（2016）闽0524民初74号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-10-09

案件名称

林清土与泉州市先河房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

惠安县人民法院

所属地区

惠安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林清土,泉州市先河房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款，第三十四条第一款，第七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初74号原告林清土，男，1966年5月9日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。被告泉州市先河房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市。法定代表人杨庆民。委托代理人庄幼梅，女，1977年1月5日出生，汉族。原告林清土与被告泉州市先河房地产开发有限公司（以下简称先河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林清土、被告委托代理人庄幼梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林清土诉称，2012年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告预售的商品房学府名门3号楼1705号房，原告按照合同约定按时支付全额房款365144元，根据合同第八条约定，被告应于2014年11月30日前向原告交付房产，但直至今日，被告仍未交付，应承担逾期交房的违约责任。根据合同第九条第一款第二项之规定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金，而本合同第七条第一款第二项中的比率为万分之一点五，本次违约金计算为：395日×365144元×0.015%／日=21635元。为此，请求法院判令：1.被告支付原告逾期交房违约金21635元（暂计算从2014年12月1日至2015年12月31日共395天违约金=395日×365144元×0.015%／日=21635元）；2.由被告负担本案诉讼费。被告先河公司辩称，1.根据《商品房买卖合同》第八条规定，答辩人交房可据实予以延期的情形包括遇到重大技术问题、气候原因、六级以上大风、政府法规或政府行为（禁止施工、交通管制、停水、停电）等造成工程无法施工。自从答辩人的工程开始施工以来，2010年12月14日至2014年11月30日答辩人开发建设的商品房所在地地段因安溪县供电有限责任公司设备检修实际停工4天；2010年3月16日至2012年11月8日安溪自来水检修实际停工11.5天；2010年7月1日至2014年11月30日安溪县凤城站降雨量≥15毫米的日数为201天；2011年至2014年间，安溪县凤城地区因高考、中考禁止一切建筑施工作业，共计22天；2011年12月14日至2014年10月31日6级以上风力有14天；2010年8月至2011年7月，因上级领导视察、县委县政府举办重大活动、防抗台风等原因，责令在建工程暂停户外施工8次，累计停工30天；2011年8月至2012年10月，因上级领导工作视察、县委县政府举办重大活动、防抗台风等原因，责令安溪城区在建工程暂停户外施工11次，累计停工35天；2012年10月至2013年4月，因上级领导工作视察、县委县政府举办重大活动等原因，责令安溪城区在建工程暂停户外施工4次，累计停工18天。上述合计335.5天，因此，答辩人交房的时间应予以顺延335.5天。2.答辩人开发建设的商品房与县政府安置拆迁户（学府名门5#）地下室是统一整体，由于对方不按约定配合，与对方衔接部分不能正常施工、不能验收，导致学府名门已经交房的购房者不能办理产权证、约定交房时间的没办法按时交房。本案争议的焦点为：（一）逾期交房违约金是按日万分之一还是按日万分之一点五计算？（二）被告逾期交房计算至2015年12月31日的具体逾期日数？围绕上述争议的焦点，原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内提供以下证据：1.居民身份证复印件，证明原告的基本情况和诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，合同约定交房时间、违约责任等。3.《销售不动产统一发票》复印件2份，证明原告按约定支付全额房款。对原告提供的上述证据，被告质证认为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性都没有异议。本院认为，对原告提供的上述证据经被告质证，并经本院审查核实，应当确认上述证据的真实性、合法性和关联性，上述证据符合证据的采信条件，本院依法予以确认，并可作为认定本案事实的依据。围绕上述争议的焦点，被告为支持自己的答辩主张，提供以下证据：1.《设备检修情况表》复印件1份，证明2010年12月14日至2012年3月2日被告开发建设的商品房所在地地段因安溪县供电有限责任公司设备检修实际停工4天。2.