（2016）湘0802民初32号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-25
案件名称
田有兵、阳红梅与张家界永建房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家界市永定区人民法院
所属地区
张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田有兵,阳红梅,张家界永建房地产开发有限公司,原告湖南梅尼超市股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0802民初32号原告田有兵。原告阳红梅。委托代理人刘小舟，湖南湘晟律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人曾洁淼，湖南安必信律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告张家界永建房地产开发有限公司，住所地张家界市子舞西路8号。法定代表人陈可，董事长。委托代理人李宗顺，系被告张家界永建房地产开发有限公司房办公室主任，代理权限为特别授权。第三人原告湖南梅尼超市股份有限公司，住所地张家界经济开发区C区。法定代表人于勇亮，总经理。委托代理人徐云，系湖南梅尼超市股份有限公司法务主管，代理权限为特别授权。委托代理人龙英，系湖南梅尼超市股份有限公司梅尼百货店长，代理权限为一般代理。原告田有兵、阳红梅与被告张家界永建房地产开发有限公司（以下简称永建公司）、第三人湖南梅尼超市股份有限公司（以下简称梅尼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员龚丽琼、江自全组成合议庭，代理书记员郑运担任法庭记录，于2016年6月27日公开开庭进行了审理，原告田有兵、阳红梅的委托代理人刘小舟、被告永建公司的委托代理人李宗顺、第三人梅尼公司的委托代理人徐云、龙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田有兵、阳红梅共同诉称：2005年9月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同》，合同约定：原告购得被告开发的文昌阁第一层A-3号门面房，原告委托被告租赁该门面房，租赁期限为2005年10月1日起至2015年9月30日止，租金为73643元/年，第一年至第五年租金不变，第六年至第十年租金在上一年度的基础上增长2，租赁期满后由乙方如期交还并赋予甲方独立开门做门面的权利。合同签订后，原告分批次给被告付清了购房款，现租赁期限已到，原告欲将该房屋收回使用，但被告拒不腾让房屋，也没有继续缴纳租金。原告就此事多次与被告协商均无法达成一致意见，原告无奈提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告立即给原告腾退、返还位于张家界市永定区崇文办事处南正居委会解放路的产权证为张房证字第××号门面房，并履行买卖合同的第十七条第2款义务，即2015年后A-3号可以对外开门做独立门面使用；2、被告给原告支付自应滕退之日起至实际腾退之日止的租金（租金标准按每年83279元计算）和滞纳金（滞纳金计算方式与租金相同）；3、本案诉讼费由被告承担。原告田有兵、阳红梅为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明被告与原告签订的该买卖合同时在第十七条中特别约定，原告所购买的商铺是可以做独立门面使用；2、《房屋所有权证》复印件一份，拟证明两原告对该房屋拥有所有权；3、《委托租赁合同》复印件一份，拟证明原被告之间达成协议，被告到期应当返还该门面房；4、补充协议原件一份，拟证明房屋租金确定标准；5、被告宣传的广告画册一份，拟证明：当时规划就是做开门可以做独立门面使用；6、门面照片三张，拟证明：门面的现状是开门做独立门面使用。在庭审质证中，被告永建公司对原告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该条约定是无效的；对证据2、4无异议；对证据3，认为原告所提交的该份合同确实是双方当时签订的第一份合同，但是后面双方又重新签订了新的合同，当时双方签订的这份合同被告没有及时收回来，而且双方这十年都是以后面所签订的合同履行，后面签订的合同没有约定滞纳金的问题，都是以后面被告所要举的合同来执行的；对证据5，被告认为宣传资料是真的，但是不能达到原告的证明目的，从实际使用来看一楼都不是独立门面；对证据6，被告对照片内容所体现的事实没有异议，对证明目的有异议，不能证明已开门的门面就是原告的，现在开门的这个事实，是基于被告与第三人在合同租赁期内实施的，不能够代表被告同意原告的门面处开门的事实，且被告与第三人的合同到期后，梅尼公司对原门面的改动，应该恢复原状。