（2016）粤01民终4857号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-07-15
案件名称
广州市财富天地市场经营管理有限公司与陈碧露物业服务合同纠纷2016民终4857二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某,广州市财富天地市场经营管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4857号上诉人（原审被告）：陈某，住广东省惠东县。委托代理人：郑肯原，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：林芸，广东金轮律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市财富天地市场经营管理有限公司，住所地广州市xx区。法定代表人：卢广，职务：经理。委托代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。委托代理人：张思婷，广东盈隆律师事务所实习律师。上诉人陈某因与被上诉人广州市财富天地市场经营管理有限公司（以下简称xx公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市xx区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：xx公司（合同中称乙方）曾与广州市xx房地产开发有限公司（合同中称甲方）签订《财富天地广场物业管理委托协议》，约定广州市xx房地产开发有限公司委托xx公司对财富天地广场（坐落于广州市xx区西湾路150号）提供物业管理服务，约定期限自2013年6月1日起，具体截止日期经双方协商一致再另行商定。第六条约定：甲乙双方同意，本项目出租部分由承租人与乙方直接签订物业管理合同；乙方将按照经甲方批准的物业服务费和车位管理费标准向本项目承租人收取物业服务费和车位管理费。2014年9月1日，xx公司、陈某签订合同编号为财天物合[2014]-1978-0053号《财富天地广场物业管理服务合同》。约定陈某承租商铺为财富天地广场A1栋第B3层第080号商铺，建筑面积为124.68平方米（含公共分摊面积），合同的管理服务期限自2014年9月1日起至2018年6月30日止。xx公司每月向陈某收取物业管理费人民币4364元（按建筑面积每月每平方米35元计）。陈某须于每月10日前向xx公司缴纳当月的物业管理费、水电费用及其他费用，如缴费日为法定节假日，则物业管理费及水电费用的缴费期顺延至节假日后第一个工作日。第35条，合同期内，陈某如未能依约按时支付物业管理费、电费、水某、空调费等应付费用的，每逾期一日，xx公司有权向陈某收取应付未付金额的千分之一作为违约金。等等。合同签订后，xx公司按约开始为所涉商铺提供物业管理服务，陈某亦向xx公司交纳了2015年4月之前的物业管理费。自2015年4月至2015年10月，陈某没有向xx公司支付物业管理费。因陈某没有缴纳管理费，xx公司于2015年9月对案涉商铺采取了贴纸质封条的措施，并于2015年11月24日向原审法院提起本案诉讼，要求：1、判令陈某立即向xx公司支付物业管理费30548元，从2015年4月至2015年10月，按合同约定4364元／月。2、判令陈某向xx公司支付逾期支付的物业管理费的违约金2950.06元，从2015年4月至2015年10月15日，每月以管理费4364元为本金，每逾期一日按千分之一计付违约金。3、判令陈某承担本案的诉讼费。陈某答辩称：不同意xx公司的诉讼请求。一、xx公司按照35元每平方米的标准向陈某收取物业管理费缺乏合法依据，陈某有权暂不缴纳物业管理费。二、xx公司存在违规收费，同时存在违反合同的约定及法规的规定未明码标价的情况，在xx公司违反合同约定及法律规定，且实际损害陈某权益的情况下，陈某有权暂不缴纳物业管理费。三、xx公司不具备物业管理资质，无权按照35元每平方米的标准收取物业管理费。四、xx公司未依约履行物业管理服务，而且还以封铺、锁门、停电等手段干扰陈某的正常经营，无权向陈某收取物业管理费。五、xx公司承诺物业管理费自2015年5月份开始缴纳，并承诺陈某已缴纳的物业管理费可在2015年5月份之后抵扣。六、xx公司无权要求陈某支付相关违约金。2015年4月16日xx公司把案涉商铺的门口贴了封条，上了门锁，影响到陈某经营。庭审中，xx公司提供“企业开业通知书”一份，记载xx公司经营范围包括“物业管理”，陈某确认该通知书真实性，但是认为该通知书不能证明xx公司具有物业管理资质。