《自来水检修情况表》复印件1份，证明2010年3月16日至2012年11月8日被告开发建设的商品房所在地段因自来水检修实际停工11.5天。3.《天气证明》复印件1份，证明2010年7月1日至2014年11月30日安溪县凤城站降雨量≥10毫米的日数为201天。4.安溪县环境保护局文件复印件、安溪县人民政府文件复印件各1份，证明2011年至2014年，安溪县凤城地区因高考、中考禁止一切建筑施工作业，总计22天。5.6级以上风力证明，证明2011年12月14日至2014年10月30日6级以上瞬间极大风力有14天。6.安溪县城市建设监察大队《证明》复印件3份，证明2010年8月至2013年4月，被告开发建设的商品房所在地地段因上级领导视察及县委、县政府举办重大活动需要停工79天。7.安溪县建安片区建设领导小组出具的《关于学府名门交房后，暂时不能办理产权证的情况说明》复印件1份，证明被告无法交房、办证的原因。对被告提供的上述证据，原告质证认为：对证据1的合法性、关联性和真实性均有异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第115条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章；被告提供的证据1既无证明单位负责人及制作证明材料人员签名或盖章，也无证明单位印章，该证据不符合法定证据形式；同时，该份证据提供的所谓某一公司的部门印章，对外为无效，也无相关文件查证，无法核实其真实性；原、被告合同签订时间为2012年11月25日，而该证据内容显示均为合同生效之前发生的事项，与本案没有关联性。对证据2的合法性、关联性和真实性均有异议，被告提供的证据2仅有福建省安溪县自来水公司的盖章，而没有该自来水厂负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，该证据不符合法定证据形式，内容也无相关文件查证，无法核实其真实性；原、被告合同签订时间为2012年11月25日，而该证据内容显示均为合同生效之前发生的事项，与本案没有关联性。对证据3及证据5的合法性、关联性和真实性均有异议，该证据中除了2013年10月1日-2014年10月31日逐日降雨量级有经办人陈志泉、审核人韦英英签字及盖章外，其余均没有，不符合法定证据形式；台风、中雨、暴雨等情形是作为沿海省份的福建安溪地区常见天气现象，是正常的自然现象，是可预见，而被告作为具有一定规模、资质和专业技术人员，在其工程设计和制定交房期限时就应当预见工程建设工程过程会受到台风、暴雨等影响应予以考虑；原、被告合同签订时间为2012年11月25日，而该证据内容显示均为合同生效之前发生的事项，因此，该证据与本案没有关联性。对证据4的合法性、真实性没有异议，但对其关联性有异议，中、高考是每年都会举行，而中、高考期间在一定范围内要求停止施工作业是一个众所周知的事实，这个事件在原、被告签订合同时候就已经预见到，所以跟被告延期交房没有关联性。对证据6的合法性、关联性和真实性均有异议，证据6只有安溪县城市建设监察大队盖章，而没有监察大队负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合法定证据形式；根据证据材料显示，监察大队是根据上级文件通知，先后责令鸿业嘉辉、锦绣家园等城区在建工程暂停户外施工，原告未看到被告提供相关上级文件通知及责令在建工程暂停户外施工的文件，无法查实其真实性；证据6三份证明开具时间分别为2011年8月4日、2012年10月12日、2013年4月2日，而合同约定被告交房日期为2014年11月30日前交房，远远早于交房日期时开具，因此，证据6的真实性存在异议；证据6中如防抗第11号台风等，与证据3、证据4的时间上存在重复；原、被告合同签订时间为2012年11月25日，而该证据内容显示大部分为合同生效之前发生的事项，与本案没有关联性。对证据7，真实性没有异议，与本案没有关系，应该由被告自己去协商。因本案属于系列案件，在（2016）闽0524民初77号案件证据交换质证后，被告因无法自行调查核实证据而申请法院进行调查核实，本院依被告申请调查核实证据1、2、3、5、6，调查情况证明：证据1、2、3、5均有实际出具；证据6本院到安溪县行政执法局核实，安溪县行政执法局证明被告开发建设的学府名门商品房所在地地段不属于因上级领导视察及县委、县政府举办重大活动需要停工的范围，对法院调查核实的证据，原告质证认为：对法院调查核实证据的真实性没有意见，对于应该扣除的天数可以扣除，不应该扣除的天数不能扣除，其他没有意见。被告对法院调查核实证据的真实性、合法性、关联性均没有意见。本院认为，对被告先河公司提供的上述证据，因证据1设备检修情况表、证据2自来水检修情况表均发生在原、被告合同签订2012年11月25日之前，因此，证据1、2、6、7均与本案无关，本院不予确认；证据3、4、5经被告质证，并经本院审查核实，应当确认证据的真实性、合法性和关联性，符合证据的采信条件，本院依法予以确认，并可作为认定本案事实的依据。