（2014）宿中民终字第02465号

裁判日期: 2016-06-28

公开日期: 2016-07-07

案件名称

黄春来与付学祥、沭阳县兴邦建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

付学祥,黄春来,沭阳县兴邦建筑工程有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2014）宿中民终字第02465号上诉人（原审被告）付学祥。委托代理人宋广圣，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄春来。委托代理人仲帅、杨守伟，江苏序阳律师事务所律师。原审被告沭阳县兴邦建筑工程有限公司，住所地沭阳县钱集镇青年北路。法定代表人陈贯军，该公司董事长。上诉人付学祥因与被上诉人黄春来、原审被告沭阳县兴邦建筑工程有限公司（下称沭阳兴邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年2月8日，黄春来与付学祥签订购房协议，内容为：“购房协议，甲方：江苏怡华投资有限公司沭阳分公司，乙方：黄春来，今甲方将怡华苑小区商品房8#楼二单元503室（131.76平方）卖于乙方，价格为每平方2800元整，总价为36.8928万元整。甲方负责为乙方与小区二期房产统一办理房产、土地证。付款方式为2013年-2-8日首付20万元，2月底付10万元，剩余6万8千元在2013年5月6日前付清，如到期不付款则乙方相应赔偿3%甲方损失。另甲方有车库为8#楼6#车库平方为17.85万元以总价为7万元转让给乙方。（以乙方交款时间为定。如超出2013年5月8日不交款，则车库甲方另行处理，于乙方无关。）本协议一式二份，双方各执一份。甲方：付学祥（加盖沭阳兴邦公司怡华苑8.10.20.21综合楼项目部印章），乙方：黄春来，二〇一三年二月八日。”协议签订后，黄春来向付学祥交付了368928元购房款，付学祥于2013年4月21日向黄春来出具了条据，载明收到黄春来购怡华苑小区8#楼503室房款（平方131.76），经手人为付学祥，条据加盖沭阳兴邦公司怡华苑8.10号楼项目部印章。江苏怡华投资有限公司沭阳分公司（下称怡华公司沭阳分公司）出具了日期为2013年2月8日的收据，载明收款单位黄春来，收款方式现金，人民币（大写）叁拾陆万捌仟玖佰贰拾捌元整，收款事由8#503室（131.76平方×2800元/平方），单位盖章为江苏怡华投资有限公司沭阳分公司财务专用章。原审法院另查明：2009年8月13日，江苏怡华投资有限公司成立的沭阳分公司与沭阳兴邦公司签订工程承包协议，将怡华苑小区8、10、20、21号楼土建水电工程承包给沭阳兴邦公司，该工程系由沙开权借用沭阳兴邦公司资质承建，由付学祥实际施工。2009年10月23日，经怡华公司沭阳分公司与沙开权、付学祥结算，同意将部分房屋以房抵款性质冲抵应付工程款，其中包括8号楼503室房屋，后双方于2012年4月18日再次进行结算，并签订补充协议，明确将包含8号楼503房屋在内的住宅楼5套、车库14间作价1640981.8元抵冲所应付工程款。2010年6月10日，江苏省扬州市维扬区人民法院对本案涉案房屋进行了查封，原审法院于2011年9月19日对诉争房屋进行了轮候查封。2012年6月4日，江苏省扬州市邗江区人民法院对诉争的房屋进行了查封。黄春来诉至原审法院，要求解除其与付学祥签订的购房协议；付学祥退还购房款368928元及利息（从2013年4月21日起按同期银行贷款利率计算至判决生效之日止），沭阳兴邦公司承担连带还款责任，并由付学祥、沭阳兴邦公司承担本案诉讼费。本案原审争议焦点为：1.涉案合同的主体如何认定；2.黄春来要求解除合同、付学祥返还购房款368928元及利息（自2013年4月21日起按国家银行同期贷款利率计算至判决生效之日止），并由沭阳兴邦公司承担连带责任的诉讼请求有无事实和法律依据。针对第一争议焦点，原审法院认为涉案合同为黄春来与付学祥个人之间签订的合同。理由如下:1.付学祥的行为不构成履行职务行为。庭审中，付学祥、沭阳兴邦公司陈述一致付学祥并非沭阳兴邦公司的职工。