（2016）冀05民终1690号
裁判日期: 2016-06-28
公开日期: 2016-12-17
案件名称
武建格与邢台市树德物业服务有限公司、河北滨河房地产开发股份有限公司修理、重作、更换纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢台市树德物业服务有限公司,武建格,河北滨河房地产开发股份有限公司
案由
修理、重作、更换纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民终1690号上诉人（原审被告）邢台市树德物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区公园东街青青家园998号，统一社会信用代码：911305007373874220。法定代表人贾越伟，该公司经理。委托代理人刘艳辉，河北甲信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武建格，女，1969年12月10日出生，汉族，初中文化，自由职业，住邢台市桥西区。委托代理人武亮亮，男，汉族，1991年7月25日出生，住址同上，系武建格之子。原审被告河北滨河房地产开发股份有限公司，住所地南和县和阳大街26号，组织机构代码：10577950-8。法定代表人郭福安，该公司董事长。上诉人邢台市树德物业服务有限公司（以下简称树德物业）因修理、重做、更换纠纷一案，不服邢台市桥西区人民法院（2014）西民初字第1772号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2004年6月24日武建格与滨河房地产签订《商品房买卖合同》，一次性付款购买滨河房地产开发建设的滨河青青家园23号楼3单元321号房产，合同约定出卖人应当在2005年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据滨河房地产办理交房手续的程序，2003年3月9日，发放《入住通知书》及《收楼须知》、武建格与滨河房地产签订《前期物业管理协议》、《滨河青青家园业主临时公约》、《告知书》、开具《交房运行卡》、签署《业主验收书》、《商品住宅质量保证书》、《装修管理协议》、《住户装修须知》、《装修申请表》、交付房屋钥匙、业主签字确认收到上述资料和钥匙，交房手续履行完毕。物业公司的《房屋巡检记录》中显示存在的问题：卫生间排水管道用砖包住、给水管改在墙内、楼上卫生间给水主管改动，并告知如造成水压到不到上层、跑水、需要疏通管道情况，应无条件拆除、恢复原状，影响邻里关系造成的损失、赔偿责任业主自己负责；对卫生间的管道进行了改动。在《商品住宅质量保证书》中第三条载明：本住房自交付之日起，在住房正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。1、基础工程和主体结构工程，国家规定保修期限为合理使用年限；2、屋面防水，国家规定、公司承诺的保修和修复期限为5年；3、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，国家规定、公司承诺的保修和修复期限为5年；4、供热供冷系统，国家规定保修期限为2个采暖或供冷期、公司承诺保修和修复期限为2年；5、电器管线、给排水管道、设备安装、装修工程，国家规定、公司承诺的保修和修复期限为2年。在《收楼须知》中载明保修期自《住宅质量保证书》签订之日起开始计算。该房屋于2005年1月10日竣工验收，相关部门出具了《建设工程竣工验收报告》。该房屋于2008年7月17日进行产权登记，房权证邢市字第××号，房屋所有权人武建格，房屋坐落于邢台市桥西公园东街滨河青青家园23号楼3-2、3-1号。滨河房地产委托滨河物业对该小区的物业进行管理和服务。滨河物业起诉武建格拖欠2007年10月至2009年9月物业管理费等费用的诉讼，2010年4月16日本院作出（2010）西民初字第90号民事判决书，武建格于该案答辩中称，双方产生纠纷是由于其所住房屋一直存在漏水影响使用的问题引起，该纠纷经双方协商已与滨河物业达成一致意见，由其自行修缮，滨河物业同意在物业费中把修缮的费用扣除；在判决书中的本院认为显示：关于双方当事人所争执的房屋漏水修缮问题，与本案不属同一法律关系，可由双方当事人以协商、诉讼等方式另行处理，不属本案审理范围。武建格不服提起上诉，并在上诉状中写到涉案房屋漏水是自2007年开始，此后一直不能正常使用，多次和物业协商未得到解决。双方在二审于2010年6月3日达成调解，由武建格当庭履行折抵维修费后的物业管理费等费用；关于该案其他纠纷均清，互不追究。当日，滨河物业向其出具缴纳费用的收据。6月10日滨河物业向滨河房地产出具涉案房产维修赔偿费的收据。现滨河物业更名为树德物业。