（2015）东民初字第16094号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-12-14

案件名称

北京福喜鸿云楼文化发展有限公司与绍兴市咸亨酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京福喜鸿云楼文化发展有限公司,绍兴市咸亨酒店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十九条第一款，第二百一十六条

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2015）东民初字第16094号原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司，住所地北京市东城区广渠门外南街5号楼一层。法定代表人松福魁，董事长。委托代理人王继华，北京市铭达律师事务所律师。委托代理人刘铁军，北京市铭达律师事务所律师。被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司，住所地浙江省绍兴市鲁迅中路179号。法定代表人宋金才，董事长。委托代理人鲍立，北京鲍立律师事务所律师。委托代理人武浩，北京鲍立律师事务所律师。原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司（以下简称福喜鸿云楼公司）与被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司（以下简称咸亨酒店）房屋租赁租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人松福魁、委托代理人王继华，被告委托代理人鲍立、武浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福喜鸿云楼公司诉称，原、被告于2014年7月12日签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区×里×区×号房屋地上×层721平方米、地下×层125.52平方米的部分出租给被告用于经营清真餐饮，租赁期限自2014年7月16日至2020年11月19日。合同签订后，原告按约定入驻房屋，按照经营需要对房屋进行装修，购置设备，改造燃气设施，聘用工作人员，签订经营所需各种协议，并为取得经营所需的证照准备审核材料。在办理《营业执照》和《餐饮服务许可证》等证照过程中，审批机关要求提供房屋产权人签字盖章的房产证明复印件作为住所使用证明，并要求提供厨房设置符合办证要求的相关证明。根据双方《租赁合同》的约定，被告应当为原告提供办理前述证照的相关手续。自2014年8月起，原告多次要求被告提供上述办理营业证照所需的证明文件和手续，但被告一直以各种理由推脱，导致原告至今无法取得经营证照，给原告造成巨额财产损失。现起诉要求解除双方签订的《租赁合同》，判令被告返还押金100000元，赔偿原告房屋租金损失1653636元，装修损失1495000元，购置设备损失301000元，燃气改造损失200000元及包括员工宿舍租金水电费杂费在内的其他经济损失400000元。被告咸亨酒店答辩并提起反诉称，同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。按照合同约定，被告只负责协调关系，不负有办理乙方证照的任何当然义务，被告依约向原告交付了租赁物并提供了房产证物业证明，已按照《租赁合同》履行了合同义务。原告在承租期间曾开具发票，亦可证明其存在经营活动。原告支付了100000元押金及2015年1月底之前的房屋租金，但仍拖欠2015年2月至7月31日房租153636元，2015年下半年房租853636元亦未支付。因原告违反合同约定的付款义务，导致合同无法继续履行，现反诉要求解除双方签订的《租赁合同》判令原告向被告支付拖欠的房屋租金153636元，支付应付房屋租金853636元，承担违约金419988.42元，承担合同约定的物业费及维修费共计68600元，并支付2015年12月至2016年2月的水电费21155.22元。针对咸亨酒店的反诉，福喜鸿云楼公司辩称：同意解除合同，但不同意其他反诉请求，亦不认可被告所述事实理由。认可押金交纳情况，2014年7月22日交纳租金853636元，2015年4月1日交纳400000元，2015年8月17日交纳200000元，2015年9月1日交纳100000元。因被告交付的房屋不符合合同目的，原告未支付其他房租系行使同时履行抗辩权，不同意支付租金。原告没有违约行为，维修费亦缺乏事实依据，不同意支付违约金和维修费。2015年12月之前的水电费系原告的损失，之后的原告亦不同意交纳。物业费被告已经同意免除50000元。经审理查明：北京市东城区×里×区×号房屋系案外人中胜国电投资集团有限公司所有的房屋。该公司将上述房屋委托给案外人北京咸亨酒店有限公司对外出租。