陈某为证明xx公司有封锁商铺、贴封条、停电等影响陈某经营、导致商场无商业氛围的行为，提供了照片若干，上述照片无显示案涉商铺铺号及现状、亦无法显示采取上述措施的人员及身份等信息，xx公司对上述照片的三性均有异议。原审法院认为：xx公司与陈某签订的《财富天地广场物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，xx公司依约为涉案房屋所在的财富天地广场实施了物业管理，陈某也在此期间向xx公司支付了部分物业管理费，依照等价有偿原则，陈某在享受xx公司的管理服务后应继续按约定向xx公司支付物业管理费。陈某抗辩认为xx公司的收费标准缺乏合法依据及存在违规收费，但对此未能提供充分的证据予以证明，原审法院对此不予采纳。陈某抗辩认为xx公司对案涉商铺采取了封铺、锁门、停电等手段干扰其经营，但陈某提交的照片等证据无法证明实施锁门、停电等行为是xx公司所为，亦无法证明上述行为针对的是陈某商铺，至于xx公司的封铺行为，并不影响陈某撕开纸质封条进入商铺正常经营，退一步讲，即使影响陈某正常开门经营，陈某亦可另案追求其侵权等法律责任，而不足以构成陈某拒交管理费的理由。综上，从现有证据来看，不足以证明xx公司在为财富天地广场提供物业管理服务中存在严重失职的行为，故陈某不同意交纳物业管理费的理由不成立。现xx公司要求陈某支付欠缴的物业管理费符合合同约定，原审法院予以支持。另陈某未依约支付物业管理费构成违约，除补缴物业管理费外还须按合同约定的标准支付违约金。现xx公司要求陈某支付逾期支付物业管理费违约金符合合同约定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原审法院判决：一、被告陈某自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市财富天地市场经营管理有限公司支付2015年4月至2015年10月的物业管理费（按每月4364元计算）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈某一次性向原告广州市财富天地市场经营管理有限公司支付逾期支付物业管理费违约金【违约金按月计算，从应交物业管理费的当月11号起计（如果该月10号是法定节假日，则顺延至节假日后第二个工作日起计）至2015年10月15日止，以应付未付物业管理费为本金，按每日千分之一计算，每期违约金不得超过当月应付未付物业管理费本金】。三、驳回原告广州市财富天地市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费319元，诉讼保全费140元，由被告陈某负担。判后，上诉人陈某不服原审判决，向本院提起上诉称：㈠我方原审证据2、证据3、证据7可以证明，xx公司存在对涉案商场封铺、贴封条、锁门、停电等违反物业服务合同的行为，该行为直接或间接影响了我方的正常商业经营，给我方造成重大损失，但原判并未对此事实予以认定。㈡依据《物业服务企业资质管理办法》第14条规定，物业服务企业需向政府主管部门申请资质认证，而xx公司并不具有物业服务企业资质，依据《物业服务企业资质管理办法》第19条规定，未取得资质或超越资质等级是被禁止从事物业服务管理的，因此xx公司无权向我方收取物业服务费，但以上事实原判并未予以认定。㈢xx公司是涉案商场的开发商广州xx房地产开发有限公司的全资子公司，其利用与开发商的关联关系违规取得涉案商场的物业服务管理权利，在取得方式及物业服务收费标准上均缺乏公开公正性，缺乏合法依据。㈣依据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《物业管理条例》的规定，物业公司不得收取额外的保证金，因此xx公司收取履约保证金（水电周转金）及按照电以5%公摊、水以10%公摊的标准分摊水电费的行为均构成违规收费，基于此我方有权暂停缴纳费用。㈤在xx公司未全部履行物业服务合同义务的前提下，我方暂停支付物业服务费是行使先后履行抗辩权，并不构成违约，同时由于xx公司的行为给我方造成损失，我方主张减少相应价款具有正当合法性。㈥我方对涉案商场有巨额的投入，xx公司严重的失职行为给我方造成巨大损失，无权要求我方支付物业服务费。㈦本案是由xx公司未能履行物业管理义务造成的，由此造成的一切损失均应由xx公司承担，故原审法院判决我方支付违约金不当。综上，陈某上诉请求：撤销原审判决第一、二项，驳回xx公司全部诉请；一、二审诉讼费由xx公司负担。xx公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。