（2015）思民初字第18181号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-09-01

案件名称

蔡道庆、蔡道建等与蔡道源共有纠纷一审民事判决书

法院

厦门市思明区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡道庆,蔡道建,蔡美华,蔡华珍,蔡华英,蔡玉文,蔡玉芳,蔡道源,陈逸新

案由

共有纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《中华人民共和国物权法》：第九十三条，第九十四条，第九十六条，第九十七条

全文

中华人民共和国福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第18181号原告（反诉被告）蔡道庆（HENDROATMODJO），男，1942年1月9日出生。原告（反诉被告）蔡道建（TJHAICHANDRAATMAJA），男，1942年4月15日出生。原告（反诉被告）蔡美华（MEIWACHOY），女，1944年8月4日出生。原告（反诉被告）蔡华珍（TJHAIINDRIANA），女，1948年5月7日出生。原告（反诉被告）蔡华英（TJHAIHWAING），女，1951年8月10日出生。原告（反诉被告）蔡玉文（TJHAIIEWOEN），女，1954年8月8日出生。原告（反诉被告）蔡玉芳（IVONE），女，1953年1月19日出生。共同委托代理人蔡玉芳。七原告共同委托代理人兰金才，福建鼎科律师事务所律师。被告（反诉原告）蔡道源（INDRAGUNAWAN），男，1939年3月23日出生。委托代理人谢飞、ＸＸ兴，北京盈科（厦门）律师事务所律师。第三人陈逸新，男，1984年11月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳与被告蔡道源、第三人陈逸新共有纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年12月18日公开开庭进行审理。原告蔡玉芳及其委托代理人兰金才、被告蔡道源及其委托代理人谢飞、ＸＸ兴到庭参加诉讼。第三人陈逸新经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡道庆等七人共同诉称，七原告与被告蔡道源系蔡国顺的子女。蔡国顺在厦门市思明区南华路12号有一套三层建筑面积为263.33平方米的住宅。在厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第10955号一案审理中，被告蔡道源向法庭提交一份书证《房屋租赁合同书》，证明涉诉房屋的实际租金为每月10000元；向法庭提交了一份书证《收条》，证明蔡华珍代其他原告收取涉诉房屋的租金20400元（3个月＊10000＊68%）。被告蔡道源私自把涉诉房屋出租给第三人陈逸新，并向七原告虚假陈述月租金为10000元。2013年11月25日，被告蔡道源同意补偿租金，造成诉讼时效中断。2015年9月7日第三人陈逸新向法庭提交了两份书证《房屋租赁合同书》、《银行转账记录》，七原告从2015年9月7日才知道涉诉房屋的月租金实际是15000元。七原告在开庭之前没有看过被告蔡道源与第三人陈逸新实际签订的《房屋租赁合同》。所以据法律规定，被告蔡道源应补偿七原告涉诉房屋自2012年4月23日起至2013年7月止的租金合计155720元。厦门市思明区人民法院（2015）思民初字10955号判决第2项“自本判决生效当季起，由七原告向陈逸新、许克收取涉诉房屋68%的租金”。但2015年10月24日，原告蔡玉芳接到第三人陈逸新的通知，不再租赁涉诉房屋。涉诉房屋的钥匙也由被告蔡道源保管。原告蔡玉芳要求被告蔡道源移交涉诉房屋钥匙共同管理涉诉房屋，但被告蔡道源不予理会。现被告蔡道源故意不移交涉诉房屋的钥匙，造成七原告无法实现涉诉房屋的出租权利，侵犯了七原告的涉诉房屋68%的出租权利，使七原告损失巨大。现诉请判令：1、被告蔡道源补偿原告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳厦门市思明区南华路12号房屋自2012年4月23日起至2013年7月止的租金合计155720元；2、被告蔡道源立即向原告蔡玉芳移交涉诉房屋钥匙；3、被告蔡道源向原告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳支付自2015年8月起至2015年10月的租金15750＊3＊68%=32130元；被告蔡道源向原告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳支付自2015年11月起至被告蔡道源向原告蔡玉芳移交涉诉房屋钥匙之日的逾期移交房屋钥匙的房屋占用使用费；4、蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳可处分（出租或出售）涉诉房屋；5、诉讼费用由被告负担。被告（反诉原告）蔡道源答辩及反诉意见如下：一、涉诉房屋系反诉原告于1967年新建，因历史原因房屋产权登记在反诉原告父亲蔡国顺名下。