物业管理有限责任公司管理。2004年10月31日开始，哈尔滨市金桂园小区业主委员会将金桂园小区物业服务委托给原告天九公司管理。同日，黑龙江省国信物业管理有限责任公司与原告签订《债权转让协议》一份，约定黑龙江省国信物业管理有限公司将哈尔滨市金桂园小区内的遗留拖欠物业费、电梯费的业主的债权及该债权滋生的利息及相关权利转让原告，归原告所有，由原告清收。同日，黑龙江省国信物业管理有限公司及原告向哈尔滨市金桂园小区业主委员会送达《债权转让通知书》一份，通知其上述债权转让事宜。2011年1月，原告与金桂园小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定，金桂园小区业主委员会将哈尔滨金桂园小区委托给原告实行管理，委托管理期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止。高层住宅每月每平方米（建筑面积）1.2元，多层住宅每月每平方米（建筑面积）1.16元，高层电梯运行费按2009年3月末哈尔滨市物价局也物业处联合颁布的以楼层定费用标准。2014年1月，原告与金桂园小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定，金桂园小区业主委员会将哈尔滨金桂园小区委托给原告实行管理，委托管理期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止。高层住宅每月每平方米（建筑面积）1.2元，多层住宅每月每平方米（建筑面积）1.16元，高层电梯运行费按2009年3月末哈尔滨市物价局也物业处联合颁布的以楼层定费用标准。金桂园小区x栋x单元xxx室系高层，被告系该房业主，金桂园小区x栋x单元xxx室自2001年开始未全额交纳物业费、电梯费。原告拖欠2013年1月至2015年12月的物业费为6762.53元及2013年1月至2014年10月为电梯费945元。因金桂园小区使用电梯需智能卡，被告自2014年10月开始无法使用电梯。现原告诉至法院，形成诉讼。本院认为，黑龙江省国信房地产开发公司与黑龙江省国信物业管理有限责任公司之间的物业服务合同、原告与金桂园业主委员会签订的物业服务合同及黑龙江省国信物业管理有限责任公司与原告签订债权转让协议均系双方真实意思表示，合法有效。黑龙江省国信物业管理有限责任公司及被告依照合同约定为被告提供服务，被告未支付原告物业费、电梯费，已侵害原告合法权益，因双方未约定物业费及电梯费的给付期限，本院认为认定每年年末前应向原告支付物业费及电梯费为宜，原告主张的2013年前的物业费、电梯费已过诉讼时效，结合原告诉讼请求，本院仅支持被告向原告支付2013年1月至2015年12月的物业费6762元及2013年1月至2014年10月电梯费945元。物业合同约定被告不按约定时间交纳物业费，被告从逾期日起按每天应缴纳管理费的万分之六交纳滞纳金，但滞纳金系在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，原、被告约定的滞纳金的意思表示应为违约金，故本院支持被告自逾期缴纳物业费的次年1月1日起按日万分之六向原告支付上一年度物业费的违约金。关于原告请求被告给付的电梯费滞纳金，实际应为电梯违约金，因没有相关法律规定，双方亦没有约定，结合原告本院支持被告在逾期缴纳包烧费的次年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付上一年度包烧费的利息损失。原告认为其向每年均向被告催缴物业费、电梯费，因未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。被告认为原告未尽到物业服务义务，并造成被告损失，因证据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王琳琳于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司拖欠的2013年1月至2015年12月的物业费6762元；二、被告王琳琳于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司拖欠的2013年1月至2014年10月电梯费945元；三、被告王琳琳于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨天市九物业管理有限责任公司拖欠的2013年1月至2015年12月的物业费的逾期违约金（其中2013年物业费2254元自2014年1月1日起，2014年物业费2254元自2015年1月1日起，2015年物业费2254元自2016年1月1日起，均至本判决指定的履行期限届满之日止，按日万分之六计算）；四、被告王琳琳于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司拖欠的2013年1月至2014年10月电梯费的逾期违约金（其中2013年电梯费540元自2014年1月1日起，2014年电梯费405元自2015年1月1日起，均至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回原告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费497元，由原告承担447元，由被告承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 赵 欣人民陪审员 马国军人民陪审员 王丽华二〇一六年六月二十八日书 记 员 张甜田 关注公众号“”