（2015）石民三初字第24号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-29
案件名称
陈某某与衡阳市西湖房地产开发有限公司、第三人衡阳西湖装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市石鼓区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院p t ; ' > 民 事 判 决 书（2015）石民三初字第24号原告陈某某。委托代理人江辉、胡海璐，湖南居安律师事务所律师。被告衡阳西湖房地产开发有限公司。法定代表人周某某，该公司总经理。委托代理人胡启明，湖南南舫律师事务所律师。第三人衡阳西湖装饰工程有限公司。法定代表人肖某某，该公司总经理。委托代理人刘磊，湖南南舫律师事务所律师。原告陈某某为与被告衡阳西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖公司）、第三人衡阳西湖装饰工程有限公司（以下简称西湖装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员肖红生担任审判长，人民陪审员欧祖流、赵为民参加的合议庭。于2016年3月31日公开开庭进行了审理。书记员贺白平担任记录。原告陈某某及其委托代理人江辉、胡海璐，被告西湖公司的委托代理人胡启明、第三人西湖装饰公司委托代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某诉称：原、被告于2014年3月28日签订了《衡阳市商品房买卖合同》，约定了西湖商业广场商品房的价格、面积、交房时间、违约处理等事项，由于被告未能按合同约定时间交房已经严重违约，造成原告合同目的无法实现，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告2014年3月28日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款135737元；3、被告支付原告违约金1357元；4、赔偿原告经济损失27147元；5、承担本案诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：1、《商品房屋买卖合同》，证明：①原、被告之间签订商品房买卖合同，约定原告以245737元的价格购买被告开发的西湖中央广场-1021室商铺的事实；②原、被告约定房款支付方式为2013年10月29日前付房款135737元，余款110000元以银行按揭方式支付的事实；③原、被告约定了房屋交付标准的事实；④被告按约应于2014年7月31日前交付房屋给原告的事实；⑤依照合同约定，被告逾期超过30日未交付房屋的，原告可以解除合同，被告应退还全部已付款，并按原告已付款的1%支付违约金的事实；2、购房款收据，证明原告已经依约将135737元的购房款交给被告的事实。对于原告提供的2份证据，经庭审质证，被告及第三人的对上述两份的证据的“三性”均无异议，对证据1的证明目的有异议，其主要理由是：证据1不能证明被告违约。被告西湖公司辩称：原告请求解除《商品房买卖合同》等诉讼请求没有事实和法律依据，原合同约定的交房时间已被托管协议变更了，该协议约定房屋进行装修就视为交付，且被告已向原告交付了两年租金，原告的合同目的已经达到。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其辩解意见，被告提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》，以证明原、被告之间存在合同关系；2、委托管理协议，以证明房屋已经交付，被告没有违约的事实；3、收条，以证明原告已收取二年租金的事实。对于被告提供的3份证据，经庭审质证，原告对被告提供的证据1、3的“三性”均无异议，对证据2的真实性无异议，对合法性，证明目的有异议，其主要理由：证据2该协议在房屋买卖合同前签订的该协议是一种包租销售行为，违反商品销售管理办法的相关规定，不能证明被告已交付了房屋；证据3原告没有收到该租金。第三人西湖装饰公司对原告提供的证据1-3的“三性”均无异议。第三人西湖装饰公司述称：原告诉称没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人西湖装饰公司未向本院提供证据。对于原告提供的2份证据，综合全案的证据和事实，本院认为，被告及第三人对证据1、2的“三性”均无异议，该2份证据来源合法，证据本身也未违反法律规定，可以作为本案定案的依据。对于被告提供的3份证据，综合全案的证据和事实，本院认为，原告、第三人对证据1、3的“三性”无异议，该2份证据来源合法，证据本身未违反法律规定，可以作为本案的定案依据；证据2托管协议，原告对真实性无异议，第三人对证据2“三性”无异议，该证据来源合法，证据本身也未违反法律规定，可以作本案的定案依据。