原、被告于2014年7月12日签订《租赁合同》，约定被告将位于上述房屋地上×层721平方米、地下×层125.52平方米的部分出租给被告用于经营清真餐饮，租赁期限自2014年7月16日至2020年11月19日，其中，2014年7月16日至2014年7月31日为15天的免租期，租赁计费自2014年8月1日开始，年租金1707271元，半年一付，提前一个月支付下一半年租金，第一年度半年金额为853636元，租赁费用前二年不变，以后每二年递增一次；如原告未按时向被告支付租金构成违约，除付清所欠款外，每逾期一日，向被告支付年租金的千分之二的违约金，逾期超过30日的，除支付逾期违约金外，被告有权解除合同；食梯的维护费用由被告承担三分之二，原告承担三分之一，维修费用各自承担，烟道清洗和隔油池的定期清理费用由原告承担40%，被告承担60%；被告每月10日前向原告代收物业费4000元，原告必须每月10日前向甲方交纳该项费用。北京咸亨酒店有限公司认可被告上述出租行为。合同签订后，原告向被告支付了押金100000元及2014年8月1日至2015年1月31日期间租金853636元，并陆续支付2015年2月1日至2015年7月31日期间租金700000元。原告入驻涉诉房屋后，对涉诉房屋进行了装修和燃气改造。庭审中，原告称被告迟延提交产权人盖章的住所证明，导致无法办理营业执照。被告提交北京咸亨酒店盖章的住所证明，并称已签订合同时即附在合同后交付给原告。原告对此不予认可，认为该住所证明并非产权人盖章，并提交短信联系记录，证明曾多次要求被告提供产权人盖章的证明一直未果，直至2015年7月才取得该证明。被告提交原北京市崇文区环境保护局2010年12月20日签发的《关于北京咸亨酒店有限公司建设项目环境影响审查的批复》，证明其已履行相关义务且涉诉房屋通过了环评审查。原告称其之前未能获得此批复，且即使有此批复依然无法办理相关手续，因为涉诉房屋距离居民住宅过近，无法通过环保审批。被告提交原告出具的发票及结算单据，称原告实际已在涉诉房屋中经营。对此，原告称因无法取得通过环保审批进而无法取得餐饮经营许可证，遂成立了北京福喜鸿云楼文化发展有限公司崇文门店用于食品销售。被告提交发票证明电梯维修费用及油烟道清洗费用。原告称己方无电梯，油烟道清洗发票亦与己方无关。经核实，涉诉房屋包括两部电梯三部食梯，原告仅使用其中一部食梯。关于被告所称2015年12月至2016年2月水电费，原告称双方曾于2015年12月抄表，认可其中的水表数，但一楼电表数为5412，风机电表为7837，厨房电表为3370，煤气表数为76644.8，均低于原告所称表数，之后被告自行查表，未通知原告，锅炉电费和燃气因原告停业未使用空调制暖，故认为所产生的分摊费用与原告无关。此外，原告提交录音证据证明因被告未提供相关物业服务、原告出资改造垃圾储存间及下水道支付了一定费用，被告曾同意免除原告五万余元租金及费用，被告表示无法核实录音真实性。经查，录音中确有“上半年便宜了4万多元”内容。经当事人选择及北京市高级人民法院指定，本院委托北京建基业工程管理有限公司对涉诉房屋燃气改造工程造价进行鉴定，原告预付鉴定费6000元。2016年2月3日，该公司出具JJY（司）-2016-003号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为燃气工程造价总计138875.82元，其中确定项金额91775.82元，现场未确定项47100元。经当事人选择及北京市高级人民法院指定，本院委托北京联首资产评估事务所有限公司对涉诉房屋装修现值进行鉴定，原告预付鉴定费30000元。2016年2月3日，该公司出具联首评鉴字（2016）第005号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为工程造价总计1513729.10元，其中异议项915035.68元。关于异议项，原、被告均称系由己方完成并提供装修图纸，且均不认可对方所提供的图纸；原告提交工程结算审查书，其装修负责人亦称异议项为其负责装修项目，被告对此不予认可。经与北京市东城区环境保护局联系，该局工作人员称，原告申请环境测评的时间为2015年9月8日，而事实上对于环保测评时间并无硬性规定，原告并非必须在装修完成后申请；2015年8月24日起开始适用《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，按照新的规定，建筑物必须距离居民楼9米以上才能通过环保审批，但涉诉房屋距离居民楼不足9米，故无法通过审批，同时，因为涉诉房屋部分在居民楼正下方，即使是在下达该文件之前，亦无法通过环保审批。经与北京市工商行政管理局东城分局登记科联系，该科工作人员称，原告需先办理环保审批再办理营业执照。经询，原告认可其先向被告索取涉诉房屋产权人盖章的住所证明以办理营业执照，直至取得住所证明具体办理时，才得知需通过环保审批，之后因涉诉房屋瑕疵无法环保审批。本院赴北京市公安局东城分局东花市派出所依法调取2015年12月18日双方发生纠纷的执法录像。根据该录像，事发当时确实存在被告将原告地下室厨房上锁的情形，但录像并未显示处理结果，无法确认该状态一直持续。另查，原、被告已于2016年3月2日对涉诉房屋进行了交接。根据双方交接清单，厨房两个水表数分别为1028和1009，一层水表数0875，厨房燃气表数0897264，厨房电表数3370，空调电表数14391.7，锅炉燃气表示049531，一层电表数5612。另查，2015年9月4日，北京市安诺律师事务所受被告委托，向原告发出律师函，称截止到了律师函签发日原告尚欠租金人民币100000元。上述事实，有房屋租赁合同、短信收发记录、调查笔录、发票、JJY（司）-2016-003号工程造价鉴定意见书、联首评鉴字（2016）第005号工程造价鉴定意见书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：双方订立的《租赁合同》属双方真实意思表示，双方当事人均应全面诚信审慎履行。