（2016）闽02民初12号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-09-30

案件名称

林瑞灿与吴炳源、福建四海建设有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林瑞灿,吴炳源,福建四海建设有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第四百零二条；《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第四十四条，第四十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民初12号原告林瑞灿，男，1954年8月16日出生，汉族。委托代理人林清兵、戴伟斌（实习律师），北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告吴炳源，男，1984年2月7日出生，汉族。委托代理人苏德谋、卜水龙，福建致一律师事务所律师。被告福建四海建设有限公司。法定代表人许南靖，董事长。委托代理人蔡伟超，福建联合信实律师事务所律师。原告林瑞灿与被告吴炳源、福建四海建设有限公司（下称四海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，由审判员尤冰宁担任审判长，与审判员师光、代理审判员胡欣组成合议庭，由书记员李科研担任记录，于2016年2月16号公开开庭进行了审理。原告林瑞灿的委托代理人林清兵，被告吴炳源的委托代理人卜水龙，被告四海公司的委托代理人蔡伟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林瑞灿诉称，林瑞灿与吴炳源于2014年2月11日签订《房屋租赁协议》，约定：1、吴炳源向林瑞灿租赁位于丰泽区海城综合楼204室，租期为壹年，自2014年3月25日至2015年3月24日止；2、租金每月为人民币（下同）5000元，每两个月结算一次，如逾期每日按未付租金的3%支付违约金；3、押金为8000元，若吴炳源拖欠租金达5日以上不予退还。协议签订后，吴炳源入住。从2014年5月25日起即拖欠租金及物业管理费，并且未交还房屋的钥匙。原告林瑞灿诉请法院判令：1、被告吴炳源立即支付结欠的租金共计50000元，并从起诉之日起至实际付清款项之日止每日按未付金额的3%支付违约金；2、原告林瑞灿无须退还被告吴炳源押金8000元；3、被告吴炳源立即向原告林瑞灿支付代为缴交的物业管理费计2818元；4、本案诉讼费用由吴炳源承担。本案审理过程中，法院追加四海公司为被告，原告林瑞灿遂变更诉求，要求四海公司共同承担还款责任，确认对四海公司的上述债权。被告吴炳源辩称，吴炳源是四海公司泉州分公司的员工，吴炳源经公司授权，与林瑞灿签订房屋租赁协议，泉州分公司的营业执照登记地址亦是该房的地址，吴炳源的行为是职务行为，吴炳源不是适格被告，请求驳回对吴炳源的起诉。被告四海公司辩称，房屋的实际承租人系四海公司，吴炳源仅是履行职务行为，四海公司才是本案合同的相对方，依法享有合同权利负有合同义务。吴炳源并非适合的被告，不应承担合同责任。林瑞灿所主张的违约金标准过高，违约金应予调低。四海公司已于2015年5月5日裁定进入破产重整程序，违约金应计至2015年5月5日。根据破产法的规定，林瑞灿诉求应变更为确认债权。经审理查明，2013年3月21日，四海公司泉州分公司出具授权书，委托其员工吴炳源，负责寻找办公场所，并以公司名义签订租赁协议及处理有关事宜。2013年3月25日，林瑞灿作为（甲方）与四海公司为（乙方）签订一份《房屋租赁协议》。约定，乙方向甲方租赁位于泉州市丰泽区海城综合楼204室，租期为壹年，自2013年3月25日至2014年3月24日止；租金每月4000元，每两个月头结算一次，如逾期每日按所欠租金总额的3%支付违约金；押金为8000元，若乙方拖欠租金达5日之久，甲方有权单方解除合同并要求乙方在5天内退还房屋，同时没收押金；租赁期间，甲方不得中途转租他人，乙方不得提前退租，但可转租；租赁期间，乙方应支付物业管理费等费用。合同留的联系电话系吴炳源的手机号码。2014年2月7日，四海公司泉州分公司出具授权书，委托员工吴炳源办理办公场所租赁事宜。2014年2月11日，林瑞灿作为（甲方）与吴炳源作为（乙方）续签《房屋租赁协议》。合同约定租期为壹年，自2014年3月25日至2015年3月24日止；租金每月5000元，合同其余内容同前。协议签订后，吴炳源缴交前两个月的租金和押金8000元。此后未再缴纳租金。林瑞灿代为缴纳租赁期间物业管理费、水电公摊费共2818元。2015年5月5日，本院立案受理四海公司重整案。2015年7月21日，林瑞灿向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，提出要求吴炳源支付租金等诉求。泉州市丰泽区人民法院立案受理后，吴炳源申请追加四海公司为被告。泉州市丰泽区人民法院追加四海公司为被告。四海公司在答辩期间提出管辖权异议，以本院已受理四海公司重整案为由，要求将该案移送本院处理。2015年10月22日，泉州市丰泽区人民法院裁定四海公司管辖权异议成立，将该案移送本院处理。以上事实，有原告林瑞灿提交的《房屋租赁协议》、收款收据、短信内容记录、声明书、合作建设协议书；被告吴炳源提交的社保缴费情况证明及附表、网上转账回单、房屋租赁协议书、授权书，四海公司提交的《房屋租赁协议》、劳动合同、社保缴费情况证明、网上转账回单、历月电费明细表及当事人陈述为证。本院认为，2013年吴炳源代表四海公司泉州分公司与林瑞灿签订《房屋租赁协议》，租赁房屋作为四海公司泉州分公司的办公场所。2014年吴炳源虽以个人名义续签，但其系接受四海公司泉州分公司的授权签订租赁协议。林瑞灿对于吴炳源作为四海公司泉州公司租赁协议的经办人的身份是知情的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人除外。因此，2014年的《房屋租赁协议》的合同相对方应为四海公司泉州分公司与林瑞灿。2014年的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。四海公司泉州分公司在租赁期间应依约向林瑞灿支付租金50000元及相关费用2818元。根据《公司法》的规定，四海公司作为总公司应承担其分公司的民事责任，林瑞灿诉求确认其对四海公司的债权52818元可予支持。因四海公司已于2015年5月5日裁定进入破产重整程序，此后的违约金不应再计算，林瑞灿诉求确认从起诉之日即2015年7月21日起计的违约金债权不予支持。根据合同约定，四海公司泉州分公司逾期缴纳租金，林瑞灿无须退还押金8000元。因此，林瑞灿要求确认8000元押金无须返还的诉求应予支持。吴炳源系代表四海公司泉州分公司与林瑞灿签订房屋租赁协议，该行为后果应由四海公司泉州分公司承担，林瑞灿诉求吴炳源共同承担民事责任没有事实和法律依据，该诉求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第四百零二条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告林瑞灿对被告福建四海建设有限公司享有债权52818元；二、原告林瑞灿已收取被告福建四海建设有限公司泉州分公司的押金8000元无须返还；三、驳回原告林瑞灿的其他诉讼请求。本案案件受理费1320元，由被告福建四海建设有限公司负担，应于本判决书生效之日起七日内向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审　判　长　　尤冰宁审　判　员　　师　光代理审判员　　胡　欣二〇一六年六月二十八日书　记　员　　李科研附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国企业破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”