虽然购房协议加盖沭阳兴邦公司怡华苑8.10.20.21综合楼项目部印章，但是由于该项目工程系由沙开权借用沭阳兴邦公司资质自行成立项目部承建，沭阳兴邦公司不认可该枚印章系由其出具，且付学祥亦自认“之所以将项目部公章盖在购房协议上，只是因为说明一下付学祥是怡华苑小区的实际施工人”，所以该枚印章并不能证明购房协议系沭阳兴邦公司所签订。2.付学祥的行为不构成表见代理。黄春来在与付学祥签订协议书时，并不存在付学祥具有代理沭阳兴邦公司为相关行为的表象，且签订协议书时付学祥告知黄春来该房屋系其抵冲工程款所得，黄春来内心确信其买卖合同相对方为付学祥，购房协议上的项目部印章并不具备出卖房屋的功能。3.付学祥以其出具的收据为依据辩称合同相对方应为怡华公司沭阳分公司，付学祥系代理该公司销售房屋，对此，其未提供证据证实，由于在（2013）沭开民初字第1599号民事案件审理时付学祥自己陈述涉案购房款系直接交给其个人，该公司对收到购房款予以否认，对付学祥的上述辩解，原审法院不予采纳。怡华公司沭阳分公司出具收据的行为应认定为其与付学祥之间的冲账行为。综上，根据合同相对性原则，该份协议书应为黄春来与付学祥个人之间签订的合同。针对第二争议焦点，原审法院认为黄春来与付学祥签订的购房协议具有房屋买卖合同的主要内容，并且付学祥已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为房屋买卖合同。由于涉案房屋在黄春来与付学祥签订购房协议之前已经被法院采取保全措施进行查封，付学祥对房屋无法处分，导致该合同目的无法实现，但是并不影响该合同的效力。现黄春来要求解除合同以及付学祥返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。由于沭阳兴邦公司不是涉案合同的主体，沭阳兴邦公司辩解其非涉案合同签订主体的主张成立，其辩解涉案合同主体为黄春来与江苏怡华投资有限公司的主张与原审法院查明的事实不符，故不予采纳，且付学祥的行为亦不构成表见代理，黄春来要求沭阳兴邦公司承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。遂判决：一、解除黄春来与付学祥于2013年2月8日签订的购房合同；二、付学祥于判决生效后十日内返还黄春来购房款368928元及利息（自2013年4月21日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至还清款之日止）；三、驳回黄春来其他诉讼请求。案件受理费6834元，减半收取3417元，由付学祥负担。原审判决宣判后，付学祥不服，向本院提起上诉称原审法院认定事实错误，理由如下：1.付学祥在原审中提供了怡华公司沭阳分公司出具给黄春来的房款收据，该收据载明房款收款人系怡华公司沭阳分公司，收款事由为黄春来购买涉案房屋，黄春来还两次以该收据向原审法院起诉怡华公司沭阳分公司。因此该收据可证实涉案房屋的出卖人为怡华公司沭阳分公司，付学祥代表怡华公司沭阳分公司出卖房屋，其法律后果应由该公司承担。2.原审法院将怡华公司沭阳分公司出具房款收据的行为认定为与付学祥之间的冲账行为没有事实与法律依据。此认定既无付学祥主张，也无怡华公司沭阳分公司主张，原审法院该认定背离当事人主张，超越了法院解释范围。该房款收据效力应在收款人怡华公司沭阳分公司与交款人黄春来之间，原审该认定扩大了收据的效力范围。3.在原审法院（2013）沭民初字第1599号案件中，黄春来的主张及举证与付学祥主张的观点一致，原审未认定该民事卷宗中证据的证明力，对付学祥显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决并依法改判驳回黄春来的原审诉讼请求，由黄春来承担本案原审、二审诉讼费用。被上诉人黄春来答辩称：1.付学祥在销售房屋时以其个人名义销售，并非以怡华公司沭阳分公司的名义。在销售过程中，付学祥陈述该房屋是其工程款抵的房子，其有权处分。2.怡华公司沭阳分公司出具的收据黄春来至今未见到原件，该公司开具票据的行为应视为与付学祥之间的冲账行为，该行为与黄春来无关。3.黄春来的购房款是支付给付学祥，付学祥本人也承认实际收取了该购房款。该款付学祥也没有向怡华公司沭阳分公司支付。4.涉案房屋在出卖给黄春来之前至今，一直处于被查封状态，黄春来与付学祥的房屋买卖合同应属于无效合同。5.