经审理查明：2014年1月26日，原告（甲方）与被告西湖公司（乙方）签订了《西湖小商品城铺面委托管理协议》，约定：①甲方同意将购买的负1层-1021号铺面全权委托乙方经营管理，管理期限为2年，自2014年8月31日起至2016年8月30日止，另从2014年7月31日起装修期限为1个月。从装修期限开始视为乙方交房。委托管理期间，甲方不向乙方收取任何费用，委托管理期满，双方就租赁事宜另行协商，按本协议第四条执行；②在委托管理期限内，乙方全权管理使用以上铺面，甲方无权干涉乙方的经营活动；③在委托管理期限内，如甲方需自己经营，必须符合以下条件，并经乙方同意。④在委托管理期满前1个月，甲乙双方应就委托管理期满后铺面的租赁事项进行友好协商，在不损害第三方合法权益，且符合西湖小商品城的整体经营布局，服从西湖中央广场的统一管理的前提下，委托管理期满后，甲方可继续将铺面租给乙方。同等条件下，乙方享有优先承租权。该委托管理协议签订后，原、被告于2014年3月28日签订1份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：①出卖人为被告西湖公司，买受人为原告陈某某，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于石鼓区环城北路27号，编号为衡国用（2010）第235号的地块的土地使用权，该地块土地面积为8046.3平方米，规划用途为商服用地，土地使用年限自2007年11月1日至2047年10月31日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为西湖中央广场，建设工程规划许可证为建字第（2010）0395号，施工许可证号为编号窗430404105060101号；②商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为衡阳市房产管理局，商品房预售许可证号为衡预许字（2011）第235号。③原告购买位于衡阳市石鼓区环城北路27号西湖中央广场-1021室，建筑面积为19.74平方米，购房款总金额为245737元。④付款方式：买受人于2014年1月26日前付房款135737元，余款110000元整做银行按揭。⑤交付期限：出卖人应当在2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格，并符合本合同约定商品房交付给买受人使用；原、被告还就双方的权利义务、违约责任进行了具体约定。该购房合同及补充协议签订前原告于2014年1月26日分三次付给被告购房款、装修款共计135737元，被告西湖公司向原告出具收款收据3张。原告尚欠110000元房款未支付被告。根据2014年1月26日原、被告签订的《西湖小商品城铺面委托管理协议》，被告于2014年1月26日向原告支付西湖商品城负1层-1021号商铺租金43365元，租金期限自2014年8月31日至2016年8月30日止，共2年，原告向被告出具了租金收条1张。因被告未在合同约定的时间内将合同约定的房屋交付原告，故原告诉来本院，请求判准如诉之请求。另查明，本案诉争房屋系被告西湖公司开发项目，已于2011年10月27日取得商品房预售许可证并于2014年12月3日经衡阳市住房和城乡建设局竣工验收备案。本案双方争议的焦点：1、被告是否在合同约定的期限前将房屋交付给了原告；2、原告的诉讼请求理由是否成立。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《委托管理协议》系双方自愿签订且该两份合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同合法有效。在合同签订后双方均应全面履行合同。本案诉争房屋系门面，原告购买该门面的目的在于收取租金获得利益。原、被告双方签订了《委托管理协议》原告已于2014年7月31日开始将房屋全权委托被告公司经营，并已经收取了租金应当视为其对诉争房屋的实际占有、使用、收益，基本实现了合同目的。并且原告起诉时，涉案房屋具备房屋法定交付条件，故不具备解除合同条件，原告以逾期交房为由请求解除合同并承担违约责任、赔偿损失，无法律依据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告陈某某的诉讼请求。本案受理费3585元，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判长肖红生人民陪审员欧祖流人民陪审员赵为民二〇一六年六月二十八日书记员贺白平校对责任人：肖红生打印责任人：贺白平附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 关注公众号“”