（2016）沪01民终6335号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-25
案件名称
刘龙诉李建华案外人执行异议之诉一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘龙,李建华,叶素兰,李杰,李文辉,李某某
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6335号上诉人（原审原告）刘龙，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人邹伟宪，上海众律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李建华，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）叶素兰，XX年XX月XX日生，汉族。上述二被上诉人的共同委托代理人王跃斌，上海国瑜律师事务所律师。原审第三人李杰，XX年XX月XX日生，汉族。原审第三人李文辉，XX年XX月XX日生，汉族。原审第三人李某某，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人刘龙因案外人执行异议纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市松江区泗泾镇XX路X弄XX号房屋1-3层房屋（以下简称系争房屋）系李文辉、李杰、李某某共同共有的店铺，房屋建筑面积为174.46平方米。李建华、叶素兰于2013年11月12日在系争房屋上设立了2,400,000元（人民币，下同）的债权抵押，系争房屋于2015年5月25日被法院查封。法院于2014年9月16日作出的（2014）松民二（商）初字第1830号民事判决书已经发生法律效力。该判决书判定:“一、李杰、徐某某于判决生效之日起十日内偿付李建华、叶素兰欠款240万元；二、李杰、徐某某于判决生效之日起十日内偿付李建华、叶素兰利息损失（以240万元为基数，从2013年11月8日起算至实际清偿日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、李文辉、黄某某对李杰、徐某某上述债务承担连带清偿责任；四、如李杰、徐某某、李文辉、黄某某不能清偿上述债务时，李建华、叶素兰有权与李杰、李文辉、李某某协商以坐落于上海市松江区泗泾镇XX路X弄XX号1-3层房产折价，或拍卖、变卖以后的价款在240万元范围内优先受偿；……”因上述判决中的李杰、徐某某未能履行生效法律文书确定之义务，根据权利人李建华、叶素兰的申请，法院于2015年4月20日以（2015）松执字第2853号案件立案执行。法院在执行过程中于2015年10月30日至系争房屋现场张贴公告裁定拍卖系争房屋，并责令被执行人及占有系争房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出上述房屋。刘龙以承租人的身份向法院提出异议后，法院于2015年12月24日作出（2015）松执异字第133号执行裁定书，驳回了刘龙的执行异议。2016年1月，刘龙向法院提起案外人执行异议之诉，请求判令：1、确认刘龙与李杰于2012年11月21日签订的房屋租赁合同合法有效；2、不得强制拍卖或带租强制拍卖位于上海市松江区泗泾镇XX路X弄XX号房屋1-3层房屋。原审另查明：刘龙与李杰签署房屋租赁合同一份，约定刘龙向李杰承租系争房屋，租期为15年，自2012年11月21日至2027年11月20日止，租金由刘龙一次性支付352,000元。该合同尾部记载署期为2012年11月21日。2012年11月21日，刘龙向李杰转账352,000元，转账摘要记载为转借。原审庭审中，刘龙陈述：系争房屋原由李杰出租给案外人，因李杰向刘龙借款，刘龙想通过转租系争房屋获取利益，双方遂达成协议，刘龙一次性支付租金352,000元给李杰，租赁期间李杰同意刘龙转租房屋，刘龙遂与原承租的案外人签订转租合同，由刘龙向案外人收取租金。刘龙为证明上述事实，提供了转租合同二份、相关水电费发票、工商登记档案材料等证据，李杰确认刘龙的上述陈述意见，但其明确其向刘龙借款的就是刘龙一次性转账的352,000元。李建华、叶素兰认为刘龙与李杰存在经济往来，转账的352,000元不能证明是租金，对转租合同真实性不予认可，相关的发票及工商登记材料不能证明刘龙与李杰之间存在真实的租赁关系。原审认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，刘龙虽然提供了其与李杰签订的房屋租赁合同，但合同约定的所谓租金系一次性支付，李建华、叶素兰对此提出质疑，李杰亦认为该款为借款，故在无其他证据佐证的情况下，仅凭刘龙单方意见，法院难以采信该款为租金性质，相应的刘龙主张租赁合同有效，法院亦不予支持。虽然刘龙与李杰签订有书面租赁合同，但在租金难以认定的情况下，仅凭合同尾部形式上书写的签约日期，不能充分证明刘龙的租赁合同先于李建华、叶素兰抵押权的设立。故即便刘龙主张的租赁关系合法有效，也不得对抗已登记的抵押权。综上，对于刘龙的诉讼请求，法院不予支持。原审法院于二○一六年四月二十一日依法作出判决：驳回刘龙的诉讼请求。案件受理费人民币160元，由刘龙负担（已付）。判决后，刘龙不服，上诉称，一、刘龙与李杰于2012年11月21日签订的租赁合同系当事人真实意思表示，应认定为合法有效；二、刘龙向李杰支付款项的租金性质应予以确认。《账户明细对账单》中载明“转借”属会计“借贷记账法”的科目表述，只能代表该账户支出一笔款项，别无他意。从本案证据来看，李杰出租房屋十五年，刘龙一次性支付全部租金。李杰取得的是与借款数额同等的租金，而没有还本付息的义务，双方的租赁合同关系是显而易见的。三、刘龙提供的租赁合同、转租合同、水电费发票表明，设立租赁权的时间先于抵押权，完全具备“买卖不破租赁”规则的法定适用条件。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持刘龙原审全部诉讼请求。被上诉人李建华、叶素兰辩称，一、刘龙与李杰一直有经济往来，转账352,000元不能确认为租金，应是借款；二、刘龙与李杰签订租赁合同的时间可能是倒签的，对该租赁合同的真实性不予认可。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人李杰、李文辉、李某某未应诉答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，刘龙当庭陈述，李杰向刘龙借款，因数额较大，刘龙担心其还款能力，李杰遂提出将系争房屋整体出租给刘龙，一次性获取租金的方式筹款，刘龙表示同意。本院认为，本案的争议焦点在于刘龙与李杰之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系。虽刘龙提供了双方签订的租赁合同，但从租赁期限及一次性支付的数额来看，双方约定的租金折合到每月仅为2,000余元，与当前的租金市场标准相比尚缺乏合理性。此外，刘龙所提供的水电费发票等显示时间均为2014年以后，并不能就此证明其在2012年签订租赁合同后已实际占有使用房屋的事实。同时，本院注意到，从刘龙、李杰庭审中的陈述来看，刘龙向李杰转账352,000元系基于借贷关系而产生，实质是以签订房屋租赁合同的形式为该笔债务提供担保，属“以租抵债”之行为，双方之间并非存在真实的租赁关系，应另案通过民间借贷纠纷予以处理。据此，对于刘龙以其享有租赁权在先，可依法对抗抵押权之由要求停止房屋强制拍卖的上诉请求，本院不予采信。综上，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人刘龙的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人刘龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 严佳维代理审判员 吴 丹二〇一六年六月二十八日书 记 员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”