原审法院（2014）沭民初字第1599号案件是由付学祥个人支付律师费及诉讼费用，对该卷宗中内容黄春来并不认可，黄春来知晓相关情况后已申请撤诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告沭阳兴邦公司发表意见称：案外人沙开权挂靠沭阳兴邦公司承建怡华苑小区8#、10#、20#、21#楼，在施工过程中沭阳兴邦公司没有过问，本案与沭阳兴邦公司无关。二审中，付学祥为支持其上诉理由，提供如下证据：1.（2014）沭民初字第1692号民事判决书，该案件原告为魏孝东，被告为江苏怡华投资有限公司等，该案事实与本案相同，判决结果为怡华公司沭阳分公司返还购房人魏孝东购房款。2.2012年7月16日授权委托书，证明苏德宽在本案售房事实发生时任怡华公司沭阳分公司总经理及法人全权授权的代表。3.李静静出庭作证，主要内容为：李静静是怡华公司沭阳分公司的会计，2014年3月离开该公司。怡华公司沭阳分公司出具给黄春来的2013年2月8日收据是李静静出具，当时是付学祥带黄春来到李静静处开具收据，开票经过苏德宽同意，该收据是2013年2月8日当天出具，收据出具后交给了黄春来。因李静静只负责开票，不负责收款，故李静静在付学祥出具的情况说明上签字，证明李静静未收到房款。4.苏德宽出庭作证，主要内容为：苏德宽在2010年初至2014年8月担任怡华公司沭阳分公司总经理，在此期间沭阳分公司的事务都由苏德宽负责。本案房屋不是抵工程款给付学祥的房屋，付学祥是代表苏德宽对外出售房屋，本案所售的房款已经由付学祥收取后代苏德宽支付给怡华苑小区其他的施工方。怡华公司沭阳分公司出具给黄春来的收据实际时间是在2013年4月，开票时将时间往前提到2013年2月8日，是黄春来交付第一笔购房款的时间。5.怡华公司沭阳分公司与丁建波之间的施工承包协议、2013年2月8号案外人丁建波（又名丁晓波）出具的50000元、2013年2月9号出具的77448元收条，证明涉案房款由付学祥收取后已支付给怡华苑小区其他施工方。黄春来质证认为：1.（2014）沭民初字第1692号民事判决书是复印件，真实性不认可，且该案案情是魏孝东直接从怡华公司沭阳分公司购买房屋产生的纠纷，与本案不同，不具有参考性。2．2012年7月16日授权委托书真实性无法确认，对其内容不予认可。3.李静静证言是孤证，不能作为定案依据。同时李静静证言能够证明涉案房款怡华公司沭阳分公司没有实际收到。4.苏德宽的身份黄春来不予认可，无证据证明其为怡华公司沭阳分公司负责人。苏德宽现已经离开怡华公司沭阳分公司，对其陈述真实性黄春来无法查证，也不予认可。付学祥与黄春来签订房屋买卖合同，黄春来将房款全部支付给付学祥，付学祥与怡华公司沭阳分公司之间如何结算与黄春来无关。5.2013年2月8号、2月9号丁建波出具的两张收条真实性不予认可。施工承包协议书无原件，真实性无法确认。沭阳兴邦公司质证认为：对上述证据无意见发表。被上诉人黄春来二审中提供情况说明复印件一份，加盖怡华公司沭阳分公司印章，证明怡华公司沭阳分公司未收到黄春来本案购房款。对此上诉人付学祥质证认为：对情况说明真实性无异议，说明中内容是李静静书写，付学祥签字，该证据可以证明李静静是怡华公司沭阳分公司的会计，但该证据无法证明怡华公司沭阳分公司没有收到涉案购房款，李静静作为会计只负责开票，不能以会计未收到房款就认定怡华公司沭阳分公司未收到购房款。同时该证据还可以证明怡华公司沭阳分公司确实出具了本案房屋购房款收据，因为情况说明中票据编号与原审付学祥提供的收据编号一致。沭阳兴邦公司质证认为：与沭阳兴邦公司无关，对该证据无意见发表。对于以上证据，本院认证意见为：关于（2014）沭民初字第1692号民事判决书，与本案无关联性，无法证明付学祥的证明目的。关于2012年7月16日授权委托书，黄春来对此不予认可，而江苏怡华投资有限公司及怡华公司沭阳分公司均未到庭证明该委托书的真实性，故本院无法确认其真实性。关于黄春来提供的情况说明，付学祥对其真实性予以认可，本院对此予以确认。该情况说明可以证明李静静为怡华公司沭阳分公司的会计。关于李静静的证言，其陈述开具收据的日期即是收据上载明的日期2013年2月8日，但原审中付学祥陈述开票时将落款日期向前提至了2013年2月8日，实际开票日期并非2013年2月8日，李静静的证言明显与付学祥陈述相悖，作为开具收据的会计，李静静对于开票时间如此重要的事实陈述不清，故本院对其证言无法采信。