文革期间，反诉原告全家迁至印尼。2001年，涉诉房屋因长期未合理使用，已显残败，反诉原告斥资322898.8元对房屋进行翻修，各反诉被告应共同承担份额比例。由于该项债权系反诉原告与父亲之间形成的债权债务，未约定履行期限，反诉原告从未主张过该权利。法律规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”2014年7月21日，反诉原告与反诉被告就涉诉房产达成和解，同意反诉被告继承父亲蔡国顺名下的涉诉房产的债权债务，故返修费用的实际诉讼时效应从2014年7月21日起计算，未过诉讼时效。二、反诉被告主张的租金事宜，已有生效判决，且已过诉讼时效，其主张的中断事由不成立。原、被告于2014年7月21日达成和解并办理产权变更登记。《物权法》第十四条规定，不动产权设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。反诉被告对涉诉房屋享有的权利自2014年7月21日起。反诉原告于2013年11月25日对反诉被告的支付行为，反诉被告已构成不当得利。因反诉被告依继承事由，主张2013年8月至2014年7月的租金收益，尚未过诉讼时效，权利经人民法院确认并支持，故该不当得利与继承的租金收益混同。因此，反诉原告并未向反诉被告履行给付义务，反诉被告亦未向反诉原告要求履行，反诉被告所主张2014年4月至2013年7月之租金收益，已过诉讼时效。三、反诉原告对涉诉房屋系管理行为，非占用，反诉被告应当支付必要的管理费用。涉诉房屋由八人共有，七反诉被告长期居住在国外，只有反诉原告一人长期定居涉诉房屋所在地。因涉诉房屋承租人弃租，反诉原告年事已高无法身体力行打理涉诉房屋，不得已雇佣案外人打理。《物权法》第九十六条规定，共有人按照规定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务；第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。本案中反诉被告应当承担68%的份额。四、反诉原告作为共有人之一，不同意对涉诉房屋进行出租，反诉被告无权擅自出租或出售共有涉诉房屋。现诉请判令，1、反诉被告支付反诉原告翻修共有房屋费用219571.18元；2、反诉被告支付房屋管理费用12240元；3、反诉被告承担所有诉讼费用。反诉被告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳辩称：一、关于事实方面，反诉被告已于2001年2月1日向反诉原告通过银行转账的方式支付金额印尼盾306398100元，约人民币28万元，用于支付涉诉房屋的翻修。反诉原告陈述其支出了涉诉房屋的管理费用18000元，但是反诉被告蔡玉芳授权兰金才于2015年11月21日与反诉原告交涉移交涉诉房屋钥匙，反诉原告拒不交付，妨碍了反诉被告依法管理涉诉房屋的权利，故其自行管理却要求反诉被告支付管理费的主张没有依据。二、法律方面，根据《民法通则》等法律规定，反诉原告主张的翻修公有房屋费用的诉讼时效于2003年3月23日到期，反诉原告已经丧失胜诉权。反诉原告认为其行为是无因管理而要求反诉被告支付费用，但其翻修完毕之日为2001年3月23日，已过2年诉讼时效。且反诉被告已支付了该翻修款。反诉原告对涉诉房屋属于恶意占有，无权要求反诉被告支付管理费用。第三人陈逸新未发表意见。经审理查明，原、被告系兄弟姐妹，父亲为蔡国顺。涉诉房屋址于厦门市思明区南华路12号，共三层，建筑面积263.33平方米。该房屋原所有人为蔡国顺，2005年6月9日，蔡国顺去世。后经约定，涉诉房屋由七原告与被告共有，其中七原告拥有68%的份额，被告拥有32%的份额。七原告曾因共有纠纷于2015年7月17日诉至本院，该案中，被告提交的涉诉房屋租赁合同和收条显示涉诉房屋租期自2012年6月28日至2017年6月27日，月租金为10000元，故当时原告的诉讼请求为被告返还自2013年8月至2015年7月月租金的68%。但（2015）思民初字第10955号判决查明，涉诉房屋的租期自2012年4月23日至2017年4月22日，月租金为15000元，租赁期第四年、第五年（即2015年4月23日至2017年4月22日）月租金在原租金标准基础上增长5%，即每月15750元。该判决最终判令：一、被告蔡道源支付七原告涉诉房屋自2013年8月至2015年7月的租金合计205233元，其中扣除了被告已支付的三个月租金20400元以及涉诉房屋办理产权证等费用的68%，计20697元。二、第三人陈逸新应向七原告支付每月房租的68%。2015年10月，第三人陈逸新与被告蔡道源解除涉诉房屋的租赁关系。2015年11月21日，七原告委托代理人在原告蔡玉芳的授权下与被告协商涉诉房屋钥匙移交问题，被告未给予明确答复。2015年12月11日，七原告委托代理人通过EMS向被告邮寄律师函，要求被告自收函之日起5日内移交涉诉房屋的钥匙，被告仍未移交。以上事实，有原告提供的厦门市土地房屋权证、谈话录音文字及光盘、被告蔡道源在（2015）思民初字第10955号案中提供的涉诉房屋租赁合同和收条以及第三人陈逸新在该案中提供的《房屋租赁合同和银行交易记录》、律师函，被告蔡道源提供的（2015）思民初字第10955号民事判决书及双方的庭审陈述等为证。