本案经庭审举证、质证和本院认证，对本案主要事实作如下认定：2012年11月25日，原告林清土与被告先河公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在安溪县城厢镇建安大道建安片区“学府名门”第3幢17层1705号套房一套，建筑面积58.07平方米，购房款为人民币365144元；被告应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格及符合合同约定条件的商品房交付给原告使用；但如遇到重大技术问题、气候原因（昼夜降雨量≥10㎜）、六级以上（含六级）大风或政府行为（禁止施工、交通管制、停水、停电）等，造成工程无法正常施工，被告可据实予以延期；若被告未能按期把商品房交付给原告的，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一［该比率应不小于本条（1）项和第七条中的比率］的违约金；合同第七条约定，原告逾期付款超过90日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款365144元。因被告至2015年12月31日仍未向原告交付商品房，双方对逾期交房违约金的赔偿未能达成协议，由此，原告于2016年1月7日向本院提起诉讼。对上述双方当事人各争议问题，本院分别分析认定如下：（一）逾期交房违约金是按日万分之一还是按日万分之一点五计算？原、被告各自主张的理由同诉称、辨称的理由相同。本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，合同第九条约定被告逾期交房按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。同时，根据该《商品房买卖合同》中“商品房买卖合同说明”第4条约定“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”以及第5条约定“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。在【】中选择内容，以划√方式选定，未选择的打×；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》第九条明确约定被告按日向原告支付已付款万分之壹，该处万分之壹中的“壹”涉及到选择、填写的主要内容，“壹”虽为机打形成，但依上述“商品房买卖合同说明”的约定，“壹”应当视同手写部分。鉴于该合同中约定涉及到的选择、填写内容以手写项为优先，因此，逾期交房超过90日后，原告主张按日万分之一点五请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳；逾期交房违约金应按日万分之一计算。（二）被告逾期交房计算至2015年12月31日的具体逾期日数？本院认为，根据双方证据、质证意见及结合本院核实被告的一些证据，在合同履行期内即2012年11月25日至2014年11月30日，符合合同约定的应据实予以延期。其中：设备检修和自来水检修均不在合同履行期内，不予抵扣；安溪县行政执法局证明被告开发建设的学府名门商品房所在地地段不属于因上级领导视察及县委、县政府举办重大活动需要停工的范围，不予抵扣；中雨以上为85日；中、高考10日，扣除与中雨以上天气重复3日，实为7日；六级以上大风11日，扣除与中雨以上天气重复5日，实为6日。据实应顺延天数为98日，故至2015年12月31日被告逾期交房的具体逾期日数为：395日－98日＝297日。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同约定内容并未违反法律、法规强制性规定，合同依法成立，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行。被告未依合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应承担违约的民事责任，即应依合同约定向原告支付逾期交房违约金。原告请求逾期交房违约金应按日万分之一点五计算，不符合合同约定，不予采纳。原告主张逾期交房违约金从2014年12月1日起暂计算至2015年12月31日止，属于当事人自行处分其诉讼权利，符合法律规定，应予准许。依合同约定，逾期交房违约金应按购房款人民币365144元的日万分之一计算，即计算至2015年12月31日的逾期交房违约金人民币10844.78元（365144元×297日×0.1‰／日）。因此，原告诉讼请求合法的部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第三十四条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1.被告泉州市先河房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起10日内支付给原告林清土计算至2015年12月31日的逾期交房违约金人民币10844.78元；2.驳回原告林清土的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费340元，由被告泉州市先河房地产开发有限公司负担人民币71元，由原告林清土负担人民币269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审　判　长　　林山鸿人民陪审员　　林奇坤人民陪审员　　谢伟良二〇一六年六月二十八日书　记　员　　林玉琼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条第一款、第二款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：