第三人梅尼公司对于原告提交的证据的质证意见为：对证据2无异议；对证据1、3、4、5、6，认为系被告永建公司与原告之间的事情，与第三人无关，滞纳金不应由第三人承担，不发表具体质证意见。被告永建公司辩称：退还商铺的义务，不应该由被告来承担，到目前为止被告没有占有和使用该门面，具体使用人是第三人，而滞纳金不管多少钱，没有合同的约定及法律依据，被告不予认可。对于原告要求支付租金的诉讼请求，因被告不是该门面的占有人和使用者，根据谁占有使用谁受益谁承担租金的原则，支付租金的义务应该由第三人承担。原告主张要求按照买卖合同对外开门做独立门面使用的请求，买卖合同中的该条约定是无效的，理由是被告开发建设永昌商城是按照规划进行建设，原告的地方并没有规划可以做独立门面使用，因此是无效的，现在永昌商城不是被告独立所有的不动产，是属于全体业主共同共有的房产，该条的约定损害了其他业主的利益。请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告永建公司为证实其主张，向本院递交了以下证据：1、2005年9月22日的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》复印件一份，拟证明原被告双方以该份合同为准；2、2015年9月30日灯火文昌小业主开会会议记录及签到册复印件一份，拟证明2015年9月30日之前，合同没有到期之时，小业主已经行驶了门面使用权和处分权；3、2015年9月24日的张家界市永定区商务局会议纪要复印件一份，拟证明小业主一直在行驶门面使用权；4、2015年3月25日，被告给第三人发出的《告知函》复印件一份及2015年8月19日梅尼公司对于告知函的《复函》复印件一份，拟证明被告知道与第三人签订房屋租赁合同是2015年9月30日到期，第三人现在经营的2015年10月1日到2016年9月30日，对于这段日期原告是不予认可的；5、2015年8月20日《关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知》复印件一份、2015年8月28日被告的复函复印件一份及2015年9月21日灯火文昌业主委员会筹备组对文昌阁梅尼百货1-4楼各经营户登报公告复印件一份，拟证明因全体业主收回门面的要求，被告进行了回复，从回复之日起，原、被告双方的合同已经解除了。在庭审质证中，原告对被告提交证据的质证意见是：对证据1，原告认为该合同复印件中都没有田有兵签名，证明原被告双方没有达成该份合同，该合同系无效的；对证据2，原告认为与本案没有关联性；原告对证据3的合法性、真实性没有异议，但认为不能证明被告的目的，原告到现在为止都没有收回来门面，所以问题没有得到解决，与本案没有关联性；对证据4，原告认为这是被告与第三人之间的关系，不影响原告诉讼的成立，不影响被告按照与原告之间的合同关系承担法律责任，也不影响第三人作为实际占有人，返还门面的法律义务，对于其真实性，不能确定，因为原告并不清楚被告与第三人之间的关系；对证据5，原告认为所谓的业主代表不代表原告，也没有原告的委托授权，复函是违背合同和法律规定的，虽然合同到期了，被告并没有交还门面，仍然应当按照合同约定和法律规定承担义务。第三人梅尼公司对于被告永建公司提交的证据的质证意见为：第三欠对证据3的真实性无异议，恰恰证明第三人占有使用灯火文昌商城是依法占有的，所以才有协调事实发生；对证据4的真实性无异议，但是该证据证明目的与被告恰恰相反，刚好证明被告违背了合同约定，没有尽到协调的义务；对证据1、2、5，认为与第三人无关，且原告未对第三人提起诉讼，故不发表质证意见。第三人梅尼公司述称：1、第三人占有使用原告的商铺是依据跟本案被告所签订的房屋租赁合同合法占有使用，被告辩称由第三人返还房屋的理由不成立；2、第三人占有使用包括原告在内的商铺，应该按照双方签订租赁合同的条约来履行，但是由于包括原告在内的其他业主，采取了妨碍本案第三人正常经营使用的行为，给第三人造成了一定的经济损失，该损失应该从第三人支付给被告的租金中予以扣除。梅尼公司为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、被告现第三人于2016年5月17日签订的《灯火文昌租赁合同》复印件一份，拟证明租赁期限自2006年10月1日起至2016年9月30日止，租金是468万元整/年，该合同第十五条和本合同第二十一条第八项约定，如果有部分产权人对房屋发生纠纷，被告有确保第三人正常经营的义务；2、2015年3月25日被告给第三人发出的告知函复印件一份，拟证明被告严重违背了租赁合同的协调义务。