本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案中，七原告对涉诉房产享有68%的份额，故应享有68%的所有权。（2015）思民初字第10955号案中，被告提交的证据表明涉诉房产的租期自2012年6月28日至2017年6月27日，月租金为10000元，故当时原告的诉讼请求为被告返还自2013年8月至2015年7月租金收入的68%。但（2015）思民初字第10955号判决查明，涉诉房屋的租期自2012年4月23日至2017年4月22日，月租金为15000元，租赁期第四年、第五年（即2015年4月23日至2017年4月22日）月租金在原租金标准基础上增长5%，即每月15750元，故七原告应按其份额享有涉诉房产实际租金的68%。七原告在本案中主张的租金范围为其在上述案件中未知的部分，即2012年4月23日至2013年7月的租金，该部分七原告在上述案件开庭时，即2015年9月7日才知晓，故依据法律规定，七原告主张该部分租金的诉讼时效自2015年9月7日起计算，至今未超过诉讼时效，故原告2012年4月23日至2013年7月涉诉房产68%的租金的诉讼请求，本院予以支持。涉诉房屋系依继承而取得，故共有人的所有权自继承发生时，即原所有人身亡时开始，故被告主张所有权自2014年7月21日产权变更登记时计算没有法律依据，本院不予支持。七原告为涉诉房屋的按份共有人，被告为涉诉房屋的实际管理人，各共有人都享有依照约定或法律的规定对涉诉房屋进行管理的权利和义务。故对于七原告要求被告向其移交涉诉房屋的钥匙，以便于其在份额内对涉诉房屋进行管理的诉讼请求，本院予以支持。（2015）思民初字第10955号民事判决书判决被告返还原告自2013年8月至2015年7月的租金。判决生效当季起，第三人陈逸新应向七原告支付68%的租金，向被告支付32%的租金。第三人陈逸新于2015年10月与被告解除租赁关系。故对于原告要求被告返还2015年8月至2015年10月的租金的68%的诉讼请求，本院予以支持。因第三人陈逸新退租，涉诉房产自2015年11月起空置，无租金等收入。原告虽对涉诉房屋有管理权，但被告对涉诉房屋同样拥有管理权，被告是按份共有人，不属于恶意占有。因此，对于与原告要求被告支付未移交钥匙期间的房屋占用使用费没有法律依据，本院不予支持。反诉原告（被告）诉称的房屋翻修费用，无有效证据予以证明，且翻修时间为2001年，当时的涉诉房屋所有人为蔡国顺，因此，若存在该笔房屋翻修费用，则其债权债务关系应存在于反诉原告（被告）与案外人蔡国顺之间，且债权债务设立的时间为翻修结束时，即2001年3月23日。诉讼时效，可因权利人主张权利或义务人同意履行而中断，而被告从未就该债权主张履行，亦未提供证据证明义务人有同意履行债务的意思表示，因此，该债权的诉讼时效已超过，对于反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）返还翻修费用的68%的诉讼请求，本院不予支持。法律规定处分共有的不动产，应经占份额三分之二以上的按份共有人同意。反诉原告（被告）将涉诉房产交予他人管理，是对涉诉房产的一种处分行为，应经过涉诉房产三分之二以上按份共有人的同意。被告未经原告同意私自将该房产交予他人管理，违反法律规定，故对其要求反诉被告（原告）承担房屋管理的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告蔡道源应于本判决生效之日起十日内共同支付原告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳址于厦门市思明区南华路12号房产自2012年4月23日至2013年7月止每月15000万元租金的68%，合计153000元。二、被告蔡道源应于本判决生效之日起十日内向原告蔡玉芳移交厦门市思明区南华路12号房产的钥匙。三、被告蔡道源应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳厦门市思明区南华路12号房产自2015年8月至2015年10月的租金，以每月15750元计算，合计32130元。四、驳回原告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告蔡道源的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4271元，由原告蔡道庆、蔡道建、蔡美华、蔡华珍、蔡华英、蔡玉文、蔡玉芳负担855元，被告蔡道源负担3416元，反诉案件受理费4777元，由反诉原告蔡道源负担，均应自本判决生效之日七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审　判　长　　陈　彤审　判　员　　曾凯斌人民陪审员　　郑慧灵二〇一六年六月二十八日代书　记员　　钟　彦附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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