关于苏德宽的证言，在（2013）沭民初字第1599号案件中，付学祥陈述怡华苑小区8号楼503室房屋系江苏怡华投资有限公司抵充其工程款的房屋，该事实有付学祥提供的2012年4月18日怡华公司沭阳分公司与沙开权、付学祥签订的怡华苑工程结算补充协议为证，并得到了江苏怡华投资有限公司的认可。苏德宽在本案中陈述涉案房屋不是抵工程款给付学祥的房屋，付学祥是代表苏德宽对外出售房屋，此证言明显与付学祥的主张不符，且其他证据证明。关于本案售房款是否支付给怡华公司沭阳分公司的问题，原审中付学祥陈述房款中20万经付学祥手给怡华公司了，其余16万是黄春来直接交给怡华公司会计手中，后其改变陈述称黄春来先付20万经付学祥手给怡华公司会计，剩余16万是直接交给付学祥，最后由付学祥与会计统一进行工程款结账。而苏德宽陈述本案所售的房款已经由付学祥收取后代苏德宽支付给怡华苑小区其他的施工方，该陈述与付学祥原审陈述明显不一致，虽然付学祥二审改变陈述称本案房款已经由其收取后代苏德宽支付给怡华苑小区其他的施工方，但该二人的陈述均无其他证据佐证，故本院对苏德宽该证言不予采信。二审查明的事实与原审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审中的争议焦点为：1.涉案合同的主体如何认定；2.付学祥是否应承担返还本案购房款的法律责任。关于第一争议焦点。本院认为：本案中购房协议落款处系付学祥与黄春来签名，对于付学祥签名处加盖“沭阳县兴邦建筑工程有限公司怡华苑8.10.20.21综合楼项目部”印章，付学祥认可“之所以将项目部公章盖在购房协议上，只是因为说明一下付学祥是怡华苑小区的实际施工人”，沭阳兴邦公司也不认可该枚印章系由其出具，故应认定该协议是由付学祥与黄春来签订。而黄春来与付学祥签订购房协议后，黄春来交付购房款于付学祥，付学祥收受了购房款，并向黄春来出具了收据，综合购房协议的签订及履行情况，应认定黄春来与付学祥为该协议的主体。关于付学祥上诉称涉案协议的主体应为怡华公司沭阳分公司，该公司向黄春来出具了收据，购房款已经交付该公司，付学祥仅是代表该公司出售房屋的主张。本院认为：在（2013）沭开民初字第1599号民事案件审理中，付学祥陈述怡华苑小区8号楼503室房屋系江苏怡华投资有限公司抵充其工程款的房屋，该事实有付学祥提供的2012年4月18日怡华公司沭阳分公司与沙开权、付学祥签订的怡华苑工程结算补充协议为证，并得到了江苏怡华投资有限公司的认可，而该公司也否认收到本案购房款。付学祥二审中提供的证据尚不足以证明怡华公司沭阳分公司收到了本案购房款及付学祥是代表该公司对外出售房屋，故对于付学祥该上诉主张，本院不予支持。关于付学祥上诉称原审法院将怡华公司沭阳分公司出具房款收据的行为认定为与付学祥之间的冲账行为没有事实与法律依据。本院认为，付学祥以其个人名义向黄春来出具了购房款收据，其二审中提供的证据也不足以证明怡华公司沭阳分公司收到了本案购房款，而在（2013）沭开民初字第1599号民事案件审理中，付学祥陈述怡华苑小区8号楼503室房屋系江苏怡华投资有限公司抵充其工程款的房屋，故原审法院认定怡华公司沭阳分公司出具房款收据的行为系与付学祥之间的冲账行为并无不当，本院予以确认。关于付学祥上诉称黄春来在（2013）沭民初字第1599号案件中的主张与付学祥主张一致，本院认为，当事人的主张应有相关证据证明，由法院综合认定，不能仅以当事人的主张认定案件事实。且本案中黄春来对（2013）沭民初字第1599号案件中自己的主张并不认可，并称其知晓情况后已经申请撤诉。故对付学祥以黄春来在（2013）沭民初字第1599号案件中的主张与其一致为由认为怡华公司沭阳分公司为本案购房协议主体的主张，本院不予支持。关于第二争议焦点。本院认为：黄春来与付学祥签订的购房协议成立并生效，但涉案房屋在该二人签订协议之前已经被法院采取保全措施进行查封，合同目的无法实现，现黄春来要求解除合同、由付学祥返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。付学祥上诉称其不应承担返还购房款的责任于法无据，本院不予支持。综上，付学祥的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6834元，由上诉人付学祥负担。本判决为终审判决。审　判　长　　庄云扉代理审判员　　王晓玲代理审判员　　葛　娜二〇一六年六月二十八日书　记　员　　袁海燕第13页/共13页搜索“”