在庭审质证中，原告对第三人提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，但认为2006年10月1日至2016年9月30日止的租赁期限，超过了委托租赁合同期限的期限，该期间被告是属于无权占有，原告可以随时主张要求被告返还，超过期限的对原告不具有约束力，原告与被告委托租赁期满以后，随时可以让被告返还商铺；证据2与被告所举的证据4中的相同，原告的质证意见也相同。被告的质证意见是：证据1中第二十一条的特别约定效力大于合同基本条款，被告已尽到告知义务；对租金标准问题没有异议；上面所述是因产权部分，（详见合同第十五条）；4、我公司已经声明了因产权户的原因影响经营的不视为被告违约，被告在合同中的义务仅仅只是协调义务。本院对双方提交的证据综合认定如下：原告提交的证据2、4，被告、第三人均未提出异议，原告提交的证据1、3、5、6，被告、第三人对其真实性无异议，对证明目的的异议，不影响所证明的案件事实，本院认为原告提交的证据来源合法、与本案有关联，予以采信。被告提交的证据1，系复印件，无原告的签章，且原告不予认可，本院不予采信；其他证据与本案无关联性，本院不予采信。第三人提交的证据1，原告及被告对真实性未提出异议，本院予以采信；证据2与被告所举证据相同，与本案无关联性，本院不予采信。本院根据采信的证据，结合三方当事人的陈述，可以确认如下事实：2005年9月22日，原告田有兵与被告永建公司签订了一份《商品房买卖合同》，以884070元的价格，购买了被告永建公司开发建设的灯火文昌一楼A-3号、建筑面积为49.5㎡的商铺。在合同中，第十七条第2款约定：该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人，十年后A-3可以对外开门做独立门面使用。同日，原告田有兵作为委托方（合同甲方）与作为被委托方的被告永建公司（合同乙方）签订了一份《商铺委托租赁合同》，约定甲方自愿将在灯火文昌购买的商铺委托给乙方进行招商招租。合同第二条约定：甲方委托乙方对该商铺招商招租，并授权乙方在本合同条款的约束下直接与承租人签订租赁合同，租赁期限不得超过本合同委托期限。合同第四条约定商铺基本情况：商铺位于张家界灯火文昌第一层A-3号、建筑面积49.5㎡、总投资884070元。合同第六条约定委托租赁期限、用途：1、该商铺委托期共10年，自2005年10月1日起连续计算；2、乙方向甲方承诺，该商铺委托出租后，承租方合法经营使用该商铺，因非法经营使用该商铺所发生的法律、经济、民事责任，概与甲方无关；3、租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方必须要求承租人吉期交还，承租人如要求续租，则乙方必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，甲、乙双方重新签订委托租赁合同，乙方再与承租方签订租赁合同，也可由甲方与承租方直接协商签订租赁合同。合同第七条约定租金及支付方式：1、甲方要求该商铺每年保底租金为该商铺总投资的8.33%，即73643元，第一年至第五年甲方租金数额不变，自第六年起每年年租金分别在上年租金基础上增长2%，以此类推至本合同期满；2、乙方给甲方商铺租金支付方式如下：乙方在2005年9月22日提前支付第一、二年（2005年10月1日至2007年9月30日）租金147286元，并抵甲方购房房款，其余租金按于2007年10月1日开始每月支付，至合同期满。五、委托期间相关费用承担，1、委托期间，凡与本合同约定的商铺所有权和土地使用权有关的各种税、费由甲方依法交纳；合同第八条约定：1、委托期间，与商铺和土地的使用有关的税费（含租赁税等）由甲方依法交纳；2、委托租赁期间，与商铺产权无关、而与经营有关的营业税、所得税等税费均由乙方承担，乙方有义务要求承租人按时交纳与经营有关的税费。合同第十四条乙方违约责任中约定：3、乙方应如期交还该商铺。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金的1倍滞纳金。合同还对商铺修缮与使用、商铺的转让、合同的变更、解除与终止、商铺交付及收回的验收等进行了约定。合同签订后，原、被告双方均按合同约定履行各自的义务。