㈠我方并未对陈某的商铺进行锁门、停电，也没有实施任何违反物业合同的行为，更不存在干扰其经营的情况，陈某认为我方对其商铺进行停电以及对于公共区域停电缺乏事实依据。㈡关于我方资质问题。我方作为市场经营类工作而非专业的物业公司，不需要取得物业服务的资质，是否具有物业服务的资质并不影响我方全面履行物业合同并依约向陈某收取物业费。依据企业名称体现行业特点的要求，我方是属于市场经营管理类的商业服务业企业，属于商铺交易市场企业。业主可以委托有资质的物业公司进行管理，也可以委托或者设立没有资质要求但有法人资质的市场服务管理机构对市场进行服务管理。㈢本案中我方是为非住宅类的财富天地市场提供物业服务，物业费实施的是市场调节价。我方向陈某收取的物业费符合市场价，也是双方协商一致的结果，陈某关于减免物业费的主张没有事实和法律依据。我方依约全面履行了物业服务合同约定的义务，提供了全方面的优质服务，陈某所称的我方提供的物业服务不合格缺乏依据。二审期间，陈某向本院提交步云天地商场图片、租赁合同及管理费发票复印件,华丽宫图片、租赁合同及缴费通知复印件,拟证明同地段具有物业管理资质且商场完善的物业管理费均为人民币20元以下。xx公司认为上述证据不属于新证据，且是复印件，对真实性、关联性、合法性均不予认可。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：xx公司是广州市xx房地产开发有限公司的全资子公司，主营项目为商务服务业。xx公司与广州市xx房地产开发有限公司签订《财富天地广场物业管理委托协议》约定从2013年6月1日始为财富天地广场提供物业管理服务。xx公司与陈某签订《财富天地广场物业管理服务合同》，合同约定：甲方（陈某）于签订合同时向乙方（xx公司）支付相当于两个月的物业管理费的履约保证金。本院认为：根据陈某的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：一、xx公司提供物业服务的有效性；二、xx公司的各项物业收费标准是否符合规定；三、xx公司是否存在违反合同的服务管理行为。第一个焦点问题。《物业服务企业资质管理办法》第六条：“新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。”第十九条：“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。”依据上述规定，物业服务企业的设立并不必需具备资质，仅是在设立之后需申请资质，对不具备资质或超越资质的予以行政处罚，并没有作出物业服务企业不具备资质不得从事物业服务的禁止性规定。xx公司的主营项目为商务服务业，xx公司依据合同提供物业服务并收取物业费，其行为不违反法律禁止性规定，本院予以确认。至于xx公司不具备物业服务企业资质应否受到行政处罚的问题，并不属本案处理范围，与本案不具有关联性。第二个焦点问题。《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》也并未对服务费的履约保证金和水电费的损耗分摊费用作出强制性和禁止性规定。xx公司与陈某在合同中对服务管理费、履约保证金、水某、电费、水电费的损耗费等均作出明确约定，该约定属于双方的意思自治，并不违反法律禁止性规定，陈某在签订合同时并未对此提出异议，且履约保证金和水电费的损耗并未超出合理范围，因此陈某主张xx公司违规收费缺乏合同依据和法律依据，本院不予采信。第三个焦点问题。首先，xx公司是广州市xx房地产开发有限公司的全资子公司，具有独立的法人地位，与广州市xx房地产开发有限公司签订《财富天地广场物业管理委托协议》，取得涉案的财富天地广场的物业管理服务权限，并不违反法律规定，本院予以确认。其次，陈某也与xx公司签订了《财富天地广场物业管理服务合同》，且并未提出异议，现在陈某认为xx公司取得物业服务的权限存在瑕疵，并主张减少物业费，缺乏事实和法律依据，也与合同法的意思自治原则相违背，本院不予采信。最后，陈某认为xx公司存在对涉案商场封铺、贴封条、锁门、停电等违反物业服务合同的行为，但陈某并无充分证据证明xx公司实施上述行为，本院对其主张不予采信。综上，陈某认为xx公司存在违反合同的物业服务行为，因证据不足，本院不予支持。陈某二审期间提交的证据并非新的证据，亦与本案处理无关，本院不予采纳。综上所述，陈某的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费616元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审判长 张燕宁审判员 李 静审判员 郑怀勇二〇一六年六月二十八日书记员 李宪琼黄妙丽 关注公众号“”