（2016）沪0117民初5718号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-10-09
案件名称
石成群与徐敏、蒋苗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石成群,徐敏,蒋苗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5718号原告石成群，女，1984年1月2日生，汉族，住上海市松江区。被告徐敏，男，1980年11月27日生，汉族，住上海市松江区。被告蒋苗，女，1983年6月11日生，汉族，住湖南省宁乡县横市。委托代理人徐敏(系蒋苗之夫)，住上海市松江区。上述二被告的共同委托代理人袁征，江苏梁溪律师事务所律师。原告石成群与被告徐敏、蒋苗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告石成群、被告徐敏及被告徐敏、蒋苗的共同委托代理人袁征到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告石成群诉称：2016年2月23日，原、被告签订买卖合同一份，约定被告将坐落于本区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)卖与原告。原告本来应按约于签订买卖合同的当日支付首付款，但因签完合同已经晚上8点多了，银行已经关门，故双方约定2016年2月27日付款，但没有等到2月27日，被告就提出违约并提出单方解除合同，原告在找被告协商履行买卖合同无果的情况下，要求被告退还定金并赔偿损失，但被告不愿协商。故原告起诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的买卖合同；2、被告返还原告定金4万元并赔偿原告违约金4万元，即双倍返还定金8万元。审理中，鉴于被告已经实际返还了原告定金4万元，原告撤回要求返还定金4万元的诉讼请求。被告徐敏、蒋苗辩称：一、真实的房屋买卖价格是278万元，但买卖合同约定房屋价格是200万元，原告要求被告签署是为了少交契税，其后果是损害国家利益，该合同自始无效。二、原告支付被告的不是定金而是预付款，该预付款于2016年3月8日已经返还原告了，就违约金而言，因为合同无效所以没有违约金可言。三、即使该合同有效也是原告先违约，因为合同附件三约定，原告应该在签订合同当天就支付房款50万元，但是原告至今没有履行，所以如果有违约，也是被告追究原告的违约责任。经审理查明：2016年2月18日，原告向被告蒋苗支付4万元，被告蒋苗向原告出具相应收据，言明今收到石成群购买本人名下房产松江区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室定金4万元。2016年2月23日，原告石成群(乙方)与被告徐敏、蒋苗(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定被告将涉案房屋卖与原告，建筑面积136.88平方米，转让价款共计200万元。合同第九条约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的10日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的10日内乙方未提异议，合同即行解除；甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付；若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。附件三付款协议约定，乙方应于签订本合同当日内支付甲方首期房价款50万元；乙方应于2016年3月6日前支付甲方第二期房价款10万元；甲方同意乙方向银行申请贷款128万元；乙方应于2016年4月10日前支付甲方房价款11万元；乙方应于甲方交付房屋当日内支付甲方尾款1万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。落款时间为2016年2月23日19时34分7秒。另，双方签订《补充协议》一份，约定涉案房屋实际成交价格为278万元，买卖合同价格为200万元，差额部分78万元作为原告给被告的装修补偿款，该笔78万元于2016年4月10日之前支付。2016年2月25日，被告向原告发送短信称，被告打算解除合同，请原告给被告地址以便被告发送书面合同解除函，另外，请原告将银行账号提供给被告，以便被告将定金退回。对此，原告回复短信称，双方再约个时间，被告当面写好给原告就行。同日，被告徐敏向原告送达《房地产买卖合同解除函》，言明今提出对上海房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)解除要求，敬请买受人石成群收到，特此立函。2016年2月26日，原告向被告发送短信称，请被告徐敏于明天(周六)上午10点到人民路荣乐路农商银行办理首付款转账事宜。对此，被告回复短信称，由于原告没有提供常住地址故无法送达书面的合同解除函，故昨天已短信及电话形式告知，且已明确原告已收到，被告目前希望原告尽快提供相关账号进行定金退还，如有任何问题请依据合同约定选择协商、仲裁、起诉。2016年3月3日，被告向原告发送短信称，由于上周五双方见面时原告拒绝接受被告出具的书面合同解除函及原告之前支付的4万元款项，现被告再次通知原告提供常住地址及银行账号以便送达书面的合同解除函及返还4万元款项，如有任何问题请依据合同约定选择协商、仲裁、起诉。对此，原告回复短信告知了银行账号、开户行、开户名，并请被告将4万元定金汇入该账号。2016年3月8日，二被告通过银行转账的方式返还了原告4万元。审理中，被告提交被告蒋苗的病历，拟证明被告确诊了中度抑郁症，虽然民事行为能力没有进行鉴定，但被告蒋苗对于自己的识别能力和行为较弱，缺乏认识能力，其签署的收据写了定金但所谓定金不是事实，实际是购房款。原告对此不予认可，认为病历日期系2015年的，而签订合同系在2016年，签字时被告蒋苗没有任何特殊的地方，和正常人一样。审理中，原告提交存款账户交易明细清单、居间协议，拟证明原告具备付款能力。账户明细显示：2016年1月24日，原告存款余额为440,000元；2016年3月5日，存入12000元，余额为452,000元，同日存入138,193.78元，余额为590,193.78元，同日又转出550,000元，余额40,193.78元，同日再取款10,000元，余额为30,193.78元；2016年3月20日，结息180.09元，余额为30,373.87元；2016年3月26日，转入500,000元，余额为530,373.87元。居间协议显示，原告作为出售方将案外房屋出售给案外人，案外人应于2016年1月18日前向中介支付意向金5万元，在原告签署居间协议后，该意向金转为定金。被告对原告的银行存款清单无异议，但对居间合同不予认可，认为钱可能已经用掉了。以上事实，有收据、上海市房地产买卖合同、短信、银行转账凭证、病历、存款账户交易明细清单、居间协议及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告为涉案房屋所订立的房屋买卖合同以及补充协议均系当事人真实意思表示，双方应按278万元的实际房价和其余条款履行自己的义务。关于4万元的性质，根据被告蒋苗出具的收据可以认定为定金。二被告提出被告蒋苗缺乏认知能力故所写的“定金”并非定金的意思，但二被告并未提供充分证据证明被告蒋苗在签订收据时不具备完全民事行为能力，故对二被告的意见，本院不予采信。现双方均表示不愿继续履行房屋买卖合同，故对原告要求解除买卖合同的诉请，本院予以支持。关于合同无法履行的原因在于哪一方的问题。原告主张被告发送解除函系单方解除合同的违约行为；被告主张原告按约应在签订买卖合同当天支付首付款，但至今未支付，系原告违约。本院认为，根据买卖合同的约定，原告应在签订合同当日支付首付款，逾期支付的，被告应书面催告原告，自收到被告书面催告之日起10日内仍未支付的，被告才有权解除合同。本案中，对于原告逾期付款的行为被告并未书面催告，故被告行使解除权不符合合同约定。相反，原告主张当天未付款原因系签订网签时间太晚，从双方签约时间以及当天原告银行卡的余额看，其陈述客观上不能履行付款义务尚属合理。而且被告若在签约当天发现原告无能力付款，被告仍签约，不提异议，有悖常理。在约定付款时间未能付款的情况下，原告及时表示可以在2016年2月27日支付首付款后，被告仍表示要求解除合同，故合同无法履行的原因在于被告。被告应按定金罚则双倍返还原告定金8万元。现二被告已经实际返还原告定金4万元，还应再行支付原告违约金4万元，故对于原告的相应诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告石成群与被告徐敏、蒋苗于2016年2月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告徐敏、蒋苗于本判决生效之日起十日内支付原告石成群违约金4万元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取900元，由被告徐敏、蒋苗负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年六月二十八日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：