（2016）豫11民终1242号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-05
案件名称
漯河市双河物业管理有限公司与漯河经济开发区良家洗衣店、芦雪花物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
漯河经济开发区良家洗衣店,漯河市双河物业管理有限公司,芦雪花
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终1242号上诉人（原审被告）：漯河经济开发区良家洗衣店。住所地：漯河市。经营者：孙丽敏，该店业主。被上诉人（原审原告）：漯河市双河物业管理有限公司。住所地：漯河市源汇区。法定代表人：王志刚，该公司经理。原审被告：芦雪花，女，汉族，1957年9月14日出生。上诉人漯河经济开发区良家洗衣店因与被上诉人漯河市双河物业管理有限公司、原审被告芦雪花物业服务合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2016）豫1104民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告在审理中向本院提交以下证据：一、物业管理委托合同，该物业管理委托合同第一条：委托方为漯河市宏宇房地产开发有限公司，受委托方为本案原告漯河市双河物业管理有限公司。第四条合同期限本合同期限为5年。自2012年6月10日起至2017年6月9日止。第八条收费标准。1、物业管理服务费多层0.5元／平方／月；2、公共照明费4元／月／户；…9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。第十一条第3条约定，手写内容为：商业用房电费每度1元，商业用房物业管理费每平方1元。二、原告与被告芦（卢）雪花于2013年12月11日签订的商业门面服务管理协议，甲方为漯河市双河物业管理有限公司，乙方芦（卢）雪花，协议的主要内容为：第二条、物业管理费的收取办法与标准及供电协议。1、经甲乙双方友好协商，从2014年元月1日起交纳商铺的物业管理费，此门面面积为99.9平方，物业管理费标准1元／平方，每年物业管理费为990元。电费1元／度，按月交纳。芦（卢）雪花交纳了该年的物业管理费990元。三、原告向本院提交催交物业费通知书一份，该催交通知书上显示被告芦（卢）雪花业主共欠缴2015年1月1日至2015年11月1日10个月的物业费，共计900元。四、原告提交交纳城市生活垃圾处理费票据一张。被告芦雪花是漯河市解放路南段宏宇汇景城32号楼门面的业主，门面房面积为99平方米。被告芦雪花将该门面房租给被告漯河经济开发区良家洗衣店（该店经营者为孙丽敏）签订房屋租赁合同两份（一年一签），租赁期间自2014年8月1日至2016年7月31日。该两份租赁合同第4条均约定，承租方孙丽敏负责交纳租赁期间所产生的水、电、物业及其他费用，交房后房屋所属设施的维修由孙丽敏负责。原审法院认为：小区是被告经营，原告提供服务管理的小区，双方于小区的公共卫生、环境优美、秩序优良而言，均有责任。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。因此，原告提交的《物业管理委托合同》和《商业门面服务管理协议》是合法有效的，原告依照《物业管理委托合同》对房屋共用部位公用设施设备、绿化、公共环境、交通车辆行驶及停泊等项进行维修、修缮、服务与管理。虽然原告与被告芦雪花签订的商业门面服务管理协议的期限为一年，但在宏宇汇景城小区未更换物业的情况下，还应依照《物业管理委托合同》约定，向被告收取物业费。本案中，被告芦雪花将其门面房租赁给被告漯河经济开发区良家洗衣店，门面房的实际使用者为被告漯河经济开发区良家洗衣店，本案原告起诉被告拖欠2015年1月1日至2015年11月1日10个月的物业费共计990元（99平方×1元／平方×10个月）应由被告漯河经济开发区良家洗衣店负担。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，原告请求二被告交纳物业服务费990元的诉请，本院予以支持。关于小区物业管理中存在的问题，原告应多与全体业主沟通，提高服务质量；业主对原告工作不满意，应当通过业主大会协商解决等民主合法的方式进行，而不应当采取拖欠物业费的方式表达，从而影响到小区物业服务正常工作，损害大多数业主的利益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：被告漯河经济开发区良家洗衣店于判决生效后十日内支付原告漯河市双河物业管理有限公司物业服务费990元，被告芦雪花承担连带责任。案件受理费50元，由被告漯河经济开发区良家洗衣店承担。漯河经济开发区良家洗衣店上诉称：商业门面房服务管理协议应认定为无效，签订协议时，被上诉人要求必须签字后才给上诉人钥匙，对门面进行装修，交一年的物业费。该服务协议上诉人只能交管理费用，没有约定被上诉人服务项目及服务内容，明显违反法律规定，显失公平。上诉人的房产受到损害时，被上诉人不予管理，只管收费。被上诉人作为宏宇汇景城小区的物业管理单位，仅对小区内住宅业主提供服务，而对门面房业主未提供服务等，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，上诉人上诉称商业门面房服务管理协议显失公平，应认定为无效。但该协议在平等自愿的基础上对双方的权利义务做出了明确约定，且未加重乙方的义务，不违法法律规定，上诉人亦未提供充分证据证明该协议无效，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉称漯河市双河物业管理有限公司收取物业费后不提供管理服务，因其未提供充分证据支持其上诉理由，本院对其诉请不予采纳。业主如对物业工作不满意，应当通过业主大会协商解决等民主合法的方式进行，而不应当采取拖欠物业费的方式表达，从而影响到小区物业服务正常工作，损害大多数业主的利益。原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定判决漯河经济开发区良家洗衣店缴纳物业服务费990元，芦雪花承担连带责任并无不当。综上，上诉人漯河经济开发区良家洗衣店的上诉请求因无事实根据及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。根据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第三百三十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人漯河经济开发区良家洗衣店负担。本判决为终审判决。审判长 李 强审判员 赵庆祥审判员 曹光辉二〇一六年六月二十八日书记员 张 鹏 来自：