经现场勘验，武建格所有房屋是上下两层，二楼东屋卧室的东北墙角现大面积渗水霉斑（壁纸揭开后）；房屋门口北墙（外墙）在一、二层中间位置现大片渗水印迹。经核对与原告提供照片的内容一致，具体情况详见照片。二楼渗水卧室的东墙面外为楼体伸缩缝，楼道外墙一、二层中间位置对应为屋内卫生间，两处渗水位置均没有防水要求。武建格主张因房屋渗水问题其分别于2010年8月15日、2011年11月8日、2013年4月11日与邢台市拓邦装饰工程处签订《装修工程合同书》，并于施工结束后三次支付装修费共计8100元。诉讼过程中，武建格申请对屋内卧室漏水原因进行鉴定，因未找到相应鉴定机构提出撤回鉴定申请。请求依法判令：1、被告立即将原告房屋的三层东墙及楼道漏水问题彻底维修处理完毕；2、赔偿原告的装修损失10800元；3、本案诉讼费用由被告承担。原审认为，树德物业认可《房屋巡视记录》中显示武建格的上述房屋装修完毕的时间是在2005年10月30日，这与武建格陈述于2005年交房，以及该栋楼房经各部门实际竣工验收合格的时间2005年1月10日，在时间上能够相互吻合，故对武建格涉案房产于2005年实际交房的主张予以采信。虽然在交房运行卡中载明武建格于交房时进行了验收，但该验收仅是针对室内进行验收，武建格室内墙面渗水情况在该验收中无法得到检验。滨河物业诉武建格物业服务合同纠纷一案是于2009年12月25日立案审理，武建格于答辩时就已提出房屋存在漏水问题，且该问题一直存在并未得到解决。根据相关法律、法规的规定，物业服务企业有维修、养护、管理和维护的义务。本案所涉室内渗水墙面为楼体伸缩缝位置分户墙，渗水的原因并非因为住户个人原因，并且现已影响到武建格正常的居住使用。树德物业称2010年因物业费纠纷就在二审期间就拖欠物业费和房屋漏水的问题达成了一致意见，但该折抵意见仅应视为对当下阶段的物业费和房屋维修费进行了协商。房屋的渗水问题并未实际解决，必然会产生后续的房屋室内修缮费用，且该项费用是由楼体伸缩缝引起，故本院酌定树德物业一次性支付武建格修缮损失5000元，涉案房产中二楼卧室东墙由武建格自行修缮。房屋门口北墙（外墙）在一、二层中间位置现大片渗水印迹，该墙体位于一、二层卫生间位置的外墙，引发渗水的原因不明，本院对武建格主张系房屋质量问题难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，原审判决：一、被告邢台市树德物业服务有限公司一次性支付原告武建格修缮损失5000元。二、驳回原告武建格的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告邢台市树德物业服务有限公司承担。上诉人树德物业上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。原审判决认定事实错误，认定证据有误，原审判决以“渗水墙面中的楼体伸缩位置的分户墙的渗水问题非住户个人原因”作为依据，判决由上诉人承担修缮损失是错误的，被上诉人所诉请的渗水造成的内墙损失属于自行修缮范畴，不属于上诉人的维持范围，上诉人不应承担赔偿责任。上诉人与被上诉人在2010年物业纠纷中达成协议是物业费金额上的协议，是一种妥协行为，并不代表上诉人认可对房屋漏雨问题承担任何责任。原审酌定上诉人支付修缮损失5000元无法律依据和证据支持，判决错误。被上诉人武建格答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人的卧室的墙体系楼体伸缩缝位置，自装修完毕后因上诉人未能彻底处理楼体的伸缩缝防水，导致下雨自楼体伸缩缝流到被上诉人卧室，室内出现渗水霉斑，纵然多次装修也不能处理好，对此一直向上诉人反映要求维修，被上诉人负有维修义务，应赔偿损失。物业费案调解结案，但也体现渗水问题一直没有得到彻底解决，原审被告交付的合同标的物存在瑕疵，附有维修义务的上诉人因未履行其维修义务给被上诉人造成的装修损失被上诉人当然应当负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，从武建格提交的现场照片可以看出，武建格卧室的墙体下雨后出现渗水霉斑，物业服务企业有维修、养护、管理和维护的义务，树德物业应当积极查明渗水的原因，协助武建格对房屋进行维修，但从本案查明的情况看，树德物业并没有尽到其应尽的义务，在双方就物业费达成调解协议后，房屋下雨后渗水的情况一直在持续，也必然会产生后续的房屋室内修缮费用，在此基础上原审酌定树德物业一次性支付武建格修缮损失5000元，涉案房产中二楼卧室东墙由武建格自行修缮，并无不当，对树德物业的上诉请求本院不予支持，综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人邢台市树德物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝 诚审 判 员 袁景春代理审判员 乔 鹏二〇一六年六月二十八日书 记 员 张 雪 来源：