2006年5月17日，永建公司与梅尼公司签订了一份《灯火文昌房屋租赁合同》，合同约定：一、乙方（梅尼公司）承租范围，甲方（永建公司）开发建设的灯火文昌项目中本合同签订前甲方具有所有权的尚未销售出去的所有房产与已经销售出去但委托甲方经营（返租）的所有房产，租赁总面积为23384㎡；二、租赁期限为十年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止的连续期间；三、承租金额为年租金468万元；四、合同第二十一条特别约定：8、因甲方受托经营的总年限只剩下九年，故在2015年10月1日至2016年10月1日期间因本合同附件3（售出后受托返租户名单）中所列产权户原因影响经营不视同甲方违约，但甲方应按本合同约定履行协调义务，并保证乙方能正常经营；五、甲方作为已售房所有产权户的受托人，应确保各产权户的授权明确且具有不可撤销性。甲方应确保自己单方对产权户负责。甲方与产权户之间发生纠纷，不能涉及乙方，乙方只对甲方按本合同约定承担合同约定义务，不直接面对各产权户。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，一直由梅尼公司在灯火文昌房屋内开展经营活动。2007年8月20日，张家界市房地产管理局为原告田有兵购买的灯火文昌A-3号商铺办理了房屋所有权证，证号为房权证张房证字第××号，房屋所有权人登记为田有兵、阳红梅，建筑面积为51.2㎡。2007年10月18日，原告田有兵与被告永建公司又签订了《〈商品房买卖合同〉及〈委托租赁合同〉补充协议》一份，约定：原告田有兵购买并委托被告永建公司租赁的“灯火文昌”第一层A-3号门面，原合同约定总面积为49.5㎡，其中套内面积为42㎡，分摊面积为7.5㎡，单价为17860元/㎡。现经张家界市房地产管理局现场测绘校核后实际总面积为51.2平方米，其中套内面积为41.5㎡，分摊面积为9.7㎡，增加的面积为1.2㎡，根据原《商品房买卖合同》约定的价格，原告田有兵还应给被告永建公司补交购房款21432元，相应税费据实找补。由于所购门面面积调整，原《委托租赁合同》中被告永建公司应支付给原告田有兵的房屋租金每年相应增加1785元。2015年3月25日，被告永建公司给第三人梅尼公司发了一份《告知函》，告知第三人梅尼公司根据双方合同第二十一条第八点约定，第三人梅尼公司的租赁期将于2015年9月30日到期，请第三人梅尼公司做好准备，以便顺利处理交接事宜。2015年8月19日，第三人梅尼公司复函称：灯火文昌的租赁合同期限届满为2016年9月30日，同时还向被告永建公司表达了续租的意向。2015年8月20日，灯火文昌业主代表樊森春等人向被告永建公司发出了《关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知》，内容为“我们与你公司于2005年签订的灯火文昌房产租赁合同将于2015年9月30日到期，根据合同约定，我们主动征询你公司意见，你公司谭总代表公司明确答复我们合同到期后不再续租我们的房产。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，我们将于2015年9月30日合同到期之日集体收回你公司租赁我们的灯火文昌房产，自行招商经营。”2015年8月28日，被告永建公司对业主代表作出的《关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知》的复函中表示：“1、我公司按照合同履行，合同到期自行终止；2、同意贵业主代表在整体租赁和整体经营前提下对自己产权进行招商经营。”9月22日，灯火文昌业主委员会在张家界日报发出公告，称将于2015年10月2日零点收回各自在灯火文昌的房产，要求梅尼百货的各经营户自行腾让。9月24日，以张家界市永定区商务局为主，组织召开了相关协调会，未能达成协议。2015年10月1日以后，原告田有兵、阳红梅并未将自己的商铺收回，其商铺由第三人梅尼公司占用继续经营。因原、被告双方就委托租赁合同期满后，原告田有兵、阳红梅未能收加商铺，遂于2016年1月向本院提起诉讼。本院认为，本案争议的焦点有以下四方面：1、本案合同的性质系委托合同还是租赁合同？2、被告永建公司是否应按《商铺委托租赁合同》中的约定支付逾期退还商铺的租金和滞纳金？3、退还原告的商铺的责任主体是谁？4、原告田有兵、阳红梅要求被告永建公司履行《商品房买卖合同》第十七条第2款义务，即2015年后A-3可以对外开门做独立门面使用的请求是否成立？一、关于《商铺委托租赁合同》的性质问题。