鉴于原、被告均同意解除合同，双方亦已于诉讼期间进行了交接，故双方合同已实际解除，对于原告要求解除合同的诉讼请求及被告要求解除合同的反诉请求，本院不再处理。根据已查明的事实，被告向原告提供的房屋自签订合同时即无法办理环保审批，进而无法办理营业执照，故被告提供的房屋存在严重瑕疵，同时，被告存在迟延向原告提供涉诉房屋产权人盖章的住所证明的情形，被告应当对原告的损失承担责任。原告作为经营者，应当知悉办理营业执照的相关手续，但由于原告疏忽未能了解到应当先办理环保审批的规定，未能及时申请环保审批从而未能及时了解涉诉房屋的瑕疵，故原告对于其损失亦应当承担一定的责任。因此，原告承租涉诉房屋期间的租金、装修及燃气改造等损失应当由双方共同承担责任，具体比例由本院依法酌定。故对于原告要求被告赔偿房屋租金的诉讼请求及被告要求原告支付租金的反诉请求，本院予以支持，具体数额依据双方责任比例予以确定。根据安诺律师事务所的律师函，截至到2015年9月4日原告尚欠租金人民币100000元，而依据合同，原告在该日期之前应当支付租金153636元，据此可以认定被告为原告减免租金53636元。鉴于被告确实存在将原告地下厨房上锁的情形，同时根据现有证据无法确认上锁的具体期间，故对于原告应当支付的租金，本院将依法酌减。此外，原告曾成立北京福喜鸿云楼文化发展有限公司崇文门店使用涉案房屋用于食品销售，亦应当支付一定费用。关于装修损失的数额，考虑到双方争议较大且均不能提供切实证据证明异议项为己方装修完成的，本院将对照鉴定报告与原告工程结算审查书予以确认。关于原告所称购置设备损失，其中的不可移动部分已计算在装修损失之内，可移动部分应当由原告自行处理，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方房屋租赁合同已经终止，故对于原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院予以支持。原告未提交证据证明其所称的员工宿舍租金损失及水电费杂费的具体数额，故对于原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求，本院亦不予支持。因被告向原告提供的房屋存在明显瑕疵导致原告不能按照合同目的使用房屋，被告未支付2015年8月之后的租金系行使同时履行抗辩权的行为，故被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于被告所称物业费、维修费及水电燃气费，鉴于原告认可成立了北京福喜鸿云楼文化发展有限公司崇文门店用于食品销售，可以认定原告接受了相关服务，同时，原告提交的证据不足以证明被告同意免除物业费，故对于上述反诉请求，本院予以支持，其中，其中物业费及维修费依据双方合同及被告提交的发票予以确定，水电燃气费以双方交接清单上的数字为准，交接清单上未记录的，因被告未能提供证据证明其真实性，已原告认可的数额为准，至于锅炉电费和燃气因原告停业未使用空调制暖，所产生的分摊费用不应当由原告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司赔偿房屋租金损失九十九万二千一百八十一元六角；二、被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司赔偿装修损失九十五万八千二百九十四元七角，燃气改造损失八万三千三百二十五元四角九分；三、被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司返还押金十万元；四、原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司支付房屋租金三十七万一千四百五十四元四角；五、原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司支付物业费六万元，电梯维修费一千九百八十元，烟道清洗费二千二百四十元；六、原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司支付水费五百八十六元八角，电费一万一千七百七十六元三角，燃气费六百九十五元五角二分；七、驳回原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费及反诉案件受理费共计57632元，由原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司负担23052（已交纳），由被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司负担34580元（已交纳9131元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费共计36000元，由原告（反诉被告）北京福喜鸿云楼文化发展有限公司负担14400元（已交纳），由被告（反诉原告）绍兴市咸亨酒店有限公司负担21600元（于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李成博代理审判员　　王　璐人民陪审员　　韩　颖二〇一六年六月二十八日书　记　员　　康　婧微信公众号“”