原告田有兵与被告永建公司签订的《商铺委托租赁合同》名为委托合同，却不符合委托合同的特征，一是原告田有兵不向被告永建公司支付委托报酬和费用，而《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，“委托人应当预付处理委托事务的费用”；二是原告田有兵、阳红梅虽是商铺业主，但不得干预商铺经营、管理，被告永建公司作为受托人不必亲自处理受托事务，涉及受托事务也无报告义务，而《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，需要变更委托人指示的，应当经委托人同意”，《中华人民共和国合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务”；三是委托合同中委托事务的风险由委托人承担，而《商铺委托租赁合同》却约定，无论何种情况，被告永建公司均确保原告田有兵获得总投资8.33%的保底租金并从第六年开始递增。可见，双方签订的《商铺委托租赁合同》实为售后包租的租赁合同关系，本案应按租赁合同相关法律规定予以处理。二、关于被告永建公司是否应按《商铺委托租赁合同》中的约定支付逾期退还商铺的租金和滞纳金的问题。原告与被告永建公司签订的《商铺委托租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照所签订的《商铺委托租赁合同》约定的权利义务履行，合同签订后，原告已将其购买的商铺交付被告永建公司用于出租，履行了合同约定的义务。被告永建公司在合同履行期内，也按照合同约定履行了支付商铺租金的义务。2015年9月30日《委托租赁合同》期满后，被告永建公司仍然无法向原告田有兵、阳红梅交付商铺，是因其与第三人梅尼公司签订的租赁合同期限超出了与原告田有兵签订的《商铺委托租赁合同》期限。因此，原告田有兵、阳红梅要求被告永建公司按《商铺委托租赁合同》的约定支付占用其商铺期间的租金及逾期退还商铺的滞纳金，符合合同约定和法律规定，该项请求本院予以支持。由于原、被告双方在庭审中对2014年10月1日至2015年9月30日的年租金标准83279元均认可，故占用期间的租金标准和逾期退还商铺的滞纳金标准均按83279元/年计算。三、关于退还原告的商铺的责任主体问题。按照合同相对性原则，在原告田有兵与被告永建公司之间的合同履行完毕后，给原告田有兵、阳红梅退还商铺的责任主体应为被告永建公司，但考虑到目前商铺的实际占用者为第三人梅尼公司，第三人梅尼公司在与永建公司签订租赁合同时，也明知灯火文昌大楼中有部分商铺属于原告田有兵、阳红梅等小业主所有以及原告与被告之间、被告与其他小业主之间的合同期限，按照物权保护原则及减少当事人诉累，应当由被告永建公司和第三人梅尼公司共同退还原告田有兵、阳红梅所有的灯火文昌一层A-3号商铺。但考虑到原告田有兵、阳红梅在诉讼请求中已请求由被告永建公司支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金和滞纳金，同时考虑到第三人梅尼公司经营的连续性及中途退还商铺会造成难以预计的损失，退还商铺的时间应确定为2016年10月1日。故原告要求由被告永建公司退还占用的灯火文昌一层A-3号商铺，理由正当，该项诉讼请求本院予以支持。四、关于被告永建公司就应否履行《商品房买卖合同》第十七条第2款义务的问题。原告田有兵、阳红梅的该项诉讼请求，涉及另一房屋买卖的法律关系，况且，被告永建公司尚未退还该商铺，能否开门做独立门面使用属于尚未发生的情形，不宜在本案中直接进行处理。原告田有兵、阳红梅可在收回商铺、不能开门做独立门面使用时另行提起诉讼。故原告田有兵、阳红梅的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张家界永建房地产开发有限公司、第三人湖南梅尼超市股份有限公司于2016年10月1日给原告田有兵、阳红梅退还位于灯火文昌一层A-3号商铺；二、被告张家界永建房地产开发有限公司给原告田有兵、阳红梅支付2015年10月1日至2016年9月30日占用商铺期间的租金83279元；三、被告张家界永建房地产开发有限公司给原告田有兵、阳红梅支付2015年10月1日至2016年9月30日逾期退还商铺期间的滞纳金83279元；四、驳回原告田有兵、阳红梅的其他诉讼请求；上述二、三项，限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费3631元，由被告张家界永建房地产开发有限公司负担3000元，原告田有兵、阳红梅负担631元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长 吕大勇人民陪审员 江自全人民陪审员 龚丽琼二〇一六年六月二十八日代理书记员 郑 运附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注公众号“”